Financiële haalbaarheid | Home | Volkshuisvesting Nederland

Financiële haalbaarheid gaat over de mate waarin woningsplitsen betaalbaar en financierbaar voor je is.

Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?

Om de financiële haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.

Altijd doen

Maak een besluit of je wil gaan splitsen om de nieuwe woningen te verhuren (bouwkundig splitsen) of te verkopen (kadastraal splitsen).
Breng alle kostenposten in kaart: vergunningen, advies, verbouwing, nutsvoorzieningen en onvoorziene kosten.
Neem contact op met je hypotheekverstrekker. Splitsen is vaak niet toegestaan met een reguliere hypotheek voor een woonhuis. Als je gaat verhuren is immers een verhuurhypotheek nodig. Daarnaast kan je een lening afsluiten om de verbouwing te financieren.
Bereken de potentiële huurinkomsten van je verhuurbare woning(en) op basis van de maandelijkse huurprijs die gekoppeld is aan de punten uit het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit hangt natuurlijk af van je ontwerp. Zie ook de volgende stap.
Stel een ruwe business case op waarin de kosten en financiering naast elkaar staan. Maak een berekening op de terugverdientijd en netto rendement van je investering. Zie het rekenvoorbeeld verderop.
Win fiscaal advies in om de gevolgen van splitsen op de WOZ-waarde en belastingen te begrijpen.

Overweeg te doen

Informeer bij de gemeente over de maatwerkingfinanciering van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) en andere beschikbare financiële middelen zoals subsidies voor verduurzaming (ISDE-regeling).
Raadpleeg een makelaar of verhuuradviseur voor marktconforme prijzen en verhuurstrategie.
Als je een woning koopt om vervolgens te splitsen, is het verstandig om ontbindende voorwaarden te sluiten in de koopovereenkomst op basis van vergunningverlening of financiering. Zo kan je zonder risico de haalbaarheid grondig onderzoeken voordat je definitief koopt. Schakel hiervoor een juridisch expert in om de voorwaarden waterdicht te maken en verrassingen te voorkomen.

Wat zijn belangrijke afwegingen?

Bij het bepalen van de financiële haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen.

Type splitsing

Splitsen kan bouwkundig en kadastraal. Bij bouwkundig splitsen deel je het huis fysiek op in meerdere zelfstandige wooneenheden, geschikt voor verhuur. Je blijft juridisch eigenaar van het geheel. Bij kadastraal splitsen krijgt elke woning een eigen kadastraal nummer, waardoor verkoop mogelijk wordt. Dit is juridisch complexer, duurder en vereist naast verbouwing ook een notariële akte en goedkeuring van de gemeente. Kort gezegd: verhuren kan vaak al met bouwkundig splitsen, maar wie wil verkopen of financieren per woning moet ook kadastraal splitsen. De focus van de Splitsgids ligt op bouwkundig splitsen.

Kosten

Woningsplitsen brengt kosten met zich mee, zowel vooraf als tijdens en na de verbouwing. In gevallen waarin je eerst een woning aankoopt om vervolgens te splitsen maak je al transactiekosten en betaal je overdrachtsbelasting. In de verkenningsfase om te splitsen kunnen kosten ontstaan voor advies door een hypotheekadviseur, architect of constructeur. Daarna betaal je leges voor vergunningaanvragen. Bij uitvoering van de verbouwing krijg je te maken met bouwkosten, kosten voor aparte nutsaansluitingen en een post voor onvoorziene uitgaven (reken op circa 10% extra). Volgens praktijkervaringen kost het splitsen van een woning gemiddeld €1.200 per m². Na splitsing zijn er vaak bijkomende kosten, zoals een nieuwe taxatie en mogelijk hogere belastingen. Een goed overzicht van alle verwachte kosten is essentieel om te bepalen of het plan financieel haalbaar is.

Financiering

De kosten kun je op verschillende manieren financieren. Als je overwaarde hebt, kun je mogelijk je hypotheek verhogen. Je kunt ook vroegtijdig je overwaarde verzilveren als financiering. Een andere optie is het afsluiten van een tweede hypotheek. Dit kan handig zijn als je de eerste hypotheek niet wilt aanpassen, maar wel extra financiering nodig hebt. Daarnaast kun je voor kleinere verbouwingen een persoonlijke lening aanvragen. Dit is vaak sneller te regelen, maar de rente is meestal hoger dan bij een hypotheek. Ten slotte kun je via een toewijzingsbrief van je gemeente een maatwerkfinanciering aanvragen bij Stimuleringsfonds Volkshuisvesting om de splitsing te financieren. Los van geleend geld, kun je ook eigen financiële middelen inleggen en/of de middelen van de toekomstige bewoner(s).

Inkomsten

Na splitsing kun je inkomsten genereren uit verhuur of verkoop. De maximale huurprijs bepaal je op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), waarbij een woning punten krijgt voor o.a. oppervlakte, energiezuinigheid en voorzieningen. Het puntentotaal bepaalt de maximale huur volgens de Wet betaalbare huur. Bij verkoop geldt in principe vrije prijsvorming, tenzij de gemeente een maximale verkoopprijs als voorwaarde aan de vergunning verbindt.

Business case

Een financieel haalbare splitsing draait om een positieve balans tussen investering en opbrengsten. Een veelgebruikte vuistregel is om het netto rendement te berekenen op basis van de huurinkomsten minus de rentelasten van je lening. Wat als een goed rendement geldt, verschilt per situatie. Een particuliere verhuurder verwacht doorgaans een hoger financieel rendement, terwijl een eigenaar-bewoner mogelijk genoegen neemt met een lager rendement als splitsen ook andere doelen dient. Denk aan kleiner wonen, een familielid huisvesten of bijdragen aan betaalbare woonruimte. Bovendien profiteer je mogelijk van waardestijging van de woning. Splitsen levert dus niet alleen financieel voordeel op, maar vaak ook meer wooncomfort en maatschappelijke waarde. Neem deze bredere aspecten mee in de afweging van je business case.

Wat zijn voorbeelden?

Stel: je bent eigenaar-bewoner van een woning van 110 m². Hoewel de woning te groot voor je is geworden, wil je graag blijven wonen in je vertrouwde buurt zonder te hoeven verhuizen. Daarnaast wil je woonruimte vrijmaken voor een ander. Je besluit om je woning te gaan splitsen naar twee appartementen. Door deze splitsing verlies je 10 m² aan woonoppervlak waardoor beide appartementen 50 m² verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) zijn. Zelf blijf je wonen in het appartement op de begane grond, de bovenwoning verhuur je aan een vriend of familielid. Hieronder een indicatie van de totale kosten voor de splitsing.

Rekenvoorbeeld business case
Kosten	In euro’s	Toelichting
Vergunningen	-€5.000	Leges, onderzoeken en mogelijk bezwaren.
Advieskosten	-€7.000	Constructeur, architect, hypotheekadviseur, fiscalist of andere experts.
Verbouwkosten	-€120.000	Afhankelijk van pand en afwerkingsniveau. €1.200 per m2 x 100 m2 VVO = €120.000
Nutsaansluitingen	-€6.000	Aparte meters en aansluiting voor water, elektra etc.
Onvoorzien	-€12.000	Reserve voor onvoorziene kosten. Circa 10% van de verbouwkosten.
Totaal	-€150.000	Totale kosten voor splitsing.

Om deze splitsing te mogen doen, neem je contact op met je hypotheekverstrekker. Je hebt bijna altijd toestemming nodig omdat splitsen invloed heeft op de waarde en het gebruik van de woning. Met toestemming kun je een lening aanvragen om de verbouwkosten te dekken. Los van geleend geld, kun je ook eigen financiële middelen inleggen. Zie de tabel hieronder:

Financiering splitsing
Financiering	In euro’s	Toelichting
Inleg eigen middelen	+ €30.000	Spaargeld of eigen vermogen (overwaarde).
Lening	+ €120.000	Via hypotheekverstrekker of SVn.
Totaal	+ €150.000	Totale investering voor splitsing.

Nu je de financiering voor de kosten hebt gedekt, wil je weten wat de splitsing je oplevert. Hiervoor bepaal je de netto jaarlijkse huurinkomsten. Dit zijn de jaarlijkse huurinkomsten van het ene verhuurde appartement van 50 m2 min de rente die je betaalt over je lening voor splitsing. De jaarlijkse huurinkomsten komt neer op twaalf keer de maandelijkse huurprijs vastgesteld op basis van de punten uit het woningwaarderingsstelsel (WWS). Zie de tabel hieronder:

Financiering splitsing
Netto huurinkomsten	In euro’s	Toelichting
Jaarlijkse huurinkomsten	+€12.000	€1.000 per maand aan huur met twaalf vermenigvuldigd.
Jaarlijkse rentelasten	-€6.000	Circa 5% van de lening van €120.000.
Totaal	+ €6.000	Netto huurinkomsten per jaar.

Als je de netto huurinkomsten hebt bepaald, maak je een berekening om het netto rendement op je investering te achterhalen. Dit doe je door de netto jaarlijkse huurinkomsten te delen door je totale investering (x100%). Het percentage dat hier uitkomt geeft aan welk aandeel je van je totale investering jaarlijks terugverdient met de huurinkomsten. Andersom: door je totale investering te delen door de huurinkomsten bereken je de terugverdientijd in het aantal jaren. Zie de uitwerking hieronder:

Financiering splitsing
Business case	In euro’s	Toelichting
Netto jaarlijkse huurinkomsten	€6.000	Jaarlijkse huurinkomsten min jaarlijkse rentelasten.
Totale investering	€150.000	Gelijk aan totaal kosten en financiering.
Netto rendement (%)	4%	Van je totale investering verdien je 4% terug via huurinkomsten. Dit staat gelijk aan een terugverdientijd van 25 jaar.
Woningwaarde	+Stijging	Vaak wordt je huis meer waard. Deze extra waarde van je woning biedt op termijn extra rendement op je investering.

Na splitsing heb je een woningzoekende geholpen aan een nieuwe woning. Zelf geniet je in een kleinere woning van hoger wooncomfort met minder onderhoud. Bovendien heb je extra woongezelschap waardoor je bijvoorbeeld meer sociaal contact hebt, klusjes kan uitbesteden of mantelzorg dichtbij is. Daarnaast houd je een zuinig rendement van 4% over op je investering. Dit levert doorgaans meer op dan sparen tegen 2% rente en het beschermt je vermogen tegen inflatie. Na splitsing wordt je woning opnieuw getaxeerd en vaak is deze in waarde gestegen. Dit betekent dat je je woning als geheel voor een hoger bedrag kan verkopen. Tegelijkertijd betaal je ook meer belasting (Gemeentelijke heffingen, OZB & BOX-3). De fiscale gevolgen zijn complex. Win daarom altijd advies in bij een fiscalist voor de exacte uitwerking in jouw situatie.

Disclaimer: Los verkopen van de appartementen kan overigens nog niet, want dit vraagt om een extra vergunning en inschrijving bij de notaris. Bovenstaand voorbeeld is een vereenvoudigd overzicht dat dient als hulpmiddel bij het onderzoeken van de financiële haalbaarheid van een bouwkundige splitsing. De aantallen zijn indicatief en kunnen sterk variëren per situatie dus eigen onderzoek blijft noodzakelijk.