Voor huurders met een middeninkomen introduceren we huurprijsbescherming. Het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat gelden voor middenhuurwoningen tot ongeveer 187 punten (op dit moment ca. € 1.000, dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd en zal bij inwerkingtreding naar verwachting uitkomen op circa € 1.100). Het nieuwe WWS bevordert een redelijke huurprijs voor middenhuurwoningen die bij de kwaliteit van de woning past. Ook wordt deze huurprijs dwingend en mogen verhuurders dus geen hogere huurprijs vragen dan de door het WWS bepaalde maximale huurprijs.

De middenhuurregulering zorgt voor een verschuiving van woningen vanuit de vrije sector naar het nieuwe middenhuursegment. Daarnaast zetten we in op de bouw van nieuwe betaalbare woningen. Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 moeten worden bijgebouwd, moeten ca. 350.000 in het betaalbare koop- of middenhuursegment terechtkomen. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben zich eraan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren, wat neerkomst op een ambitie van iets meer dan 6.000 middenhuurwoningen per jaar. Daarmee wordt er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad.

Voor gemeenten kan de regulering van de middenhuur de haalbaarheid van ruimtelijke plannen voor nieuwbouw onder druk zetten. Wanneer er sprake is van een publiek tekort, kunnen gemeenten een aanvraag indienen voor een bijdrage uit de Woningbouwimpuls (Wbi). In februari 2023 zal het loket opengaan voor aanvragen voor de 5^e tranche.

De energiezuinigheid van een woning zal in het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) beter worden gewaardeerd. Zo krijgen woningen met een energielabel van A of hoger extra punten, terwijl energielabels van E of lager minpunten krijgen. Hierdoor wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter en wordt de verduurzaming van huurwoningen gestimuleerd.

De regulering van de middenhuur heeft effect op de investeringsbereidheid van vastgoedinvesteerders en -ontwikkelaars. Om voldoende betaalbare woningen te behouden, ook in de toekomst, is het van belang de investeringsbereidheid van de vastgoedmarkt op peil te houden. Zo wordt geïnvesteerd in verduurzaming van bestaande woningen en de bouw van nieuwe woningen, wat zowel het aanbod van woningen als de kwaliteit daarvan bevordert. De tijdelijke opslag van 5% op nieuw te bouwen woningen en de verbetering van de waardering van duurzame energielabels dragen op hun beurt weerbij aan het woningaanbod en de kwaliteit van de woningen.

De middenhuurregulering geldt tot 187 punten (ca. €1.000, prijspeil 2022). Het WWS wordt jaarlijks geïndexeerd met inflatie en zal naar verwachting uitkomen op ca. € 1.100 bij inwerkingtreding van de wet. 

De regulering middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten.

De regulering geldt tijdelijk zolang er schaarste is van middenhuurwoningen en wordt periodiek geëvalueerd op de noodzaak. Richting de uitwerking van het wetsvoorstel worden de indicatoren hiervoor gespecificeerd. Op basis daarvan kan worden bepaald of de wetgeving onder veranderende omstandigheden nog noodzakelijk is. 

Doel van de modernisering van het WWS is:

1. de waardering van de kwaliteitsaspecten huurwoningen verbeteren
2. het stelsel beter aan laten sluiten bij de kwaliteit van de middenhuur die tegenwoordig wordt opgeleverd. Hiermee wordt ook de bouw van nieuwe middenhuurwoningen gestimuleerd.

Het uitgangspunt is dat de regulering zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw gaat gelden. Het WWS wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de inflatie. Door de regulering van het middensegment is de verwachting dat uiteindelijk circa 157.000 woningen met gemiddeld €240 euro in prijs naar beneden gaan. Uiteindelijk verwachten we dat er ongeveer 400.000 woningen in het gereguleerde segment komen te vallen. Dit is nog exclusief de nieuw te bouwen middenhuurwoningen.  

In de nieuwe regelgeving gaat een maximering van de WOZ-waarde gelden vanaf 187 punten. Nu is dit vanaf 142 punten. Als een woning meer dan 187 punten krijgt, telt de WOZ-waarde mee voor maximaal 33%. Hiermee wordt voorkomen dat woningen door enkel een hoge WOZ-waarde geliberaliseerd kunnen worden verhuurd.

Hogere labels (A t/m A++++) zullen straks beter worden gewaardeerd. Slechte labels (E,F,G) krijgen daarentegen aftrekpunten. Hierdoor wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter en wordt de verduurzaming van huurwoningen gestimuleerd.

Verduurzaming wordt verder gestimuleerd voor woningcorporaties door de afschaffing van de verhuurderheffing en voor private investeerders door gebruik te kunnen maken van Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) (rvo.nl).

Momenteel wordt de buitenruimte gewaardeerd met twee punten per 25m². In de nieuwe regelgeving worden er sprongen van 5m² gemaakt, waardoor meer buitenruimte  ruimer wordt beloond. Hiermee waarderen we kwaliteit in het belang van de huurder en geldt voor die woningen dat een investeerder meer ruimte heeft om zijn investering terug te verdienen.

De nieuwe waardering ziet er als volgt uit:

In het verleden werden huurprijsstijgingen gekoppeld aan het inflatiecijfer. In tijden van hoge inflatie komt hierdoor de huurquote onder druk te staan. Het is daarom in de nieuwe plannen de bedoeling om de jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment te maximeren op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Door te kiezen voor een koppeling met de loonontwikkeling, blijft de gemiddelde huurquote voor zittende huurders op peil en wordt de betaalbaarheid geborgd.

Het is de bedoeling dat de gereguleerde middenhuurwoningen terechtkomen bij middeninkomens. Gemeenten kunnen via de huisvestingsvergunning toewijzingsregels stellen aan de gereguleerde middenhuurwoningen. Op die manier komen de woningen terecht bij woningzoekenden met maximaal een middeninkomen.

Het uitgangspunt van de regulering is dat het zowel voor bestaande bouw als voor nieuwbouw gaat gelden. Hierdoor blijft het systeem begrijpelijk voor de huurder. Verschillende gemeenten hebben momenteel met ontwikkelaars lokale afspraken gemaakt over hoeveel woningen binnen een project in de verschillende segmenten moeten komen. Nu duidelijk is wat de voorgenomen aanpassingen zijn van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), kan met stakeholders bekeken worden wat de gevolgen zijn voor de betreffende projecten.

Tijdelijke nieuwbouwopslag

Om vertraging bij plannen die al vergevorderd zijn te voorkomen, zal er voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen een tijdelijke opslag van 5% gelden op de maximale huurprijs. Uitgangspunt is dat dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025. Bij de uitwerking zal worden bepaald wanneer er in het kader van deze regelgeving sprake is van de start van de bouw.