Planologisch-juridische haalbaarheid gaat over de regels en vergunningen die de gemeente stelt aan woningsplitsen.
Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?
Om de planologisch-juridische haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
- Nagaan of woningsplitsen past binnen het omgevingsplan via het Omgevingsloket. Voor de verbouwing zelf is meestal een omgevingsvergunning nodig, inclusief een huisnummerbesluit voor de nieuwe woningen. Als het omgevingsplan slechts één woning per bouwvlak toestaat, heb je daarnaast een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig. Deze vergunning maakt het mogelijk om af te wijken van het omgevingsplan en kent een zwaardere procedure dan de reguliere vergunning voor de verbouwing. Denk aan langere doorlooptijd, meer toetsing en soms extra onderbouwing van het maatschappelijk belang.
- Controleer de regels die de gemeente stelt aan het verstrekken van een omgevingsvergunning op de website en/of het omgevingsplan. Voor woningsplitsen gaat dit vaak over parkeernormen uit de gemeentelijke parkeernota en aanvullende technische eisen bovenop het Besluit bouwwerken en leefomgeving. Denk aan eisen voor minimale oppervlakte, buitenruimte en bergruimte. Soms is splitsen op een locatie überhaupt verboden vanwege te grote druk op de leefbaarheid of in het buitengebied om verstedelijking en aantasting van het landschap te voorkomen.
- Check of de gemeente een huisvestingsverordening heeft. Dit document hebben veel gemeenten met een schaarse woningvoorraad. Hierin staan eisen over het gebruik en de verdeling van woningen. Voor bouwkundig splitsen betekent dat vaak dat een vergunning voor woningvorming vereist is. Als je kadastraal wil splitsen voor verkoop, is in veel gemeenten ook een aparte splitsingsvergunning nodig. Ten slotte geldt in sommige gemeenten een opkoopbescherming, waardoor je de woning na aankoop tijdelijk niet mag verhuren. Daarnaast kunnen er extra eisen gelden voor verhuurders, zoals een verhuurvergunning of zelfbewoningsplicht, vooral in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat.
- Neem vroegtijdig contact op met de gemeente over de regels en vergunningen voor woningsplitsen. Een goede ingang binnen de gemeente helpt beter zicht te krijgen op de vereisten en bijbehorende procedures. Daarnaast kan een betrokken ambtenaar voorbeeldprojecten delen en intern voor beweging zorgen.
- Informeer bij netbeheerders welke nieuwe aansluitingen nodig zijn en hoe lang het duurt om deze te laten installeren.
Overweeg te doen
- Bekijk de woonvisie of het volkshuisvestingsprogramma van je gemeente. Hierin staat vaak hoe de gemeente aankijkt tegen woningsplitsing. Als splitsen wordt genoemd als oplossing voor woningtekorten of leefbaarheid, kun je dit gebruiken als onderbouwing bij je vergunningsaanvraag. Het laat zien dat je plan past binnen het gemeentelijk beleid.
- Vraag een vooroverleg aan bij je gemeente. Meerdere gemeenten hebben een vooroverleg waarin ambtenaren je plan toetsen op haalbaarheid en beleid. Je krijgt dan snel inzicht in mogelijke knelpunten. Let op: dit kost meestal geld en je mag als particulier niet altijd aanwezig zijn, maar het kan wel veel tijd en frustratie besparen in het vervolgtraject.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van de planologisch-juridische haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen.
Vergunningen
Voor bouwkundig splitsen is altijd een omgevingsvergunning nodig om de verbouwing te mogen doen. Als hiervoor een afwijking in het omgevingsplan vereist is dan komt er nog een vergunning bij (BOPA). Om de gesplitste woningen te gebruiken is aanvullend een vergunning woningvorming nodig in gemeenten met een huisvestingsverordening. In wijken waar de leefbaarheid onder druk staat kan splitsen verboden zijn of aanvullend nog een verhuurvergunning gelden volgens de Wet Goed Verhuurderschap. De aanvraag van de verschillende vergunningen kost geld en kan lang duren. Gemeenten moeten binnen 8 weken een besluit nemen op de aanvraag met eenmalige verlenging van 6 weken mits tijdig gecommuniceerd. Houd er rekening mee dat bezwaarprocedures van omwonenden voor vertraging kunnen zorgen.
Nutsvoorzieningen
Bij bouwkundig woningsplitsen wordt in het omgevingsplan of via vergunningvoorschriften vaak geëist dat elke zelfstandige woning een eigen aansluiting heeft voor water, elektriciteit en riolering. Houd er rekening mee dat het aanvragen en installeren van deze aansluitingen vertraging kan opleveren, bijvoorbeeld door drukte bij netbeheerders of beperkte capaciteit van het stroomnet. Neem daarom de input van installateurs al in de haalbaarheidsfase mee om te voorkomen dat je tijdens de uitvoering stilvalt. Idealiter dien je ruim 18 weken vóór de gewenste start van de verbouwing de aanvraag in. Plan dit dus altijd zo vroeg mogelijk in.
Parkeernorm
Voor de vergunning rondom woningsplitsen moet je vaak voldoen aan de parkeernorm van de gemeente: elke nieuwe woning moet een eigen parkeerplaats hebben. In bestaande wijken is dat vaak lastig, zeker als je geen ruimte hebt op eigen terrein. Sommige gemeenten staan afwijking toe, bijvoorbeeld in binnensteden of bij goede toegang tot OV en deelmobiliteit. Het is daarom raadzaam de gemeentelijke parkeernormen te checken en te kijken naar mogelijke uitzonderingen op jouw locatie. Dit vergroot de kans om een vergunning te krijgen.
Participatie
Voor het toekennen van vergunningen is participatie met omwonenden vaak verplicht. Je moeten aantonen dat je omwonenden hebt geïnformeerd en betrokken. Los van deze verplichting is het verstandig om buren vroegtijdig mee te nemen in je plannen. Dit helpt om bezwaarprocedures te voorkomen, vergroot het draagvlak en geeft je inzicht in de wensen of zorgen uit de buurt.
Op basis van deze planologisch-juridische aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om woningen te splitsen in de gemeente.
Wat zijn voorbeelden?
Planologisch-juridische haalbaarheid gaat over het voldoen aan de eisen uit het omgevingsplan van de gemeente. Sommige gemeenten verduidelijken deze eisen in een beleidsregel. Over het algemeen hanteert de gemeente een “ja, mits” of een “nee, tenzij” benadering. “Ja, mits” benadering wil zeggen dat splitsen in principe is toegestaan onder duidelijke voorwaarden zoals in de beleidsregels van gemeente Hoorn. “Nee, tenzij” benadering staat splitsen in principe juist niet toe behalve als aan strikte eisen wordt voldaan zoals in de beleidsregel van gemeente Geertruidenberg. Het grote verschil is dat in Hoorn geen afwijkende procedure nodig is van het omgevingsplan, terwijl dit wel het geval is in Geertruidenberg. Met andere woorden: in Geertruidenberg is wel een BOPA nodig, maar in Hoorn niet. Dit betekent dat procedures korter zijn en woningsplitsen planologisch-juridisch eerder haalbaar is in Hoorn. Door beleidsregels of andere beleidsdocumenten te bestuderen, wordt duidelijk wat de algemene grondhouding is van de gemeente ten aanzien van woningsplitsen. En wat er allemaal nodig is om je benodigde vergunningen bij jouw gemeente te krijgen.
Planologisch-juridische haalbaarheid draait in de praktijk vaak om parkeernormen. Bij woningsplitsen betekent dit meestal extra parkeerplaatsen realiseren op eigen terrein, wat in bestaande wijken lastig kan zijn. Gelukkig bieden sommige gemeenten de mogelijkheid om af te wijken van deze parkeernormen. Zo werkt gemeente Den Bosch met een korting op de parkeernorm als wordt aangetoond dat deelmobiliteit ook voorziet in de mobiliteitsbehoeften van de buurt. In gemeente Velsen zorgt de aanwezigheid van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) voor verlaging van parkeernormen. Autogebruik wordt in gemeente Hilversum zelfs ontmoedigd door geen extra parkeervergunningen toe te kennen en kunnen tot maximaal drie parkeerplaatsen worden afgekocht. Kortom: als parkeerplaatsen moeilijk te realiseren zijn op eigen terrein kun je de aanvraag om te splitsen onderbouwen met alternatieven zoals deelmobiliteit of openbaar vervoer.
Planologisch-juridische haalbaarheid vraagt om duidelijkheid en inzicht in je vergunningskansen. Gemeenten zoals Groningen bieden een laagdrempelig vooroverleg aan waarin je plan wordt getoetst op haalbaarheid. Dit geeft snel duidelijkheid en voorkomt dat je tijd en geld steekt in een kansloos traject. In gemeente Renkum kun je contact opnemen met een passend wonen-coach die meedenkt over jouw woonwens, waaronder splitsen. Vervolgens wordt je plan besproken in een intaketafel, waar verschillende afdelingen zoals verkeer, groen en ruimtelijke ordening gezamenlijk advies geven over de slagingskans. Kortom: vraag bij jouw gemeente na of dergelijke begeleiding beschikbaar is en maak hiervan gebruik.
Planologisch-juridische haalbaarheid betreft het rondkrijgen van de benodigde vergunningen voor woningsplitsen. Zo laat een praktijkvoorbeeld in een rapport van platform31 over woningsplitsen en woningdelen zien hoe belangrijk het is om vroegtijdig contact te zoeken met de gemeente en je plan goed te onderbouwen. In dit voorbeeld willen een groep particuliere kopers een grote woning splitsen in meerdere zelfstandige woningen. Door vooraf een motivatiebrief te sturen en contact te leggen met de gemeente, kregen zij een principetoestemming voor splitsing van het college van burgermeester & wethouders. Een betrokken ambtenaar dacht actief mee en hielp bij het navigeren door de vergunningen en procedures. Dit maakte het verschil in het verkrijgen van draagvlak en het soepel doorlopen van het vergunningstraject. Ga daarom zelf op zoek naar een ambtenaar die gemotiveerd is om je bij woningsplitsen te ondersteunen en probeer deze ook permanent aan je project te koppelen.
Planologisch-juridische haalbaarheid van bouwplannen zoals woningsplitsen vraagt om participatie met omwonenden. Als initiatiefnemer ga je in gesprek met inwoners en organisaties die de effecten van je initiatief gaan merken. Gemeente Den Bosch helpt initiatiefnemers met een stappenplan voor het voeren van een goede omgevingsdialoog. Ook gemeente Peel en Maas heeft een handreiking participatie om te helpen het juiste gesprek te voeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en mogelijk bezwaren te voorkomen. Dit kan leiden tot meer draagvlak en een soepeler vergunningstraject.