Bouwkundige haalbaarheid | Home | Volkshuisvesting Nederland

Bouwkundige haalbaarheid gaat over de mogelijkheden om een woning fysiek op te delen in meerdere zelfstandige woningen.

Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?

Om de bouwkundige haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.

Altijd doen

Schakel een bouwkundig expert in. Laat een aannemer of constructeur beoordelen of je woning fysiek geschikt is om te splitsen. Denk aan fundering, draagmuren, installaties, ontsluiting, brandveiligheid, geluidsisolatie en daglichttoetreding.

Overweeg te doen

Bouwkundig onderzoek naar splitsing te combineren met de mogelijkheden om de woning tegelijk te verduurzamen.
Te informeren bij de gemeente over de aanvullende bouwregels die gelden in het geval dat de woning een monumentale status heeft.
Sloop-nieuwbouw van een grote woning naar meerdere kleine appartementen. Met gebruik van gestandaardiseerde onderdelen sneller te realiseren.
Een afweging maken in hoeverre ‘beter benutten ingrepen’ gecombineerd kunnen worden ingezet. Denk aan splitsen in combinatie met optoppen of aanplakken of splitsen na en in combinatie met transformatie.

Wat zijn belangrijke afwegingen?

Bij het bepalen van de bouwkundige haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen.

Woonoppervlakte

Een woning moet ruim genoeg zijn om te splitsen naar zelfstandige woonruimten. Volgens het Besluit bouwwerken en leefomgeving moet een zelfstandige woning na verbouw minimaal 18 m² zijn en bij 50 m² is buitenruimte verplicht. In de praktijk wordt een woning veelal geschikt geacht voor splitsing vanaf 110 m² omdat gemeenten vaak aanvullende eisen stellen aan woningoppervlakte. Dit kan per type gemeente verschillen, vaak afhankelijk van de mate van stedelijkheid.

Indeling en beukmaat

Woningen met een brede opzet, praktische indeling en centrale trap achter de deur bieden meer kans op succesvolle splitsing. Hierdoor is een woning met minder bouwkundige ingrepen te verbouwen naar bijvoorbeeld een reguliere boven-benedenwoning.

Constructie

Om te kunnen splitsen dient de fundering het extra gewicht en de bouwkundige aanpassingen van een splitsing veilig te dragen. Wat betreft bouwmateriaal is de meeste betonbouw geschikter dan houtbouw om te voldoen aan eisen voor geluidsisolatie en brandveiligheid maar het scheiden van aansluitingen is bij betonbouw juist complexer dan bij andere constructies. Daarnaast kunnen dragende muren en monumentale status belemmerend werken voor woningsplitsen. Dragende muren mag je immers niet zomaar doorbreken waardoor extra versterkingen nodig zijn bij het maken van een doorgang. Woningen met monumentale status kennen strikte regels voor behoud van historische waarde. Dit kan variëren tot het toepassen van speciaal materiaalgebruik tot geen zichtbare aanpassingen doen aan de buitenzijde.

Technische voorzieningen

Gescheiden aansluitingen voor nutsvoorzieningen zijn nodig voor splitsing. Denk aan aparte (hoofd)aansluitingen voor water, riolering en elektra (o.a. een nieuwe meterkast). Dit kan lastig zijn bij oudere woningen, kostbaar bij woningen die al goed geïsoleerd of verduurzaamd zijn en de tijd tussen aanvraag bij de netbeheerder en realisatie is vaak lang.

Aanvullende voorzieningen

Veel gemeenten stellen extra eisen aan gesplitste woningen, zoals een eigen of gedeelde buitenruimte (tuin, balkon) en een (fietsen)berging. Ook parkeren is vaak een knelpunt: je moet extra parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren volgens de lokale normen. Lukt dat niet, dan kan splitsing worden afgewezen. Soms kom je als bewoner van een gesplitste woning niet in aanmerking voor een parkeervergunning. Hierover meer onder planologisch-juridische haalbaarheid.

Sloop-nieuwbouw

Als een woning in bestaande staat niet fysiek geschikt is om te splitsen naar kwalitatief goede woningen dan kan sloop-nieuwbouw met gestandaardiseerde woningonderdelen ook uitkomst bieden. De gevels, vloeren en daken worden dan als bouwpakket in elkaar gezet. Door het gebruik van prefab elementen is de verbouwing sneller klaar en ervaart de omgeving minder overlast.

Op basis van deze bouwkundige aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om je woning te splitsen.

Wat zijn voorbeelden?

Bouwkundige haalbaarheid gaat over het fysiek opdelen van een bestaande woning in meerdere zelfstandige woningen. Deze 3d animatie laat zien hoe een splitsing eruitziet van een bestaande doorzonwoning. Het biedt een eenvoudig en overzichtelijk inzicht in hoe een splitsing kan uitwerken. Het resultaat is twee of drie appartementen met een gezamenlijke voordeur en eigen ingang naar het appartement. De begane grond kan levensloopbestendig gemaakt worden door badkamer en slaapkamer rolstoeltoegankelijk te maken. Daarnaast kunnen verduurzamingsmaatregelen getroffen worden tijdens de verbouwing.

Bouwkundige haalbaarheid wordt bepaald door de kenmerken van verschillende woningtypen. Grofweg zijn er vier typen eengezinswoningen: de vrijstaande woning, de twee-onder-een kapwoning, de hoekwoning en de tussenwoning. Deze staan in volgorde van woningtypen die makkelijk of lastiger te splitsen zijn. Het voorbeeld laat overzichtelijk de mogelijkheden per type woning zien en vertaalt dit direct naar plattegronden. Het biedt daarmee een mooi eerste inzicht en kan ter inspiratie dienen.

Bij vrijstaande woningen is er vaak ruimte rondom een slaap- en badkamer op de begane grond aan te bouwen en een buitentrap te plaatsen voor de bovenwoning. Twee-onder-een-kapwoningen bieden mogelijkheden om een garage om te bouwen tot slaap- en badkamer met een trap naar boven, soms wordt de bovenwoning om het trappenhuis heen ontworpen voor meer privacy. Hoekwoningen hebben vergelijkbare opties, vaak met een buitentrap aan de zijkant of achterkant en een dakterras op een aanbouw. Splitsen bij tussenwoningen is lastiger, maar kan via een gedeelde voordeur met een interne splitsing, waarbij soms het toilet verplaatst moet worden of een nieuwe wasruimte wordt toegevoegd. Ook bij deze woningtypen draait het vooral om een praktische toegangsscheiding en functionele indeling van woon- en slaapruimtes.

Bouwkundige haalbaarheid van woningsplitsen kan worden vergroot door een woning eerst te slopen en daarna op te bouwen in kleinere appartementen. Met het TransforMEER-concept is door middel van standaardisatie een traditionele gezinswoning getransformeerd en gesplitst naar drie appartementen binnen 25 werkdagen. De verbouwing van deze hoekwoning in Beuningen is gefilmd en wordt versneld getoond. Het grote voordeel aan dit gestandaardiseerde concept is dat professionele partijen zoals beleggers of woningcorporaties snel aantallen kunnen maken en de zekerheid van slagen groot is (het is immers al een keer succesvol gedaan). Het voorbeeld is zeker niet voor iedere particulier geschikt maar kan eveneens ter inspiratie dienen.