Corporaties werken voor de waardering van vastgoed met een wettelijk vastgesteld kader van een marktwaarde en een beleidswaarde. Dit waarderingskader is in 2022 geëvalueerd. Op basis van die evaluatie zijn door het ministerie van VRO, de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Aedes verbeteringen uitgewerkt voor de beleidswaarde die hebben geleid tot een aantal aanpassingen in de berekening ervan. Ook zijn er afspraken gemaakt over de vereenvoudiging van de berekeningswijze van de marktwaarde en de rapportage hierover.
Lees op deze pagina de veelgestelde vragen en antwoorden over de (voorgenomen) wijzigingen.
Veelgestelde vragen over evaluatie en verbetervoorstellen marktwaarde en beleidswaarde
Het voornemen is om dat de nieuwe methodiek vanaf het verslagjaar 2026 kan worden gebruikt. WSW werkt de nieuwe methodiek verder uit. Vanaf verslagjaar 2026 zal de marktwaarde ook niet meer wettelijk worden voorgeschreven in de jaarrekening. Voor de jaarrekeningen over 2024 en 2025 blijft de huidige methodiek van het Handboek Marktwaardering van kracht.
Nee, de definitie blijft gelijk. Alleen de wijze van invoeren wordt gebruiksvriendelijker omdat hiervoor de meerjarenonderhoudsbegroting kan worden gebruikt.
Het gaat hier alleen om harde verplichtingen die een beperking geven op de verhuurbaarheid. Vergelijkbaar met hoe achterstallig onderhoud ook in de beleidswaarde is opgenomen. Het gaat hierbij vooral om de afspraak uit de Nationale Prestatieafspraken om uiterlijk in 2028 het overgrote deel van alle EFG-labels uit te faseren. Voor dergelijke verplichtingen zullen richtlijnen gegeven worden hoe deze meegenomen moeten worden. In het handboek voor de jaarrekening over 2024 worden richtlijnen gegeven hoe dergelijke verplichtingen moeten worden opgenomen.
Aw, WSW, Aedes en VRO zien een aantal redenen om deze uitgaven niet in de beleidswaarde te verwerken. Als eerste zou de beleidswaarde daarmee meer de waarde van de woning in de toekomst weerspiegelen dan dat het de waarde van de huidige woning laat zien. Als tweede is daaraan gekoppeld dat inrekenen van deze nog onzekere uitgaven alleen kan met een groot aantal aannames en inschattingen. De waarde wordt dan meer bepaald door deze inschattingen en minder door objectieve kenmerken van de woning. Ten derde wordt dan al de aanname gedaan dat deze uitgaven over misschien wel twintig/dertig/veertig jaar gedaan zullen worden, terwijl er nog heel veel ruimte is om in de tussengelegen tijd te komen tot andere inzichten en oplossingen. Als laatste kan ook goed op andere wijze inzicht gegeven worden in de effecten van deze mogelijke kosten. Zo kunnen corporaties het verwerken in (scenario’s voor) hun meerjarenbegroting. Op landelijk en regionaal niveau zijn dit soort berekeningen al gemaakt in het kader van de doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken.
Er was veel kritiek op de disconteringsvoet die voorheen gebruikt werd voor de bepaling van de beleidswaarde. Deze was gelijk aan de marktdiscontovoet en bewoog daardoor mee met de marktontwikkelingen op de commerciële huurmarkt. Dit terwijl de exploitatie van woningen voor sociale verhuur minder risicovol is dan commerciële verhuur, mede doordat corporaties hun woningen in het algemeen zeer lang in eigendom houden. Gevolg was een grote volatiliteit in disconteringsvoet en beleidswaarde en een aanzienlijke spreiding in de disconteringsvoet tussen corporaties en tussen individuele complexen, terwijl de risico’s bij exploitatie als sociale huurwoningen niet zodanig verschillen dat er grote verschillen in de risicopremie zouden moeten zijn. Tenslotte werd de disconteringsvoet ook als te hoog gezien, gezien het ontbreken van een winstdoelstelling voor corporaties en de relatief lage kosten voor vreemd vermogen.
Er zijn verschillende opties verkend. Een nieuwe discontovoet zou zodanig ingericht moeten worden dat:
-
De volatiliteit passend is bij de marktomstandigheden en risico's voor sociale verhuur;
-
De disconteringsvoet objectief wordt vastgesteld op basis van bronnen/data en daarmee ook beter voorspelbaar;
-
Met oog voor de eventuele herverdelende effecten die optreden.
Andere opties voldoen niet aan al deze voorwaarden, daarom is er gekozen voor een WACC.
De werkgroep met deelnemers van Aedes, de Autoriteit woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Ministerie van VRO heeft onderzocht of een corporatiespecifieke of regionale WACC haalbaar is. Voor de regionale WACC constateerde de werkgroep dat de regionale verschillen die zichtbaar zijn voor de beleidswaarde niet representatief zijn voor de verschillen in risico’s tussen regio’s voor woningcorporaties. Een corporatiespecifieke WACC zou leiden tot veel meer volatiliteit in de beleidswaarde (en daarmee de investerings-condities) en tot slechte vergelijkbaarheid tussen corporaties, waarmee Aw en WSW minder goed de beleidswaarde kunnen gebruiken voor toezicht en borging. Tenslotte zou dit de bepaling van de beleidswaarde complexer maken. Om deze redenen is gekozen voor een sectorbrede WACC.
Op sectorniveau zal de impact van deze aanpassingen naar verwachting beperkt zijn. Op regionaal en individueel niveau kunnen er wel verschillen ontstaan tussen corporaties en daarmee dus verschuivingen in de beleidswaarde van corporaties. Echter, gegeven het feit dat naar verwachting zonder aanpassing de beleidswaarde de komende jaren zal dalen, vinden we het in het belang van de sector om nu deze stap te zetten. Daarbij speelt tevens dat voor veel corporaties op dit moment niet de beleidswaarde (LTV) maar de kasstromen (ICR) de beknellende factor is in de investeringscapaciteit. Omdat de volatiliteit waarschijnlijk kleiner zal zijn en meer gekoppeld aan risico’s die zich ook in de kasstromen voordoen ontstaat er juist meer zekerheid voor corporaties. Er zullen corporaties zijn die hun beleidswaarde relatief zullen zien dalen, maar zich tegelijkertijd minder zorgen hoeven te maken over verdere daling. Daarom zal de impact op de investeringscapaciteit van corporaties beperkt zijn.
De beleidswaarde bestaat uit de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Hoe verder in de tijd de kasstromen liggen, hoe minder waarde deze toevoegen aan de beleidswaarde als gevolg van het contant maken van de kasstromen. De beleidswaarde is met een instandhoudingstermijn van 100 jaar daardoor nagenoeg gelijk aan de beleidswaarde met een instandhoudingstermijn van 60 jaar. Het aanhouden van instandhoudingstermijn langer dan 60 jaar is om die reden niet nodig, aangezien het slechts marginaal invloed heeft op de hoogte van de beleidswaarde.
De aanpassingen van in de beleidswaarde leiden gemiddeld tot een hogere beleidwaarde. Er zijn echter sterke regionale verschillen die vooral het gevolg zijn van de uniformering van de discontovoet. De nieuwe beleidswaarde was ook aanleiding voor WSW en Aw om hun normenkader te herijken. De indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) van 2024 liet zien dat de nieuwe beleidswaarde en de herijking van het beoordelingskader gemiddeld tot een lichte verhoging van de investeringscapaciteit van woningcorporaties heeft geleid. Er zijn echter verschillen tussen regio’s en corporaties. Met de IBW van uw corporatie kunt u inzicht krijgen in de investeringscapaciteit van uw corporatie.
In de actualisatie van de NPA is nog geen rekening gehouden met de voorgenomen aanpassingen van de beleidswaarde en de herkalibratie van de normen in het beoordelingskader van WSW en Aw. Zodra de aanpassingen van de beleidswaarde en de herkalibratie van de normen door de toezichthouder definitief zijn zal in de volgende doorrekeningen van de NPA rekening worden gehouden met de aanpassingen.