Wil je meer weten over de ontwikkelingen rond dit onderwerp? Bekijk dan Dashboard Datawonen voor de meest actuele gegevens.
Woningcorporaties mogen echter ook niet-DAEB activiteiten uitvoeren, zoals het ontwikkelen van woningen in de vrije sector. Deze activiteiten moeten zij dan wel onder dezelfde voorwaarden als marktpartijen uitvoeren. Voor niet-DAEB-activiteiten gelden daarom andere eisen en ander toezicht. Voor niet-DAEB activiteiten ontvangen woningcorporaties geen staatssteun.
Voorwaarden niet-DAEB-activiteiten
Scheiden en splitsen
Woningcorporaties maken op grond van de Woningwet onderscheid tussen hun DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. Zij voeren hun niet-DAEB activiteiten uit in een juridische dochter of vanuit hun administratief gescheiden niet-DAEB-tak, na goedkeuring door de Autoriteit woningcorporaties. Binnen de administratieve scheiding zijn drie sub-varianten mogelijk, te weten het verlicht regime (alleen scheiding van kosten en baten, maar niet van vermogen), de ‘normale’ administratieve scheiding (daarin hanteren woningcorporaties een DAEB-tak en niet-DAEB-tak en zijn een gescheiden boekhouding en vermogensstromen verplicht), en de hybride variant (hierbij wordt een deel van de niet-DAEB-taken in dochters van de niet-DAEB-tak uitgevoerd).
Marktverstoring voorkomen
De scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is per 2018 voltooid. Met die scheiding wordt marktverstoring voorkomen. Het is echter mogelijk dat deze scheidingen ook in de toekomst plaats vinden, bijvoorbeeld omdat een woningcorporatie niet (meer) voldoet aan de voorwaarden voor het verlichte regime en daardoor alsnog een ‘normale’ of ‘hybride’ administratieve scheiding of juridische splitsing zal moeten doorvoeren. De Autoriteit woningcorporaties moet daarvoor goedkeuring verlenen.
Wanneer de toegelaten instelling heeft gekozen voor een juridische splitsing zijn extra waarborgen om marktverstoring te voorkomen niet nodig, omdat er sprake is van een volledig zelfstandige entiteit. Bij een juridische splitsing mag alleen de door de woningcorporatie opgerichte woningvennootschap niet-DAEB-activiteiten ondernemen. De woningcorporatie mag dat zelf dan niet meer doen. Niet-DAEB-investeringen van administratief gescheiden woningcorporaties in een gebied moeten ten dienste staan van hun DAEB-bezit in datzelfde gebied.
Markttoets voor drie jaar opgeschort
Eerder moest er bij voorgenomen niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie altijd eerst worden gekeken of er geen marktpartij is die deze activiteit zou kunnen doen. Deze ‘markttoets’ is per 1 januari 2021 komen te vervallen voor een periode van drie jaar. Dat betekent dat woningcorporaties vanaf dat moment meer ruimte en mogelijkheden hebben om niet-DAEB activiteiten – zoals het bouwen van middenhuurwoningen en investeringen in gemengde projecten (sociaal en middenhuur) – te ontplooien. Na drie jaar worden de effecten van de tijdelijke opschorting geëvalueerd.
Wijzigingen na gewijzigde Woningwet 1 januari 2022
Per 1 januari 2022 zal het rendementsvereiste op individuele niet-DAEB- activiteiten vervallen. Wel blijft vereist dat de financiële continuïteit van de DAEB en niet-DAEB-tak van een woningcorporatie – of in het geval van een juridische splitsing – de woningvennootschap – gewaarborgd is.
Het vervreemden van vastgoed is onderdeel van de normale bedrijfsvoering van woningcorporaties. Hiervoor gelden diverse regels en randvoorwaarden. Woningcorporaties zijn er in de eerste plaats om de afgesproken doelgroepen te huisvesten. Per 1 januari 2022 worden de verkoopregels opgedeeld in regels voor DAEB en niet-DAEB. Daarmee worden ze leesbaarder en beter uitvoerbaar in de praktijk. Hier hoort ook bij dat voor verkoop van niet-DAEB-woningen voortaan specifiek wordt aangegeven welke vereisten daarbij gelden.
Woningcorporaties mogen maatschappelijk vastgoed enkel verhuren aan overheidsinstellingen of stichtingen of verenigingen met een maatschappelijk doel. In de praktijk blijkt dat er situaties kunnen zijn waarin het wenselijk is dat vastgoed ook door een natuurlijk persoon gehuurd kan worden voor een maatschappelijke doelstelling. Een voorbeeld is een atelierruimte waarin op de wijk- of buurtgerichte activiteiten plaatsvinden. Bovendien is het wenselijk dat woningcorporaties ook diensten kunnen leveren aan huurders van MOG. Dit wordt vanaf 1 januari 2022 mogelijk gemaakt.
Vanuit de niet-DAEB-tak kunnen toegelaten instellingen investeren in bedrijfsmatig onroerend goed (BOG). Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer in de plint van een woongebouw winkel- en bedrijfsruimten worden gerealiseerd. Op dit moment zijn er erg veel en gedetailleerde regels over het investeren in BOG. Vanaf 1 januari 2022 gaat in plaats van al deze kleine regels een enkele stelregel gelden, namelijk dat BOG ‘kleinschalig’ dient te zijn en dat diensten ook geleverd kunnen worden aan huurders van BOG. Hiermee ontstaat ruimte voor de toegelaten instelling en de toezichthouder om rekening te houden met de specifieke context waarin BOG wordt gerealiseerd.
Met de herziene Woningwet hebben huurdersorganisaties in 2015 een meer nadrukkelijke rol gekregen in het kader van verschillende procedures. Bij een goedkeuringsverzoek van een woningcorporatie inzake een administratieve scheiding of juridische splitsing, kunnen ook huurdersorganisaties voortaan een zienswijze indienen. Per 1 januari 2022 is dat expliciet geregeld in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Uit de evaluatie van de herziene Woningwet bleek dat de huidige bepalingen voor werkzaamheden voor derden onnodige belemmeringen opwerpen. Per 1 januari 2022 wordt daarom een vereenvoudiging van de regelgeving doorgevoerd en wordt het woningcorporaties toegestaan werkzaamheden voor derden te verrichten vanuit de niet-DAEB-tak. Die activiteiten moeten dan wel plaatsvinden in gebieden waarin de woningcorporatie woningen bezit en op de wijk of buurt gericht zijn. Tevens moeten deze activiteiten bijdragen aan de andere werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.
Het bleek lastig om in het geval van een administratieve scheiding bezit over te hevelen tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak. Het overhevelen van bezit kan echter wenselijk zijn, bijvoorbeeld omdat bepaalde ouderen- of zorgwoningen een hoge mutatiegraad kennen en het daardoor moeilijk te voorspellen is wie de nieuwe potentiële huurders worden en welk inkomen daarbij hoort. Daardoor kan het voorkomen dat meerdere oudere huishoudens met een hoger inkomen op een woning wachten, maar in dat complex enkel DAEB-woningen beschikbaar zijn. Het wordt daarom mogelijk om woningen over te hevelen, zolang de Autoriteit woningcorporaties (Aw) hier toestemming voor geeft en aan de waarborgen tegen kruissubsidiëring en oneigenlijk gebruik van staatssteun wordt voldaan. Goedkeuring is niet vereist voor het overhevelen van onverhuurde DAEB-woningen. Verder kunnen de zienswijzen van gemeenten en bewonersorganisaties achterwege blijven op het moment dat prestatieafspraken zijn gesloten over de omvang van de DAEB.
Eerder moest er bij voorgenomen niet-DAEB-activiteiten van een woningcorporatie altijd eerst worden gekeken of er geen marktpartij is die deze activiteit zou kunnen doen. Deze ‘markttoets’ is met de inwerkingtreding van de gewijzigde Woningwet met terugwerkende kracht, dus per 1 januari 2021, komen te vervallen voor een periode van drie jaar. Dat betekent dat woningcorporaties vanaf dat moment meer ruimte en mogelijkheden hebben om niet-DAEB activiteiten – zoals het bouwen van middenhuurwoningen en investeringen in gemengde projecten (sociaal en middenhuur) – te ontplooien. Na drie jaar worden de effecten van de tijdelijke opschorting geëvalueerd.
Relevante regelgeving
De volgende regelgeving is relevant voor dit onderwerp:
