Vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen

De verhuurder mag volgens de wet vijf redenen opvoeren om de huur van een woning op te zeggen:

1. Geen goede huurder

De verhuurder kan de huur opzeggen als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt, dus als hij zijn verplichtingen niet nakomt. Hiervan is sprake bij:

Huurachterstand;
Wanneer de huurder zijn woning niet op een behoorlijke manier bewoont;
Als de huurder overlast voor omwonenden veroorzaakt.

Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder in zulke gevallen bij de rechter vorderen het huurcontract te beëindigen. De rechter kan de huurder maximaal één maand de tijd geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. De rechter kan echter ook meteen beslissen dat de huur eindigt. Hij zal dan tegelijk een datum vaststellen waarop de huurder de woning moet hebben verlaten.

2. Tijdelijke huur bij tijdelijk vertrek (tussenhuur)

Als de verhuurder zijn woonruimte tijdelijk wil verhuren (bijvoorbeeld als hij of de zittende huurder in het buitenland verblijft), is het belangrijk dat hij of de zittende huurder bij terugkomst de woning (weer) kan betrekken. De tijdelijke huur moet dus op de afgesproken tijd eindigen. Hiervoor is een speciale reden voor opzegging mogelijk. Daarvan kan de verhuurder alleen gebruikmaken als hij in de tijdelijke huurovereenkomst duidelijk heeft vastgelegd dat hij of de vorige huurder na terugkomst de woonruimte (weer) zal betrekken: de zogenoemde ‘diplomatenclausule’. Daarbij moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de tijdelijke huurder de woning zal ontruimen. Verhuurders die niet eerder de woning hebben bewoond of verhuurd, kunnen ook van deze regeling gebruikmaken. De rechter beëindigt de huur niet als de verhuurder geen belang meer heeft bij het vertrek van de tijdelijke huurder. Dit is het geval als de vorige bewoner niet meer van plan is de woonruimte te betrekken.

Als de tijdelijk huurder eerder vertrekt voordat de oorspronkelijke huurder de woning weer wil betrekken, mag de woning nogmaals tijdelijk verhuurd worden volgens de diplomatenclausule.

3. Dringend eigen gebruik

Als de verhuurder de woonruimte zelf dringend nodig heeft, kan hij de huur opzeggen en de rechter vragen de huur te beëindigen. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat hij de woonruimte zo dringend nodig heeft, dat niet van hem kan worden gevergd dat de huur nog langer duurt. Daaronder valt niet de verkoop van de woning (‘koop breekt geen huur’). De rechter let bij zijn beslissing op de belangen van huurder, verhuurder en eventuele onderhuurders. Als de verhuurder een huisvestingsvergunning nodig heeft om de woning zelf te betrekken, moet de verhuurder bij de rechter aantonen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen. Ook gaat de rechter na of de huurder wel andere passende woonruimte kan krijgen. De verhuurder moet dit aantonen. Bij de beoordeling van het begrip ‘passend’ kijkt de rechter onder meer naar de huidige woonruimte van de huurder en naar zijn financiële positie. Ook het aantal gezinsleden en hun omstandigheden tellen mee. Als de rechter van plan is de huur te beëindigen, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting. In dat geval deelt hij dat bedrag vooraf aan beide partijen mee. Hij noemt dan tegelijk een termijn waarbinnen de verhuurder zijn opzegging eventueel nog kan intrekken.

Onder dringend eigen gebruik wordt ook verstaan:

Als de woning moet worden gesloopt of gerenoveerd en dit niet mogelijk is tijdens de duur van de huurovereenkomst;
Het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapt persoon, als deze zelfstandige woning al bij de bouw is ingericht voor bewoning van een gehandicapt persoon;
Het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapt persoon, als deze zelfstandige woning na de bouw met financiële steun van een wettelijke regeling is aangepast voor bewoning van een gehandicapt persoon;
Het verstrekken van een zelfstandige woning aan een oudere persoon in een complex van zelfstandige woningen die bij de bouw voor ouderen is ingericht en bestemd, zoals een aanleunwoning;
Het na het beëindigen van de studie opnieuw verhuren van een woning die specifiek bestemd is voor studentenhuisvesting aan een nieuwe student of promovendus (zogenoemde campuscontracten);
Het na het aflopen van een (verlengd) jongerencontract opnieuw verhuren aan een jongere van maximaal 27 jaar oud;
Het verstrekken van een woning voor grote gezinnen (minimaal acht personen) aan een nieuw groot gezin, als het huishouden van de originele huurder is gedaald tot vier of minder personen.

4. Nieuwe overeenkomst

Als de huurder niet akkoord gaat met een redelijk voorstel van de verhuurder om de huurovereenkomst te veranderen of een nieuwe overeenkomst te sluiten, kan de verhuurder de huur opzeggen en de rechter vragen de huur te beëindigen.

Een redelijk voorstel van de verhuurder kan het volgende inhouden:

Verandering in de betaalwijze van de huur (bijvoorbeeld per giro);
Verandering in de betaalwijze van energie/water (bijvoorbeeld rechtstreeks door de huurder en niet meer collectief via de verhuurder);
Schriftelijk vastleggen van mondelinge afspraken;
Gedogen van een recht van overpad;
Herziening van verouderde bepalingen;
Aanpassing van de woning (woningverbetering), al dan niet met bijbehorende huurverhoging.

Het voorstel voor verandering in huurovereenkomst mag niet alleen gaan over de huurprijs of over de servicekosten. Daar bestaan immers speciale regels voor. Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten mag het echter wel alleen over de huurprijs of servicekosten gaan. Als de rechter de vordering van de verhuurder redelijk vindt, kan hij de huurder maximaal een maand de tijd geven om het voorstel alsnog te accepteren.

5. Geldend bestemmingsplan

Het kan zijn dat de verhuurder (zoals een gemeente) een bouwwerk wil realiseren op de plaats waar de woning staat. Bijvoorbeeld om een geldend bestemmingsplan te verwezenlijken. Dan kan de verhuurder om die reden de huur opzeggen en bij de rechter vorderen de huur te beëindigen. Als de rechter deze vordering toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.

Wanneer mag opzeggen niet?

De verhuurder kan de huur alleen opzeggen wegens een of meer van deze vijf redenen. Een andere reden geldt niet. Ongeldig is bijvoorbeeld een opzegging om de woning vrij van huur (dus leeg) te kunnen verkopen. De koper van een huurwoning kan weliswaar direct de huur van de zittende huurder opzeggen als de koper de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, maar de rechter zal een vordering tot beëindiging van de huur niet toewijzen. Voorwaarde daarvoor is dat de koper/verhuurder pas drie jaar nadat hij de huurder schriftelijk heeft bericht wie de nieuwe eigenaar is, de huur om reden van dringend eigen gebruik heeft opgezegd. Wel mag de huur eerder worden opgezegd om een van de andere vijf (wettelijke) redenen. Ook na overlijden van de verhuurder moeten de erfgenamen de lopende huurovereenkomst voortzetten.