Op basis van de haalbaarheid en ambitie om woning te splitsen maak je een passend ontwerp.
Na het doorlopen van deze stap weet je wat nodig is om te komen tot een ontwerp dat haalbaar is en voldoet aan je ambities met woningsplitsen.
Wat is ontwerp?
Ontwerp is de uitwerking van de splitsing: een plan waarin je laat zien hoe de woning wordt opgedeeld in zelfstandige wooneenheden met eigen voorzieningen, toegang en een logische indeling. Dit ontwerp voldoet aan je ambitie met woningsplitsen en is zowel bouwkundig, planologisch-juridisch als financieel haalbaar.
Wat te doen om ontwerp te bepalen?
Om het ontwerp van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
- Maak een planning voor de verschillende stappen die je gaat doorlopen tijdens de uitvoering van je splitsingstraject. Denk aan de doorlooptijd van vergunningaanvragen, aansluiten van nutsvoorzieningen, de interne verbouwing en het verhuurproces.
- Schakel een architect of aannemer in voor professionele plattegronden en bouwtekeningen die haalbaar zijn en overeenkomen met je ambitie voor splitsen.
- Maak een programma van eisen waarin je aangeeft wat elke zelfstandige woning minimaal moet hebben aan voorzieningen, oppervlakte, privacy, buitenruimte etc. Kijk hiervoor naar de eisen uit het Besluit bouwwerken en Leefomgeving (Bbl) en aanvullende eisen die gemeenten stellen aan vergunningen.
- Laat technische berekeningen en specificaties maken bijvoorbeeld voor geluidsisolatie, brandveiligheid en constructieve aanpassingen.
- Geef de participatie met omwonenden vorm op basis van de gemeentelijke participatieverordening. Pas het ontwerp aan mochten er realistische bezwaren zijn van bewoners of vanuit de gemeente. Denk aan het uitvoeren van een parkeeronderzoek of andere manieren om aan te tonen dat de parkeerdruk niet onevenredig toeneemt. Dit vergroot het draagvlak en de kans om de benodigde vergunningen te verkrijgen.
Overweeg te doen
- Realiseer een nultreden of zorggeschikte woning op de begane grond om langer zelfstandig te blijven wonen in je eigen woning. De definities van deze woonvormen zijn recent toegevoegd aan het Bbl met bijbehorende bruikbaarheidseisen.
- Splitsing combineren met verduurzaming van de woning. Mocht je meerdere duurzame maatregelen tegelijkertijd willen doen, zoals het realiseren van dakisolatie en een warmtepomp, kun je de Investeringssubsidie duurzame energie en energiesparing (ISDE) aanvragen via de website van RVO. Lokaal en regionaal zijn er regelmatig subsidies beschikbaar voor verduurzaming. Zie bijvoorbeeld het energieloket van de regio Achterhoek. Maak hier gebruik van als je splitsing koppelt aan verduurzaming.
- Aanvullende maatregelen treffen om klachten te minimaliseren. Denk aan dikkere wanden voor een betere geluidsisolatie of de balustrade op de uitbouw van een dakterras verhogen om de inkijk van bovenburen op de tuin van de bewoner op de begane grond te voorkomen. Dit hangt af van mate van samenhang tussen bewoners onderling en met de omwonenden.
- In je ontwerp gebruik maken van gestandaardiseerde of demontabele bouwelementen. Dit bespaart je kosten en maakt het makkelijker om de woning later weer samen te voegen of aan te passen.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Ontsluiting
Elke zelfstandige woning moet een eigen toegangsdeur hebben. Dat kan via een gedeeld portaal, een nieuwe zij- of achterdeur of een interne trapopgang. Een gedeelde entree is efficiënt maar vraagt om goede afspraken over gebruik en privacy. Een eigen voordeur biedt zelfstandigheid maar vergt vaak een meer ingrijpende verbouwing. Bepaal op basis van je woningtype en beoogde bewoners welke vorm van ontsluiting past en leg afspraken vast bij een gedeelde toegang.
Nutsvoorzieningen
Elke zelfstandige woning vraagt om eigen aansluiting voor nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en riolering. Houd er rekening mee dat het aanvragen en installeren van deze aansluitingen vertraging op kan leveren. Dit komt bijvoorbeeld door drukte bij netbeheerders of beperkte capaciteit van het stroomnet. Neem de input van de installateurs in de haalbaarheidsfase mee in je ontwerp om vertraging tijdens de uitvoering te voorkomen. Idealiter dien je ruim 18 weken voor de gewenste start van je verbouwing de aanvraag in om nieuwe aansluitingen te installeren. Dus: plan je aanvraag altijd zo vroeg mogelijk in. Zorg bij late aanvragen dat je planning flexibel is, je verbouwing in fases opknipt en je goed blijft afstemmen met de betrokken partijen.
Parkeren
Als je ruimte hebt op eigen terrein dan kan je voldoende parkeerplekken intekenen. Mocht dit niet zo zijn dan zijn er meerdere manieren om de parkeerdruk te beperken. Afhankelijk van de uitzonderingsopties in je gemeente kun je wijzen op deelvervoer of het realiseren van extra parkeren voor fietsen. Jonge starters in een stedelijke omgeving hebben vaak laag autobezit. Kortom: onderzoek de parkeernormen van je gemeente en denk creatief na over alternatieven die passen bij de doelgroep en de locatie van de gesplitste woningen.
Privacy
Bouwkundige maatregelen zoals geluidsisolerende wanden of een extra hal kunnen overlast verminderen. Denk ook aan visuele privacy bijvoorbeeld door het verhogen van een balustrade zodat bovenburen niet in de tuin van de benedenwoning kunnen kijken in het geval van een horizontale splitsing. Kies daarom voor maatregelen die zowel voldoende privacy bieden aan bewoners onderling als met omwonende bewoners.
Woonkwaliteit
Slimme ingrepen zoals een uitbouw of verduurzaming verhogen de woonkwaliteit en daarmee ook het aantal punten in het WWS, wat leidt tot een hogere huurprijs. Uitbouw aan de achterzijde is meestal vergunningsvrij, elders is een vergunning vaak nodig. Kijk daarom of je tijdens splitsing ruimte en budget hebt voor kwaliteitsverhoging om comfort en opbrengsten te verhogen.
Flexibiliteit
Een bouwkundige splitsing maak je niet zomaar ongedaan. In je ontwerp kun je ervoor kiezen om voorzieningen als tussenwanden, extra meterkasten of keukenblokken demontabel of verplaatsbaar te maken. Zo behoud je de mogelijkheid om de woning later weer samen te voegen tot één geheel. Dit is handig bij veranderende gezinssamenstelling, verkoop of gewijzigde regelgeving. Denk ook aan het behouden van een interne deur tussen wooneenheden of het aanleggen van installaties op één centrale plek. Op deze manier vergroot je je speelruimte in de toekomst, met beperkte meerkosten in het ontwerp.
Wat zijn voorbeelden?
Ontwerp begint bij een goede planning waarin de stappen van een splitstraject logisch en chronologisch zijn opgebouwd. De klantreis van gemeente Leiden biedt hierbij houvast: het is een gedetailleerde weergave van het proces dat acht particuliere initiatiefnemers hebben doorlopen, inclusief hun behoeften, activiteiten, vragen en ervaringen. Hiermee krijg je als particulier beter inzicht in wat je te wachten staat, kun je valkuilen vermijden en je splitsinitiatief doelgericht en met vertrouwen vormgeven.
Ontwerp gaat over het aanpassen van de huidige situatie naar een nieuwe, haalbare indeling die past bij je persoonlijke doelen. In deze bouwtekening is te zien hoe ruimtes veranderen, zoals een overloop die een gang wordt of een nieuwe badkamer in een deel van de woonkamer. Daarnaast bevat het rapport ‘Woningsplitsen door woningcorporaties in de praktijk’ van Platform31 duidelijke voor- en na-plattegronden van acht gesplitste woningen: van boven- en benedenwoningen tot hoekwoningen en appartementen. Haal hier je inspiratie uit op het moment dat je splitsen overweegt. De voorbeelden laten zien hoe je in een bestaande woning praktische ingrepen kunt doen om meerdere volwaardige woningen te realiseren. Gebruik de plattegronden om ideeën op te doen voor je eigen situatie en bespreek deze met een architect.
Ontwerp betreft een plan waarin bouwkundige ingrepen passen bij jouw wensen. Deze 3d animatie laat zien hoe een splitsing eruitziet van een bestaande doorzonwoning. Het resultaat is twee of drie appartementen met een gezamenlijke voordeur en eigen ingang naar het appartement. De begane grond kan levensloopbestendig gemaakt worden door badkamer en slaapkamer rolstoeltoegankelijk te maken. Daarnaast kunnen verduurzamingsmaatregelen getroffen worden tijdens de verbouwing. Deze maatregelen verhogen wooncomfort en/of de verhuurprijs.
Ontwerp betekent ook het aanpassen van je ontwerp op basis van de eisen vanuit de gemeente. Over het algemeen kan je vergunningsvrij aan de achterzijde van de woning aanbouwen. Maar er zijn gemeente zoals Bronckhorst die aanvullend voorwaarden stellen bij woningvergroting voor woningsplitsing. Check dit altijd bij je gemeente mocht je dit van plan zijn en pas waar nodig aan in je ontwerp.
Ontwerp gaat over een plan met bouwkundige ingrepen die passen bij jouw woningtype. Grofweg zijn er vier typen eengezinswoningen: de vrijstaande woning, de twee-onder-een kapwoning, de hoekwoning en de tussenwoning. Bij vrijstaande woningen is er vaak ruimte rondom een slaap- en badkamer op de begane grond aan te bouwen en een buitentrap te plaatsen voor de bovenwoning. Twee-onder-een-kapwoningen bieden mogelijkheden om een garage om te bouwen tot slaap- en badkamer met een trap naar boven, soms wordt de bovenwoning om het trappenhuis heen ontworpen voor meer privacy. Hoekwoningen hebben vergelijkbare opties, vaak met een buitentrap aan de zijkant of achterkant en een dakterras op een aanbouw. Splitsen bij tussenwoningen is lastiger, maar kan via een gedeelde voordeur met een interne splitsing, waarbij soms het toilet verplaatst moet worden of een nieuwe wasruimte wordt toegevoegd. Ook bij deze woningtypen draait het vooral om een praktische toegangsscheiding en functionele indeling van woon- en slaapruimtes. Benut deze kennis voor je ontwerp met hetzelfde woningtype.
Ontwerp verwijst naar het betrekken van omwonenden bij je plan om te splitsen. Iedere gemeente is verplicht om een participatieverordening op te stellen over de manier waarop bewoners betrokken worden bij ruimtelijke plannen. Volg de uitgangspunten uit jouw gemeentelijke verordening op en voeg dit toe bij het indienen van de vergunningsaanvraag. Haal ook inspiratie uit de factsheet participatiebeleid kleine initiatieven van gemeente Rotterdam. Hierin komen tips aan bod om een goede participatie te organiseren en standaardvragen voor in het verslag bij de aanvraag omgevingsvergunning.