De voordelen van Parallel Plannen op papier lijken zo evident dat de vervolgvraag al snel luidt: waarom passen we die werkwijze niet bij álle woningbouwprojecten toe? Dat heeft te maken met het feit dat alle partijen er klaar voor moeten zijn. De andere manier van werken die hiermee samenhangt vraagt namelijk ook echt wat van de betrokken partijen in het kader van prioritering van mensen en middelen.
De olievlekwerking van Parallel Plannen
Wel is het zo dat de principes van Parallel Plannen – in meer of mindere mate – grote voordelen opleveren in de projecten. Dat geluid komt ook terug uit de vier pilotprojecten: zowel bij de gemeente als bij ontwikkelaars en woningcorporaties wordt geduid op een olievlekwerking. Zo nemen de private partijen het denken mee naar andere gemeenten, waar nog niet parallel wordt gepland; zij zijn de ambassadeurs van de nieuwe aanpak. Dat geldt ook voor andere partners, zoals de betrokken ontwerpers en de bouwbedrijven. Bij de gemeenten, zoals in Teylingen wordt uitgesproken, hebben de ervaringen al geleid tot het aanpassen van bepaalde werkprocessen. Het leereffect van de pilots is onmiskenbaar aanwezig.
Investeren in mensen, middelen en organisatie
Nadrukkelijk wordt aangegeven dat de werkwijze van Parallel Plannen bepaald niet gratuit is. Wil een project op basis van deze aanpak kans van slagen hebben, dan is meer nodig dan verbale steun vanuit de betrokken opdrachtgevers. Ook in termen van tijd, geld en organisatie moeten er offers gebracht worden.
Zo moet er bijvoorbeeld geïnvesteerd worden in het aanstellen van een onafhankelijke procesbegeleider. Voor de start van een Parallel Plannen-project moet er inzicht zijn in de beschikbaarheid en de deskundigheid van de deelnemers. Het idee dat Parallel Plannen direct (heel veel) goedkoper is in de planontwikkeling, berust volgens sommige betrokkenen op een misverstand. De activiteiten die voorheen achter elkaar (‘serieel’) waren geschakeld, moeten namelijk nog steeds plaatsvinden.
Sowieso is duidelijk dat Parallel Plannen staat voor een meer actieve rol van gemeenten: zij leunen niet meer ‘al faciliterend en toetsend’ achterover. Parallel plannen vraagt dat er kosten eerder gemaakt worden, omdat de planvormingsfase in een kortere tijd doorlopen wordt. In the end worden er minder kosten gemaakt omdat er minder ‘rework’ nodig is en de proceskosten lager zijn, doordat er efficiënter gewerkt wordt en de doorlooptijd veel korter is. Ook het direct meenemen van de maatschappelijke omgeving van een project en een korte doorlooptijd middels de participatiestrategie werkt hier positief op uit.
Verankering van Parallel Plannen
Een vraag die gesteld wordt door de betrokkenen en die te maken heeft met het goed accommoderen van de nieuwe werkwijze, is hoe Parallel Plannen beter verankerd kan worden in de praktijk van het opdrachtgeverschap in Nederland – in brede zin. Het heeft geen zin om het van bovenaf op te leggen, wordt bijvoorbeeld in Alphen aan den Rijn opgetekend.
Hier wordt gewezen op het mogelijk door het Rijk verbinden van de Parallel Plannen-werkwijze aan het al dan niet verlenen van een woningbouwsubsidie. Dat zou niet passen bij de afwegingen die op lokaal niveau door de partijen worden gemaakt: is het momentum passend om met Parallel Plannen te gaan werken, staan de partijen erachter, kunnen zij de mensen ervoor vrijmaken, leent het project er zich qua scope en qua omstandigheden voor?
Vanuit de gemeente Teylingen wordt specifiek gewezen op het al dan niet als gemeente in bezit hebben van de grond. Wie de grond heeft, kan meer sturend optreden, ook rondom de principes van Parallel Plannen.
Subsidies als versneller
Met het noemen van het begrip subsidie wordt vanuit de gemeente ’s-Hertogenbosch erop gewezen dat aldaar de deadline voor het indienen van de aanvraag (door de gemeente bij het Rijk) voor een WBI-bijdrage ook een flinke vaart in het proces heeft bewerkstelligd. Subsidiekansen en daarbij behorende deadlines brengen een focus aan in het project en de aanpak rondom parallel plannen, zo luidt de lokale les.
Capaciteit als randvoorwaarde
Een andere belangrijke randvoorwaarde in dit geheel – het werd hierboven al genoemd – is het kunnen beschikken over voldoende ‘handjes’. Ook in de sector van project- en gebiedsontwikkeling gaan nu en de komende tijd veel ervaren krachten met pensioen. Daarbij komt dat het werken met Parallel Plannen vraagt om een aantal gespecialiseerde functies (onafhankelijk procesbegeleider, planner). Wie deze mensen erbij wil hebben (nu en in de toekomst), zal daarin moeten investeren, ook in termen van opleidingen.
Ook van de projectleiders bij gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties wordt veel inzet gevraagd (met name in de eerste fase van het project). Die belasting kan niet onbeperkt op de medewerkers van nu worden gelegd. Het is daarom begrijpelijk dat gemeenten overkoepelend allereerst willen prioriteren welke projecten zij wel en al eerste, en nog niet, met Parallel Plannen willen gaan oppakken (om dat in de nabije toekomst dan wel te doen).
Nadat gemeenten projecten prioriteren, is een volgende stap dat gemeenten hun capaciteit op portefeuilleniveau koppelen aan de projecten en dit in de tijd zetten. Bij een meer grootschalige inzet van parallel plannen kunnen zij deskundigheid steeds meer just in time invliegen in projecten.
Ook woningcorporaties moeten keuzes maken
Voor woningcorporaties gelden vergelijkbare afwegingen; veel van hen hebben na het tijdperk Blok hun ontwikkelingsactiviteiten en -afdelingen ver teruggebracht. Qua menskracht zijn zij evenmin in staat om nu gelijk ieder project met Parallel Plannen van de wal af te brengen. Ook hun financieringsmogelijkheden spelen hierbij een rol: corporaties zijn niet in staat om te veel projecten ineens aan de portefeuille toe te voegen. In die zin moet de toepassing van Parallel Plannen altijd aan de hand van een bredere haalbaarheidsanalyse worden onderzocht. Het project in Teylingen laat zien dat de betrokken corporatie op een gegeven moment extra personele capaciteit heeft ingezet voor de rol van de projectleiding. Dat maakte een intensief overleg met de gemeente beter mogelijk, om daarmee het project succesvol richting de uitvoering te brengen.
Bestuurlijke toewijding als sleutel
Om de bestuurlijke toewijding voor Parallel Plannen in gemeenteland te vergroten, stimuleert het zeker wanneer de partijen die de komende vier jaar lokaal aan het roer staan expliciet uitspreken dat zij op zijn minst de toepassingsmogelijkheden ervan in de praktijk willen testen. Er is nauwelijks een gemeente denkbaar waarbij het wonen niet in de top-3 van urgente maatschappelijke problemen staat. De pilots in de vier gemeenten laten zien dat eraantoonbaar vaart te maken is in de realisatie van woningen. Het is aan de nieuwe gemeentebesturen om hier dan ook in termen van menskracht en financiële middelen consequenties aan te verbinden.
Ook hiervoor geldt het bekende gezegde: de cost gaet voor de baet uyt. Oftewel: investeringen die worden gepleegd aan de voorkant van woningbouwprojecten vertalen zich in een veel kortere doorlooptijd van het geheel (en daarmee in lagere proceskosten in het vervolg van de ontwikkeling en veel minder herontwikkelingskosten). Ook voor de andere opdrachtgevers is dat een aantrekkelijk perspectief; zo kunnen ontwikkelaars een veel kortere time-to-market realiseren. En ultimo hoeven ook woningzoekenden zo minder lang op de begeerde woonruimte te wachten. En voor deze maatschappelijke waarde doen we het uiteindelijk allemaal.
Meer informatie vind je op www.parallelplannen.nl.