Stap 3: Ontwerp

Na het doorlopen van deze stap weet je wat nodig is om te komen tot een ontwerp dat haalbaar is en voldoet aan je ambities met woningsplitsen. 

Wat is ontwerp?

Ontwerp is de uitwerking van de splitsing: een plan waarin je laat zien hoe de woning wordt opgedeeld in zelfstandige wooneenheden met eigen voorzieningen, toegang en een logische indeling. Dit ontwerp voldoet aan je ambitie met woningsplitsen en is zowel bouwkundig, planologisch-juridisch als financieel haalbaar.

Wat te doen om ontwerp te bepalen?

Om het ontwerp van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.

Altijd doen

• Maak een planning voor de verschillende stappen die je gaat doorlopen tijdens de uitvoering van je splitsingstraject. Denk aan de doorlooptijd van vergunningaanvragen, aansluiten van nutsvoorzieningen, de interne verbouwing en het verhuurproces. 
• Schakel een architect of aannemer in voor professionele plattegronden en bouwtekeningen die haalbaar zijn en overeenkomen met je ambitie voor splitsen. 
• Maak een programma van eisen waarin je aangeeft wat elke zelfstandige woning minimaal moet hebben aan voorzieningen, oppervlakte, privacy, buitenruimte etc. Kijk hiervoor naar de eisen uit het Besluit bouwwerken en Leefomgeving (Bbl) en aanvullende eisen die gemeenten stellen aan vergunningen.
• Laat technische berekeningen en specificaties maken bijvoorbeeld voor geluidsisolatie, brandveiligheid en constructieve aanpassingen. 
• Geef de participatie met omwonenden vorm op basis van de gemeentelijke participatieverordening. Pas het ontwerp aan mochten er realistische bezwaren zijn van bewoners of vanuit de gemeente. Denk aan het uitvoeren van een parkeeronderzoek of andere manieren om aan te tonen dat de parkeerdruk niet onevenredig toeneemt. Dit vergroot het draagvlak en de kans om de benodigde vergunningen te verkrijgen.

Overweeg te doen

• Realiseer een nultreden of zorggeschikte woning op de begane grond om langer zelfstandig te blijven wonen in je eigen woning. De definities van deze woonvormen zijn recent toegevoegd aan het Bbl met bijbehorende bruikbaarheidseisen. 
• Splitsing combineren met verduurzaming van de woning. Mocht je meerdere duurzame maatregelen tegelijkertijd willen doen, zoals het realiseren van dakisolatie en een warmtepomp, kun je de Investeringssubsidie duurzame energie en energiesparing (ISDE) aanvragen via de website van RVO. Lokaal en regionaal zijn er regelmatig subsidies beschikbaar voor verduurzaming. Zie bijvoorbeeld het energieloket van de regio Achterhoek. Maak hier gebruik van als je splitsing koppelt aan verduurzaming. 
• Aanvullende maatregelen treffen om klachten te minimaliseren. Denk aan dikkere wanden voor een betere geluidsisolatie of de balustrade op de uitbouw van een dakterras verhogen om de inkijk van bovenburen op de tuin van de bewoner op de begane grond te voorkomen. Dit hangt af van mate van samenhang tussen bewoners onderling en met de omwonenden.  
• In je ontwerp gebruik maken van gestandaardiseerde of demontabele bouwelementen. Dit bespaart je kosten en maakt het makkelijker om de woning later weer samen te voegen of aan te passen.

Wat zijn belangrijke afwegingen?

Ontsluiting

Elke zelfstandige woning moet een eigen toegangsdeur hebben. Dat kan via een gedeeld portaal, een nieuwe zij- of achterdeur of een interne trapopgang. Een gedeelde entree is efficiënt maar vraagt om goede afspraken over gebruik en privacy. Een eigen voordeur biedt zelfstandigheid maar vergt vaak een meer ingrijpende verbouwing. Bepaal op basis van je woningtype en beoogde bewoners welke vorm van ontsluiting past en leg afspraken vast bij een gedeelde toegang.

Nutsvoorzieningen

Elke zelfstandige woning vraagt om eigen aansluiting voor nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en riolering. Houd er rekening mee dat het aanvragen en installeren van deze aansluitingen vertraging op kan leveren. Dit komt bijvoorbeeld door drukte bij netbeheerders of beperkte capaciteit van het stroomnet. Neem de input van de installateurs in de haalbaarheidsfase mee in je ontwerp om vertraging tijdens de uitvoering te voorkomen. Idealiter dien je ruim 18 weken voor de gewenste start van je verbouwing de aanvraag in om nieuwe aansluitingen te installeren. Dus: plan je aanvraag altijd zo vroeg mogelijk in. Zorg bij late aanvragen dat je planning flexibel is, je verbouwing in fases opknipt en je goed blijft afstemmen met de betrokken partijen.

Parkeren

Als je ruimte hebt op eigen terrein dan kan je voldoende parkeerplekken intekenen. Mocht dit niet zo zijn dan zijn er meerdere manieren om de parkeerdruk te beperken. Afhankelijk van de uitzonderingsopties in je gemeente kun je wijzen op deelvervoer of het realiseren van extra parkeren voor fietsen. Jonge starters in een stedelijke omgeving hebben vaak laag autobezit. Kortom: onderzoek de parkeernormen van je gemeente en denk creatief na over alternatieven die passen bij de doelgroep en de locatie van de gesplitste woningen.

Privacy

Bouwkundige maatregelen zoals geluidsisolerende wanden of een extra hal kunnen overlast verminderen. Denk ook aan visuele privacy bijvoorbeeld door het verhogen van een balustrade zodat bovenburen niet in de tuin van de benedenwoning kunnen kijken in het geval van een horizontale splitsing. Kies daarom voor maatregelen die zowel voldoende privacy bieden aan bewoners onderling als met omwonende bewoners.

Woonkwaliteit

Slimme ingrepen zoals een uitbouw of verduurzaming verhogen de woonkwaliteit en daarmee ook het aantal punten in het WWS, wat leidt tot een hogere huurprijs. Uitbouw aan de achterzijde is meestal vergunningsvrij, elders is een vergunning vaak nodig. Kijk daarom of je tijdens splitsing ruimte en budget hebt voor kwaliteitsverhoging om comfort en opbrengsten te verhogen.

Flexibiliteit

Een bouwkundige splitsing maak je niet zomaar ongedaan. In je ontwerp kun je ervoor kiezen om voorzieningen als tussenwanden, extra meterkasten of keukenblokken demontabel of verplaatsbaar te maken. Zo behoud je de mogelijkheid om de woning later weer samen te voegen tot één geheel. Dit is handig bij veranderende gezinssamenstelling, verkoop of gewijzigde regelgeving. Denk ook aan het behouden van een interne deur tussen wooneenheden of het aanleggen van installaties op één centrale plek. Op deze manier vergroot je je speelruimte in de toekomst, met beperkte meerkosten in het ontwerp.