Landelijke regels van goed verhuurderschap

Wanneer verhuurders een borgsom in rekening brengen, mag dit maximaal twee maanden kale huur zijn. Dit geldt voor contracten die afgesloten zijn vanaf 1 juli 2023. Voor contracten die eerder afgesloten zijn, geldt een maximum van drie maanden kale huur. Dat volgt uit rechterlijke uitspraken.

Terugbetalen en verrekenen van de borg

De borgsom moet binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder worden terugbetaald. De verhuurder mag alleen de volgende vier kosten verrekenen met de borgsom:

• Achterstallige huur
• Servicekosten
• Schade aan de huurwoning die voor de rekening van de huurder is
• Energieprestatievergoeding

Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet verrekend worden met de borgsom. Bij verrekening met de borgsom moet de verhuurder het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terug aan de huurder betalen. 

Verplicht informeren

Verhuurders zijn verplicht om de huurder schriftelijk te informeren over een verrekening op de borgsom. Zij sturen een volledige kostenspecificatie aan de huurder.

Als de verhuurder met een verhuurmakelaar werkt, betaalt de verhuurder zelf de bemiddelingskosten. De verhuurmakelaar mag deze kosten niet ook nog eens aan de huurder vragen. Deze kosten heten ook wel administratie-, contract- of makelaarskosten. Schakelt de huurder zelf een eigen verhuurmakelaar of bemiddelaar in? Dan moet de huurder dit wel zelf betalen. 

De verhuurder mag servicekosten bij de huurder in rekening brengen. Servicekosten zijn kosten die boven op de kale huur van een woning komen en te maken hebben met de woning. Onder servicekosten vallen onder meer schoonmaakkosten, kosten voor portiekverlichting en werkzaamheden van de huismeester. Gas, water en elektriciteit vallen niet altijd onder de kosten voor service. De huurder betaalt deze dan apart. In het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie staat een overzicht van de toegestane servicekosten. 

De verhuurder geeft de huurder ieder jaar een overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten. Dit moet een gespecificeerd overzicht zijn waarbij het duidelijk is waar het geld voor is gebruikt. De verhuurder mag alleen daadwerkelijk gemaakte kosten doorberekenen via servicekosten. En er dus geen winst op maken.

Maakt een verhuurder mondelinge afspraken met de huurder over de huur van een woning? Dan moet de verhuurder deze afspraken schriftelijk bevestigen. Dit geldt voor alle huurovereenkomsten die zijn aangegaan vanaf 1 juli 2023.

Verhuurders hebben een informatieverstrekkingsplicht ten opzichte van hun huurders. Zij moeten hun huurders schriftelijk over de volgende punten informeren:

• De algemene rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, voor zover die niet in de huurovereenkomst staan. Daaronder worden minimaal de volgende punten verstaan:
  • De huurder mag de woning alleen gebruiken zoals met de verhuurder is afgesproken.
  • De verhuurder mag de woning alleen betreden met toestemming van de huurder. Er zijn enkele uitzonderingen voor deze regel. Bijvoorbeeld als er een dringende noodsituatie is. Denk bijvoorbeeld aan een gaslek. 
  • De verschillende soorten huurovereenkomsten met de bijbehorende huur- en huurprijsbescherming. Deze twee links kunnen verhuurders opnemen in het informatiemateriaal dat zij aan de huurder geven. 
  • Wat de huurder kan doen als de woning gebreken heeft. Verhuurders kunnen hiervoor verwijzen naar de overzichtspagina over de kostenverdeling bij gebreken op Rijksoverheid.nl. Daarnaast kan het Beleidsboek Gebreken van de Huurcommissie geraadpleegd worden. Daarin staat hoe zij mogelijke gebreken aan de huurwoning in het algemeen beoordelen.
  • Een overzicht van waarvoor de huurder naar de Huurcommissie kan of naar de kantonrechter. Verhuurders kunnen voor dit overzicht verwijzen naar de overzichtspagina op Rijksoverheid.nl die ingaat op wanneer u naar de Huurcommissie kan en naar de kantonrechter. 
• Als de verhuurder een borgsom in rekening brengt, moet de verhuurder de huurder informeren over:
  • de hoogte van de borgsom;
  • de termijnen waarbinnen de verhuurder de borgsom moet terugbetalen;
  • de manier waarop de verhuurder de borgsom moet terugbetalen.
• Contactgegevens van de verhuurder waar de huurder vragen over de woning kan stellen. Bijvoorbeeld over reparaties, onderhuur of het beëindigen van de huurovereenkomst.
• Als de verhuurder servicekosten bij de huurder in rekening brengt, moet de verhuurder de huurder informeren over:
  • de hoogte van de servicekosten;
  • de volledige kostenspecificatie (dit moet jaarlijks)
• Vanaf 1 januari 2024 moet de verhuurder de huurder ook informeren over de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt.

Overgangsperiode

Voor bestaande huurovereenkomsten geldt een overgangsperiode voor het verstrekken van de hiervoor genoemde schriftelijke informatie van 1 jaar na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap. Dit betekent dat voor alle bestaande huurovereenkomsten de huurder uiterlijk 1 juli 2024 geïnformeerd dient te zijn over bovenstaande punten. Zo kunnen verhuurders er bijvoorbeeld voor kiezen om deze informatie te delen bij het versturen van de jaarlijkse huurverhoging. Voor alle nieuwe huurovereenkomsten die sinds 1 juli 2023 zijn afgesloten geldt geen overgangsperiode. Die huurders dienen direct geïnformeerd te worden (bijvoorbeeld door deze informatie als bijlage bij de huurovereenkomst toe te voegen).

Is de huurder vanuit een Europees land naar Nederland gekomen om hier tijdelijk te werken? Dan gelden voor de verhuurder de volgende aanvullende regels:

• De huurovereenkomst staat los van de arbeidsovereenkomst. De arbeidsmigrant hoeft niet te verhuizen als het werk ophoudt. Dit geldt voor huurovereenkomsten die zijn ingegaan vanaf 1 juli 2023.
• De verhuurder moet de informatie over de woonruimte aan de arbeidsmigrant schriftelijk geven in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt of waar hij de voorkeur aan geeft.

Zie verder ook de pagina Verhuur aan arbeidsmigranten.

Discriminatie is strafbaar op grond van het Wetboek van Strafrecht. Indien huurders of woningzoekenden worden gediscrimineerd, kunnen zij daarvan aangifte doen bij de politie. Ook kan bij discriminatie op grond van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) en de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) een uitspraak worden gevraagd aan het College van de Rechten van de Mens. Discriminatie is eveneens verboden in de Wet goed verhuurderschap. Dit betekent dat een gemeente kan handhaven als een verhuurder of verhuurbemiddelaar zich schuldig maakt aan discriminatie van een huurder of woningzoekende.

Ook zijn gemeenten bevoegd te handhaven als een verhuurder of verhuurbemiddelaar zich schuldig maakt aan intimidatie. Intimidatie is op grond van de Wet goed verhuurderschap verboden. Van intimidatie is bijvoorbeeld sprake als een verhuurder, zonder geldige reden, dreigt om de huurovereenkomst te beëindigen om op die manier een hogere huurprijs te vragen. Of als hij overgaat tot het afsluiten van gas, water en licht, omdat de huurder te veel klaagt.

Verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten sinds 1 juli 2023 een werkwijze hebben bij het openbaar aanbieden van een huurwoning om woondiscriminatie tegen te gaan. De werkwijze voldoet aan de volgende criteria:

• de selectieprocedure is helder, transparant én is bekend bij de kandidaat-huurder;
• de selectiecriteria zijn niet-discriminerend;
• de verhuurder of bemiddelaar legt de afgewezen kandidaat-huurders uit waarom voor een andere huurder is gekozen.

Vanaf 1 januari 2024 geldt dat de werkwijze:

• schriftelijk is vastgelegd;
• openbaar toegankelijk is (gepubliceerd);
• wordt aangepast als dat nodig is (onderhouden);
• bekend is gemaakt bij eventuele werknemers van de verhuurder of verhuurbemiddelaar.

De rechten van huurders en de plichten van verhuurders op dit gebied worden uitgelegd in een door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gemaakte brochure in het kader van de bewustwordingscampagne ‘Wijs discriminatie de deur’. Deze brochure kan hier worden gedownload.

Meldpunt goed verhuurderschap

Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Hier kunnen huurders of woningzoekenden terecht met vragen of klachten over het gedrag van hun verhuurder als dat in strijd is met één van de hiervoor genoemde regels uit de Wet goed verhuurderschap. 

Heeft de melding niets met de Wet goed verhuurderschap te maken? Dan kan de gemeente de melder doorverwijzen naar de juiste organisatie. Een overzicht van het meldpunt per gemeente is hier te vinden.