Inkooptraject Aedes voor 8.000 flexwoningen: “Een belangrijke oplossing voor korte- en lange termijn”
In april 2023 startte Aedes een inkooptraject voor 8.000 flexwoningen voor spoedzoekers en andere woningzoekenden. Hierbij heeft de brancheorganisatie 36 bouwbedrijven geselecteerd die op korte termijn kwalitatief goede woningen kunnen leveren, onder voor alle corporaties en bouwers dezelfde voorwaarden. Vervolgens kopen woningcorporaties de woningen in en regelen ze de plaatsing en verhuur. Pieter Schipper, belangenbehartiger bij Aedes, en Michelle van Dijk, beleidsmedewerker bij directie Woningbouw van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), vertellen meer over het inkooptraject en hoe dit bijdraagt aan de volkshuisvestingsopgave.
“We staan voor een enorme huisvestingsopgave”, vertelt Pieter Schipper. “We moeten honderdduizenden woningen bouwen. Niet alleen de bouw is een opgave, het gaat ook om de leefbaarheid in onze wijken en de samenwerking met gemeenten en zorginstellingen die daarbij komt kijken.” Michelle van Dijk vult aan: “We bouwen niet alleen woningen, maar ook buurten en wijken waarin mensen prettig moeten leven. Het is dus een kortetermijnopgave en een langetermijnvraagstuk over klimaatverandering, verduurzaming, waar je wel en niet kunt bouwen en hoe je moet bouwen.”
Openbaar inkooptraject
Om woningcorporaties te ondersteunen bij het bouwen van verplaatsbare woningen, is Aedes een openbaar inkooptraject gestart. Pieter: “Dit traject komt voort uit een brief die we aan minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening stuurden. Hierin boden we aan om 10.000 tijdelijke, hoogwaardige woningen te bouwen voor woningzoekenden die snel een woning nodig hebben. Van Oekraïners tot statushouders en van jonge gezinnen tot jongeren die uit huis willen.” Het inkooptraject van Aedes moet minstens 8.000 woningen opleveren naast de 2000 die al zijn besteld door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).
Michelle: “Ik ben trots dat we met elkaar durven te innoveren in deze tijd. Voor het Rijk is dit uniek. We hebben snel woningen nodig, we moeten veel woningen maken en we moeten het schoon doen. Industrieel bouwen is echt heel belangrijk. Je bouwt dan met minder materiaal, schonere materialen en je hebt bijna geen uitstoot meer op de bouwplaats zelf.”
Minicompetities
Pieter: “Het moet makkelijk zijn voor woningcorporaties om de flexwoningen in te kopen. Daarom hebben we binnen het inkooptraject op 14 april een raamovereenkomst gesloten met 36 woningbouwers. Zij kunnen samen op korte termijn minstens 8.000 flexwoningen bouwen: grondgebonden of gestapeld en van tijdelijke of permanente kwaliteit. Woningcorporaties kunnen met zogenoemde minicompetities offertes opvragen bij deze bedrijven en er vervolgens een kiezen.” Michelle vult aan: “Corporatie X en gemeente A starten bijvoorbeeld een traject voor 50 woningen, grondgebonden en van permanente kwaliteit. Ze vragen dan aan alle bouwbedrijven wie er interesse heeft om ze te bouwen. Bij de bedrijven die aangeven interesse te hebben, doet de woningcorporatie een uitvraag met gunningscriteria. Tot slot kiest de corporatie, in overleg met de gemeente, de bouwer. Zo’n competitie kan in twee tot drie weken klaar zijn.”
Financiële herplaatsingsgarantie
Volgens Pieter zijn flexwoningen een snelle oplossing voor veel woningzoekenden. “We kunnen ze snel neerzetten en ze kunnen van goede kwaliteit zijn. Het grote nadeel is dat we ze vaak maar tijdelijk kunnen blijven staan, waardoor de business case niet rendabel te krijgen is.” Michelle geeft aan dat BZK bezig is met een pakket aan maatregelen om flexwoningen te stimuleren. “Eén van die maatregelen is de financiële herplaatsingsgarantie. Dit betekent als je je woningen niet kunt blijven verhuren op de locatie en geen nieuwe locatie kunt vinden, het extra risico dat je loopt gedeeltelijk wordt vergoed. Hiermee bieden we woningcorporaties een langetermijnperspectief. Dit is belangrijk, want we hebben de woningen niet alleen nu, maar ook straks nodig. Alleen weten we nu nog niet waar die woningen dan kunnen staan.”
Een goede samenwerking
Pieter is trots dat het inkooptraject bijna staat. “Het is fijn dat we dit samen met het Rijk en de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting konden doen. De Taskforce heeft veel expertise op inkoopvlak. Het hele traject hebben ze ons al geweldig geholpen met alle juridische stukken samenstellen. We hebben ook veel gediscussieerd met het Rijk, maar dit maakte het traject over het algemeen alleen maar beter.”
Michelle legt uit: “Het Rijk wil maatregelen opstellen die flexwoningen een schwung geven. Hierdoor hebben we veel gepraat en gediscussieerd. We wilden bijvoorbeeld dat de kwaliteitseisen die gelden in de trajecten van Aedes en het RVB, ook de eisen zijn voor het mogen deelnemen aan het garantiestelsel. Zo weet je dus zeker dat je aan de eisen van de financiële herplaatsingsgarantie voldoet, als je meedoet aan het traject van Aedes.” Pieter: “We hebben dezelfde doelen, maar andere belangen. Hoe moeilijk het ook af en toe was, we wilden allemaal blijven zoeken naar oplossingen.”
De volgende stappen
“Wij hebben al een heel traject achter ons liggen, maar eigenlijk begint het nu pas. Nu moeten corporaties, gemeenten en bouwers alles in de praktijk brengen”, vertelt Pieter. “Natuurlijk blijven we ze ondersteunen, bijvoorbeeld met een tweewekelijks inloop-inkoop-spreekuur, allerlei tools voor corporaties, een instructie voor bouwers en bijeenkomsten voor gemeenten.” Ook de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting blijft betrokken bij het traject. “Ze ondersteunen bijvoorbeeld bij vastgoedrekenen of gesprekken met gemeenten.” Michelle: “We gaan ook samen met de Taskforce, Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een aantal corporaties en gemeenten actief ondersteunen bij het inkooptraject; van de businesscase tot aan het ruimtelijk ontwerp. Zo kunnen wij er ook nog steeds van leren. We willen dit traject echt van de grond krijgen!”
De eerste woningen
Het is nog niet duidelijk wanneer de eerste woning staat. “We doen ons uiterste best om dit jaar de eerste woningen te leveren”, vertelt Michelle. “Dit is niet alleen afhankelijk van de corporaties en de bouwers, maar ook van de gemeenten. Zij moeten plekken voor de woningen beschikbaar stellen.” Pieter: “Er zijn al 80 corporaties die hebben aangegeven dat ze flexwoningen willen kopen via ons inkooptraject. Ze zitten door heel het land. Er is dus veel interesse, maar de praktijk is weerbarstig. Soms kom je er met gemeenten niet uit, het komt financieel niet goed uit of de businesscase is niet makkelijk. Het lukt dus niet altijd meteen, maar de wil is er zeker!”
Wensen voor de toekomst
Pieter en Michelle zijn enthousiast over de toekomst van industriële woningen. “We doen nu ervaring op met een hele nieuwe manier van bouwen”, vertelt Michelle. “Je kunt nog veel meer met industriële woningen. De motie van kamerlid Den Haan is net aangenomen in de Tweede Kamer over meer doen rondom ouderenhuisvesting. De studentenhuisvesters zijn ook al op de lijn gekomen. We willen deze manier van bouwen veel breder toepasbaar maken.” Pieter: “Als corporaties dit een fijne manier vinden om projecten te realiseren en in te kopen, dan kunnen we dit ook voor andere typen woningen doen. Met deze manier van werken ontlast je veel corporaties en kunnen ze meer snelheid maken.” Michelle vult aan: “Naast sneller, bouw je ook schoner en – uiteindelijk - goedkoper.”