Veelgestelde vragen over het (passend) toewijzen van woningen

Er zijn twee soorten toewijzingsregels: regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan de doelgroep en regels voor passend toewijzen. Voor de toewijzing van de sociale huurwoningen door de corporaties geldt een maximale huurprijs van de corporatiewoning en een maximum-huishoudinkomen bij toewijzing van zo’n woning (zie vraag 3). Daarnaast geldt er een norm voor het 'passend toewijzen' van huurwoningen (zie Q&A’s over passend toewijzen vanaf vraag 7). Passend toewijzen moet voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Zo moet elke corporatie ervoor zorgen dat bij ten minste 95% van de woningen die zij toewijst aan huishoudens met een inkomen onder het norminkomen van de huurtoeslag, de huur onder de zogenaamde aftoppingsgrens ligt. De passendheidsnorm geldt dus voor huishoudens met een inkomen dat valt binnen het zogenaamde norminkomen van de huurtoeslag.

Waar de regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan de doelgroep ervoor zorgen dat corporaties werken binnen het werkgebied dat hen is opgedragen, zorgen de regels van het passend toewijzen ervoor dat de huur van de woning past bij het (lagere) inkomen van de huurder. Wanneer iemand qua inkomen onder de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen valt, is daarmee aangetoond dat diegene wat betreft zijn inkomen ook ‘voldoet’ aan de regels voor de doelgroep van sociale huurwoningen. Andersom kan dat niet altijd worden gesteld: het inkomen van een huurder kan binnen de doelgroep vallen, maar hoger liggen dan de inkomensgrens voor passend toewijzen. Beide sets regels overlappen elkaar dus grotendeels, maar in de regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan de doelgroep zit iets meer ‘ruimte’. Klik hier voor een overzichtelijke weergave van de toewijzingsregels.

Woningcorporaties moeten jaarlijks ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (met een huurprijs tot € 808,06 – prijspeil 2023) toewijzen aan hun doelgroepen.

Jaarlijks moeten de woningcorporaties jaarlijks ten minste 92,5% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 44.035 (prijspeil 2023) en aan meerpersoonshuishoudens tot € 48.625 toewijzen. 

Ze mogen 7,5% vrij toewijzen. Een woningcorporatie kan dit percentage verhogen naar maximaal 15% wanneer ze hierover prestatieafspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.

Vanaf 2022 is de DAEB-inkomensgrens voor toewijzing van DAEB-woningen van woningcorporaties gedifferentieerd naar huishoudsamenstelling. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens is € 44.035 (prijspeil 2023) en voor meerpersoonshuishoudens (bestaande uit twee of meer personen) € 48.625 (prijspeil 2023).

Voor huishoudens die, ook als hun inkomen boven de DAEB-inkomensgrens ligt, toch door de lokale of persoonlijke situatie moeilijk een passende woning kunnen vinden, is inzet van de vrije toewijzingsruimte mogelijk. De vrije toewijzingsruimte voor toewijzing van DAEB-woningen van woningcorporaties is landelijk 7,5%. Lokaal bestaat vanaf dan de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten daar prestatieafspraken over hebben gemaakt.

Zie voor meer informatie over de differentiatie van de inkomensgrenzen de memorie van is vastgelegd in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Nee. Omdat de huur-verhuur relatie met de zittende huurder als zodanig wordt gecontinueerd, is in deze situatie geen sprake van een woningtoewijzing en nieuwe verhuring/nieuw huurcontract en gelden op dat moment ook niet de toewijzingseisen op basis waarvan inkomenstoetsing aan de orde is. Indien een niet-DAEB woning bij mutatie gereguleerd wordt en terug naar de DAEB wordt gebracht, moet er wel rekening gehouden worden met de toewijzingsregels.

De Autoriteit woningcorporaties ziet er op toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak. Meer informatie over de Autoriteit Woningcorporaties vindt u hier.

De passendheidsnorm geldt voor huishoudens met een inkomen dat valt binnen de maximuminkomensgrenzen van de huurtoeslag. De grenzen zijn in 2023:

€ 25.475 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 34.575 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 25.075 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd; 
€ 33.800 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd.

De regels van het passend toewijzen moeten ervoor zorgen dat bij ten minste 95% van de woningen die een woningcorporatie jaarlijks toewijst aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens voor passend toewijzen, de kale huur van de woning onder de zogenaamde aftoppingsgrens ligt. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is dit € 647,19. Voor drie- en meerpersoonshuishoudens is dit € 693,60. Deze bedragen gelden in 2023.

Als er lokaal sprake is van (dreigende) wachtlijsten kan de corporatie ervoor kiezen om de huren, na mutatie, lager vast te stellen.

Een corporatie dient jaarlijks 95% passend toe te wijzen. Het wordt dus op corporatieniveau gemeten.

De Autoriteit woningcorporaties ziet er op toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak. U kunt voor antwoord op handhavingsvragen met hen contact opnemen via het contactformulier. Meer informatie over de Autoriteit Woningcorporaties vindt u hier. 

Ja, de 5% kan de corporatie gebruiken voor maatwerk.

Ja, de corporatie mag dat weigeren.

Nee. In dergelijke gevallen kan het beoogde doel ook gehaald worden door de huurniveaus in de bepaalde wijk te differentiëren of door gemengd te bouwen.

Ja, dit geldt ook voor de zelfstandige woningen van zorginstellingen. Er is dan sprake van intermediaire verhuur en corporaties moeten afspraken maken over de verantwoording van de gegevens. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een bestuursverklaring.

Nee. Het passend toewijzen geldt alleen voor woningen waarvoor in principe huurtoeslag kan worden aangevraagd. Dus het passend toewijzen geldt in principe alleen voor zelfstandige woningen en voor onzelfstandige aangewezen woningen.

Passend toewijzen geldt alleen als er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst. Als daarvan geen sprake is, hoeft er geen toetsing plaats te vinden.

Enkel indien het eigendom van de woningen nog bij een woningcorporatie berust en de wooncoöperatie de woningen huurt, is de passendheidsnorm van toepassing. In dat geval is sprake van intermediaire verhuur. Indien het een wooncoöperatie betreft waarbij het eigendom van de woningen ligt bij de voormalige huurder, nu individuele eigenaar, is er geen sprake van toewijzen dus ook niet van passend toewijzen.

Ja. Passend toewijzen geldt ook voor corporatiewoningen die door derden verhuurd worden. Dit wordt intermediaire verhuur genoemd.

Ook AOW-ers moeten passend worden toegewezen. Er is echter met ingang van 1 januari 2022 een uitzondering gekomen voor AOW-ers met een laag inkomen en een hoog vermogen. Zij hoeven dan, als zij daarom vragen, niet passend te worden toegewezen. Corporaties hoeven dus alleen op verzoek van de AOW-er het vermogen te toetsen, het hoeft niet bij alle AOW-ers. Dit om de administratieve lasten voor corporaties zoveel mogelijk te beperken. 

Voor de hoogte van het vermogen is aangesloten bij de grens zoals die geldt voor de Wet op de zorgtoeslag. Deze is € 127.582 (prijspeil 2023) voor huishoudens zonder toeslagpartner en € 161.329 (prijspeil 2023) voor huishoudens met een toeslagpartner.

Toetsing van het vermogen wordt gebaseerd op de meest recente definitieve aanslag inkomstenbelasting. Wanneer die niet toereikend blijkt vanwege een recente wijziging van het vermogen kunnen andere bewijsstukken volstaan, zoals (een combinatie van) een recent bankafschrift, de akte van verkoop van de eigen woning (indien van toepassing) of de aanslag van de WOZ-waarde van de woning. 

Indien de overdracht van het huis nog niet heeft plaatsgevonden kan een door de notaris opgemaakte definitieve koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden worden overlegd, of kan het vermogen worden aangetoond met de aanslag van de WOZ-waarde van de woning.

De inzet van de 5% vrije toewijzingsruimte mag gespreid worden over het voorgaande of opvolgende jaar, zodat lokaal beter gebruik gemaakt kan worden van die ruimte.

Bij de toewijzing van een sociale huurwoning kijkt een woningcorporatie naar het huishoudinkomen van de huurder en eventuele partner. Uitgegaan wordt van het 'verzamelinkomen' zoals de Belastingdienst dat hanteert (dus niet het netto inkomen), dat kan blijken uit de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of een inkomensverklaring (tegenwoordig digitaal te genereren). Omdat het gegevens over een van de twee jaren voorafgaande aan het toewijzingsjaar betreft, moet het inkomen bij toewijzing worden geïndexeerd naar het actuele inkomen.

Indien gegevens van de Belastingdienst ontbreken of indien uitgegaan wordt van het actuele inkomen, worden bewijsstukken zoals de meest recente salaris- of uitkeringsstrookjes geleverd. Het inkomen van inwonende kinderen (minderjarig en meerderjarig) hoort niet bij het huishoudinkomen. Ook zijn een aantal groepen uitgezonderd van de inkomenstoetsing .In bijlage 5 van het BTIV is nader omschreven welke documenten geaccepteerd worden voor een inkomenstoets en hoe een inkomenstoetsing eruit ziet. 

Voor het omrekenen naar inkomen 2023 moet het verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2022 vermenigvuldigd worden met 1,0802, en het verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2021 met 1,1002.

Nee. In de praktijk vindt de inkomenstoets voor het toewijzen aan de doelgroep en voor het passend toewijzen via één handeling plaats. Dit betekent ook dat als bij de passendheidstoets is vastgesteld dat een huishouden qua inkomen voldoet aan de criteria om in aanmerking te komen voor passend toewijzen, daarmee is aangetoond dat het huishoudinkomen ‘voldoet’ aan de doelgroepregels. Er hoeft dus niet nog een keer een inkomenstoets gedaan te worden.

Nee. Er hoeft niet gekeken te worden naar het vermogen.

Nee, het eigen inkomen van inwonende kinderen (in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen) telt niet mee voor de inkomenstoets. Aan het begrip ‘kind’ is geen leeftijdscriterium verbonden, dus ook het inkomen van inwonende kinderen ouder dan 18 jaar telt niet mee voor de inkomenstoets.

Nee, het eigen vermogen van inwonende kinderen (in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen) telt niet mee voor de inkomenstoets. Aan het begrip ‘kind’ is geen leeftijdscriterium verbonden, dus ook het vermogen van inwonende kinderen ouder dan 18 jaar telt niet mee voor de inkomenstoets.

Voor inkomen uit onderneming gaat het om de winst, minus eventueel fiscaal toepasbare aftrekposten zoals de zelfstandigenaftrek. Dat daarmee het verzamelinkomen lager kan liggen is onderkend, maar dit kan in veel gevallen ook in het voordeel van deze zelfstandigen zijn. Deze kunnen daarmee immers in aanmerking komen voor toewijzing van een sociale huurwoning en eventueel ook voor passend toewijzen. Wat betreft passend toewijzen kan het lagere inkomen er echter wel toe leiden dat betrokkene niet in aanmerking komt voor een woning met een huur boven de voor hem/haar toepasselijke aftoppingsgrens. In bijlage 4 van het BTIV staat meer informatie over het de te overleggen documenten voor het vaststellen van het inkomen bij zelfstandigen.

Bepaalde huishoudens met een zorgindicatie hebben recht op een sociale huurwoning, ook als het inkomen boven de inkomensgrens ligt. In dit geval moet de inkomenstoets aan de hand van belastingbescheiden plaatsvinden in verband met passend toewijzen, maar behoudt het huishouden recht op een sociale huurwoning, ook indien het inkomen boven de inkomensgrens ligt. De exacte categorieën zorg-geïndiceerden zijn te vinden in artikel 57 van het BTIV. Zie hier alle uitzonderingen op de inkomenstoets.

Ja. In 2021 hebben zittende huurders van zelfstandige woningen met een gezamenlijk inkomen gelijk aan of minder dan de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen, recht op huurverlaging als hun kale huur hoger is dan de toepasselijke aftoppingsgrens. Daarmee wordt ook de huur van zittende huurders ‘passend gemaakt’, alsof zij zouden verhuizen naar een andere DAEB-woning.
Woningcorporaties moeten van huurders die een hogere kale huur hebben dan € 633,25 (de lage aftoppingsgrens) bij de Belastingdienst de inkomenscategorie over 2019 opvragen. Als het inkomen in de categorie “laag inkomen” (niet hoger dan de inkomensgrens voor passend toewijzen) valt, moet de woningcorporatie de (kale) huur verlagen naar de toepasselijke aftoppingsgrens als de huurder meer dan die grens betaalt.
Huurders die pas na 2019 een laag inkomen (niet hoger dan de inkomensgrens voor passend toewijzen) hadden, kunnen in 2021 zelf om huurverlaging vragen. Daarbij moeten ze aantonen dat het inkomen in de laatste zes maanden voorafgaand aan het huurverlagingsverzoek niet hoger was dan de helft van de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen. De woningcorporatie kan dat conform de regeling in bijlage 5 van het BTIV toetsen.

Zie hier voor verdere informatie over die huurverlaging voor huurders met een laag inkomen.

Nee, het is alleen verplicht bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Bij huurverlaging op basis van de woningwaardering of wegens onderhoudsgebreken speelt het inkomen geen rol.

Ja. Als de huurder een hoger inkomen zal hebben wanneer de huurovereenkomst ingaat, dan kan en mag de corporatie tijdens de toewijzing alvast uitgaan van dat inkomen.

Nee. Bepalend is het inkomen op het moment van ingaan van de huurovereenkomst. Als een woning onder de aftoppingsgrens passend is bij dat inkomen, dan brengt passend toewijzen mee dat die woning wordt toegewezen.

Nee. De huishoudsamenstelling op het moment van de ingangsdatum van het huurcontract is bepalend. Er mag geen rekening worden gehouden met toekomstige wijzigingen.