Verhuurvergunning

De algemene regels zijn van toepassing op alle verhuurders en verhuurbemiddelaars en gelden voor zowel de reguliere verhuur van woonruimte als de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Indien deze regels niet worden nageleefd, zijn gemeenten bevoegd hierop te handhaven. Hiervoor beschikken zij over het bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername tot hun beschikking. Dit kan via een escalatieladder worden ingezet. In het geval van woningcorporaties is het toezicht en handhaving belegd bij de Autoriteit Woningcorporaties.

Verhuurverordening

In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten een verhuurverordening invoeren met daarin een verbod om te verhuren zonder verhuurvergunning. In de verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad voor welke categorieën van woon- of verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. De gemeente kan ervoor kiezen om een algemene verhuurvergunning (voor woonruimte) en/of een vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte) in te stellen. Bij een algemene vergunningplicht wijst de gemeenteraad in de verhuurverordening ook de gebieden aan waar deze vergunningplicht van toepassing is. Daarbij moet onderbouwd worden waarom de vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de aangewezen gebieden noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. De vergunning voor arbeidsmigranten mag gemeentebreed worden ingevoerd en de leefbaarheid hoeft hiervoor geen grondslag te zijn. Een onderbouwing van noodzakelijkheid en geschiktheid op gemeenteniveau volstaat.

Als de gemeente kiest voor een vergunningstelsel geldt de vergunningplicht niet voor woningcorporaties. Indien er sprake is van verhuur door een gemeentelijk woonbedrijf geldt het vergunningstelsel wel.

Verhuurvergunning

Indien er een vergunningplicht geldt voor de woon- of verblijfsruimte die een verhuurder te huur aanbiedt, moet de verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente. Indien iemand zonder verhuurvergunning woonruimte of verblijfsruimte aan arbeidsmigranten verhuurt, kan de gemeente de verhuurder hoge bestuurlijke boetes opleggen.

Weigering van de verhuurvergunning

De gemeente kan de aanvraag voor een verhuurvergunning uitsluitend weigeren indien:

• Een benodigde vergunning voor het realiseren van die woon- of verblijfruimte, zoals een bouwvergunning of een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, ontbreekt;
• De verhuurder in de voorafgaande acht jaar in strijd heeft gehandeld met de regels uit de Wet goed verhuurderschap of andere met huisvesting samenhangende voorschriften, zoals de zorgplicht uit de Woningwet of de Huisvestingswet 2014;
• Eén of meer woningen van de verhuurder in beheer zijn genomen;
• De verhuurder niet door de Bibob-toets komt.

Voorwaarden bij de verhuurvergunning

Indien een verhuurvergunning wordt verleend aan de verhuurder, kan de gemeente daaraan voorwaarden verbinden. Deze voorwaarden kunnen verschillen voor een verhuurvergunning voor woonruimte en voor een verhuurvergunning voor verblijfsruimte aan arbeidsmigranten.

Voorwaarden verhuurvergunning voor woonruimte

Aan een verhuurvergunning voor woonruimte kunnen alleen de volgende voorwaarden worden verbonden:

• De verhuurder moet aantonen dat hij zich aan de regels van goed verhuurderschap houdt;
• Dat een gereguleerde zelfstandige woonruimte (netto huurprijs onder liberalisatiegrens) verhuurd wordt tegen een huurprijs die maximaal de huurprijs voor die woonruimte is op basis van het woningwaarderingsstelsel. Dat betekent dat de verhuurder gedwongen kan worden om de huurprijs bij lopende huurovereenkomsten te verlagen;
• Het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan.

Voorwaarwaarden verhuurvergunning voor arbeidsmigranten

• Aan een verhuurvergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten kunnen alleen de volgende voorwaarden worden verbonden: De verhuurder moet aantonen dat hij zich aan de regels van goed verhuurderschap houdt;

• H aan iedere afzonderlijke bewoner verstrekken van een afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimte (slaapkamer) die aan de eisen van bouwregelgeving voldoet. Voor verblijfsruimte die al in gebruik was voor 1 juli 2023, geldt deze regel pas vanaf 1 juli 2026;
• De aanwezigheid van voldoende voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voedsel en persoonlijke hygiëne (kookgelegenheid, wasruimte en doucheruimte);
• Als het een ‘gewone’ woonruimte betreft die wordt verhuurd aan arbeidsmigranten kan tevens een onderhoudsplan en bij zelfstandige gereguleerde woonruimte ook de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingstelsel worden geëist.

Handhaving van de vergunningplicht

Indien er een vergunningplicht geldt en iemand zonder verhuurvergunning verhuurt, kan de gemeente de verhuurder een last onder dwangsom, een last  onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete opleggen. Als ultimum remedium kan het beheer van het pand worden overgenomen.

Deze bestuurlijke escalatieladder geldt ook indien een verhuurder zich niet houdt aan de vergunningsvoorwaarden. Daarnaast kan de gemeente ook overgaan tot het intrekken van verhuurvergunning. De verhuurvergunning kan worden ingetrokken:

• bij herhaalde overtreding van de regels inzake goed verhuurderschap of de vergunningsvoorwaarden;
• bij het verstrekken van onjuiste of onvolledige gegevens bij aanvraag;
• indien de omgevingsvergunning voor bouw of gebruik of een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer wordt ingetrokken;
• bij overtreding van de vergunningplicht op basis van de Huisvestingswet 2014 of de vergunningplicht voor bouwen of gebruiken;
• op grond van een Bibob-toetsing.

Intrekking van de vergunning is een ingrijpende maatregel en zal niet snel mogen worden toegepast. Als de intrekking gebeurt als de woning verhuurd is, zal het college de woning ook in beheer moeten nemen.