Stap 4: Uitvoering

Na het doorlopen van deze stap beschik je over alle informatie om je woningsplitsing op een zo goed mogelijke manier uit te voeren.

Wat is uitvoering?

Uitvoering bij woningsplitsen gaat over het aanvragen en verkrijgen van de vergunningen, het realiseren van de verbouwing aan de hand van je ontwerp en de zaken die na splitsing geregeld moeten worden.

Wat te doen om uitvoering te regelen?

Om de uitvoering van een woningsplitsing te regelen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.

Altijd doen

• Vraag de omgevingsvergunning aan via het Omgevingsloket. Mocht er een vergunning woningvorming of verhuurvergunning nodig zijn, vraag je deze rechtstreeks aan bij je gemeente.  
• Met vergunningen op zak mag je de verbouwing gaan doen. Bepaal hierbij altijd wat je zelf wil doen en wat je wil uitbesteden aan vakmensen.
• Splits het werk dat je wil uitbesteden uit naar verschillende onderdelen zoals keukens en sanitair apart. Vraag per onderdeel meerdere offertes op en vergelijk deze op prijs, kwaliteit en planning. 
• Zorg voor duidelijke afspraken met huurders door een juridisch sluitend huurcontract op te stellen inclusief huurprijs, borg, opzegtermijn en gebruik van gedeelde ruimtes. 
• Laat een nieuwe taxatie doen van de gesplitste woning voor het bepalen van de actuele waarde. Dit is nodig voor financiering en fiscale zaken. 

Overweeg te doen

• Neem contact op met je verzekeraar om een aanvullende verzekering af te sluiten zoals een bouw- of CAR-verzekering om schade of conflicten tijdens splitsing te dekken. 
• Leg huisafspraken en andere onderlinge afspraken schriftelijk vast om misverstanden en conflicten met toekomstige bewoners te voorkomen

Wat zijn belangrijke afwegingen?

Verbouwing

Zodra de omgevingsvergunning is verstrekt, kan de verbouwing starten. Zorg ervoor dat het goedgekeurde ontwerp exact wordt gevolgd, want afwijkingen leiden tot extra controles of zelfs intrekking van de vergunning. Overweeg bij complexe bouwactiviteiten om dit uit te besteden aan deskundigen. Dit geldt met name voor grote constructieve veranderingen (verplaatsen/slopen van draagmuren), Denk daarnaast aan het zorgen voor nieuwe aansluitingen, leiding- en installatiewerk, nieuw sanitair/badkamer en het realiseren van een keuken. Geld besparen? Vraag dan bij het uitbesteden van werk voor de verschillende (type) werkzaamheden meerdere offertes aan. Vergelijken hiervan om de beste prijs-kwaliteit verhouding te vinden kan flink besparen. En het meer eenvoudige werk, vaak in de afwerking zoals schilderen, kun je vaak zelf en bespaart eveneens geld.

Verzekering

Tijdens de verbouwing voor splitsing verandert er tijdelijk veel in je woning. Dit heeft gevolgen voor je verzekeringen. Woon je tijdelijk ergens anders, dan kan je woonverzekering beperkt zijn. Dure bouwmaterialen en gereedschap vallen meestal niet onder je inboedelverzekering. Hiervoor kan een bouwverzekering uitkomst bieden. Als je een verbouwing door een aannemer laat doen dan is handig om te controleren of hij een CAR-verzekering heeft. Een rechtsbijstandsverzekering is mogelijk in het geval van geschillen met de aannemer. Als je zelf of met hulp van vrienden gaat klussen, kijk dan of jullie aansprakelijkheidsverzekeringen schade dekken. Tot slot: stijgt de woningwaarde na splitsing, pas dan je opstalverzekering aan om onderverzekering te voorkomen.

Huurcontract

Voordat je de gesplitste woningen mag verhuren, heb je in veel gemeenten met een huisvestingsverordening naast een omgevingsvergunning ook een vergunning woningvorming, en soms verhuurvergunning, nodig. Zonder deze vergunning mag je technisch gezien niets doen met de nieuwe woningen, ook al is de verbouwing klaar. Vaak worden beide vergunningen tegelijk behandeld, maar controleer dit goed om vertraging te voorkomen. Na het verkrijgen van de woningvormingsvergunning mag je gaan verhuren. Nieuwe huurders krijgen volgens de Wet vaste huurcontracten een contract voor onbepaalde tijd. Dit geeft huurders zekerheid, maar beperkt jouw flexibiliteit als verhuurder. Je kunt vooraf een gentleman’s agreement maken over vertrek van de huurder, bijvoorbeeld als je de woning zelf wilt betrekken of verkopen. Zo’n afspraak is juridisch niet bindend, maar kan wel werken bij wederzijds vertrouwen en duidelijke, tijdige communicatie zodat de huurder iets anders kan vinden.

Administratie

Na splitsing ontstaan nieuwe zelfstandige woningen die worden opgenomen in de administratie. Voor bouwkundig splitsen is registratie in het kadaster niet nodig aangezien het eigendom bij één eigenaar blijft. Wel meldt de gemeente nieuwe zelfstandige woningen aan in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Elke zelfstandige woning krijgt een eigen huisnummer en wordt als apart verblijfsobject geregistreerd. Vervolgens schrijven bewoners zich in op dit adres via de Basisregistratie Personen (BRP). Hiermee is het mogelijk om gescheiden nutsvoorzieningen en meters te plaatsen, wat handig is voor het apart bijhouden van verbruik en het verrekenen van kosten met huurders. Tot slot: een taxatie is lastig zolang de verbouwing nog niet klaar is, dus laat de woning na oplevering opnieuw waarderen. Dit kan invloed hebben op de WOZ-waarde en je belastingpositie. Laat je hierbij adviseren door een fiscalist om financiële verrassingen te voorkomen.