De begrippen ‘risicoanalyse’ en ‘risicomanagement’ zijn zeker niet onbekend bij de ontwikkeling van (woning)bouwprojecten. We weten inmiddels door allerlei ervaringen dat een veelheid van factoren invloed heeft op de voortgang en het al dan niet slagen van een project. Wie deze niet op tijd in beeld brengt, kan erdoor verrast worden – met alle nadelige gevolgen van dien. Binnen Parallel Plannen is er expliciet aandacht voor het managen van de risico’s en ook in de pilotprojecten komt het belang ervan nadrukkelijk naar voren.
Risicoanalyse begint bij de Nota van Uitgangspunten
In de fase van het opstellen van de Nota van Uitgangspunten (NvU) wordt idealiter ook al gestart met in het kaart brengen van alle mogelijke risico’s, met hun bijbehorende impact. Deze twee onderdelen binnen Parallel Plannen hangen onderling nauw samen: een gedegen risicoanalyse kan bouwstenen aandragen voor de NvU en andersom kan het nadenken over de uitgangspunten duidelijk maken waar zich de kansen en bedreigingen voor het project bevinden.
Interne risico's vroegtijdig signaleren
De risico’s kunnen zowel binnen het project zijn gelegen (of daar direct aan grenzen) of zich meer in de ruimere omgeving ervan bevinden. Een voorbeeld van de eerste categorie zijn gemeentelijke verkiezingen, waarbij zowel de gemeenteraad als het College van BenW van samenstelling, politieke kleur en uitgangspunten kunnen veranderen. Dit gebeurt normaal gesproken maar een keer in de vier jaar (tenzij het College valt), maar het blijft een factor om rekening mee te houden.
Ook gemeentelijk beleid dat op het punt staat om aangepast te worden, kan een risicofactor zijn. Bijvoorbeeld het parkeerbeleid dat wordt gewijzigd en daarmee invloed heeft op tal van parameters in de NvU. Een ander ‘intern’ risico is bijvoorbeeld dat niet alle externe benodigde partijen (bouwbedrijf, ontwerpers) op tijd kunnen meedraaien in het proces. Het algemene capaciteitsgebrek in de sector speelt hierbij ook een rol.
Externe risico's en de invloed van de omgeving
Mogelijk nog belangrijker is het tijdig kunnen inschatten van de externe risico’s. Voor een deel gaat het om factoren waar weinig tot geen invloed op bestaat, zoals de economische conjunctuur en ontwikkelingen op de woningmarkt (inclusief het beleid van de Rijksoverheid). Een deel van de risico’s bevindt zich echter dichter bij de invloedssfeer van de betrokken partijen.
Een treffend voorbeeld is het pilotproject in Sassenheim, waarbij het aspect archeologie in de beginfase onvoldoende uitgebreid bleek te zijn onderzocht. Daardoor kwam de gehele ontwikkeling op losse schroeven te staan. Een ander risico dat zich in deze tijd veelvuldig voordoet, is het kunnen verkrijgen van voldoende stikstofruimte. Ook deze factor moet gelijk in een risicoanalyse worden meegenomen, evenals het kunnen bemachtigen van een aansluiting op het elektriciteitsnetwerk.
Niet in de laatste plaats roepen bouwprojecten vaak ook weerstanden op van partijen in de nabije omgeving. Parallel aan het opstellen van de uitgangspunten is het zaak deze in kaart te brengen en de betreffende groepen mee te nemen in het participatietraject. Betere participatie leidt uiteindelijk tot een lagere kans op bezwaren vanuit de omgeving, maar garanties zijn er uiteraard uiteindelijk niet.
Een proactieve houding in deze kan niettemin wel degelijk helpen. In Eindhoven is er (door Woonbedrijf) een advocaat uitgenodigd om preventief in te schatten welke risico’s er zouden kunnen zijn richting een mogelijke beroepszaak bij de Raad van State. Op deze manier kan vooraf al worden ingeschat op welke thema’s zienswijzen en/of bezwaren te verwachten zijn en hoe hier eventueel het plan op kan worden bijgestuurd.
Risicomanagement als vast onderdeel van het project
Een scherpe risicoanalyse is één, het goed bijhouden ervan is nadrukkelijk twee. Hier ligt met name een taak voor het team dat het project van de Nota van Uitgangspunten naar het Omgevingsplan en de start bouw begeleidt. Risico’s vormen een van de vaste punten op de vaste agenda die het team van gemeente en private opdrachtgever hanteert. De ‘mitigerende’ maatregelen worden via deze weg ook een onderdeel van planning.
Parallel Plannen verkleint ook de risico's
Interessant ten slotte is de observatie die uit de pilots terugkomt over het feit dat Parallel Plannen in zichzelf al bijdraagt aan een vermindering van de risico’s bij een woningbouwproject. De factor tijd speelt hierin een cruciale rol: door een kortere looptijd is er bijvoorbeeld veel minder volatiliteit en fluïditeit op de (externe) randvoorwaarden van het project. Denk aan de vaak voorkomende wisselingen in het team: dit zijn er bij twee jaar doorlooptijd veel minder dan bij een proces van tien jaar.
Het met elkaar in korte tijd boeken van resultaat draagt hier zeker aan bij, in termen van werkplezier en eigenaarschap. Daarnaast krijgen politieke kleurverschuivingen, rentes, indexen, wisselende beleidsuitgangspunten en duurzaamheidseisen en dergelijke veel minder kans hun invloed uit te oefenen.
Meer informatie vind je op www.parallelplannen.nl.