Stap 4: Uitvoering

Het aantal woningen per bouwvlak bepaalt hoeveel zelfstandige woningen er maximaal op één perceel of bouwvlak met een woonfunctie zijn toegestaan en wordt vastgelegd in het omgevingsplan. Door meerdere woningen per bouwvlak toe te staan, ontstaat ruimte om bestaande woningen beter te benutten en in te spelen op de groeiende vraag naar kleinere woningen. Tegelijkertijd vraagt dit om randvoorwaarden om kwaliteit en leefbaarheid te borgen.

Gemeenten maken hierin verschillende keuzes. Zo kiest Hoorn voor een faciliterende aanpak, waarbij twee woningen per bouwvlak zijn toegestaan zonder BOPA. Met deze “ja, mits” benadering wordt het mogelijk om woningen te splitsen onder voorwaarden over minimale oppervlakte, voorzieningen en parkeren. In de binnenstad geldt zelfs geen maximum aantal woningen, omdat kleinere woningen boven winkels juist gewenst zijn voor doelgroepen zoals starters die zorgen voor levendigheid en ‘ogen op de straat’ ook als winkels gesloten zijn.

Ook Zevenaar kiest voor het “ja, mits” principe in haar beleidsregels Beter Benutten Bestaande Woonvoorraad. Aangezien het omgevingsplan nog in ontwikkeling is, hanteert Geertruidenberg een “nee, tenzij” principe. Dit is een optie voor gemeenten die nog in de transitiefase zitten waarbij splitsen in tijdelijke omgevingsplan is verboden, tenzij aan strikte voorwaarden wordt voldaan. Splitsen is daarbij alleen mogelijk met een BOPA en binnen stedelijk gebied.

In Epe komen juist louter woningen in het buitengebied in aanmerking voor splitsing, tot maximaal vier grondgebonden woningen. De BOPA wordt enkel verstrekt als aan eisen voor maatvoering, kwaliteit en aanvullende zaken wordt voldaan.

Lelystad hanteert juist een zeer regulerende aanpak: volgens het omgevingsplan is het verboden om een bestaande woning te veranderen en/of te vergroten tot twee of meer woningen. Hierdoor is verkamering en woningsplitsen niet mogelijk vanwege eerdere overlast, illegaal gebruik en toenemende weerstand van bewoners. De gemeente wil zo de leefbaarheid en het karakter van woonwijken beschermen. Alleen voor kleinschalige zorgwoningen geldt een uitzondering via een afwijkingsbevoegdheid.

Kortom: geef ruimte waar het kan, stel grenzen waar het moet. Door meerdere woningen op een bouwvlak in het omgevingsplan (onder voorwaarden) toe te staan, kunnen gemeenten actief sturen op kwaliteit en bijdragen aan een toekomstbestendige woningvoorraad.

Parkeernormen bepalen hoeveel parkeerplaatsen een initiatiefnemer moet realiseren bij het toevoegen van extra woningen. Deze worden vastgelegd in het omgevingsplan, vaak met een verwijzing naar de nota parkeerbeleid. Door parkeernormen slim toe te passen, kunnen gemeenten sturen op leefbaarheid en ruimte maken voor woningtoevoeging. Een strike toepassing beschermt de parkeerbalans, maar belemmert splitsing op locaties waar ruimte schaars is en autobezit laag is. Gemeenten kiezen hierin verschillende benaderingen.

In gemeente Hilversum wordt autogebruik actief ontmoedigd door geen parkeervergunningen toe te kennen aan nieuwe functies, waaronder gesplitste woningen. Deze aanpak stimuleert vergroening, alternatief vervoer en het toevoegen van woningen door middel van splitsen. De standaardparkeernorm in gereguleerde gebieden kan ook worden afgekocht tot maximaal drie parkeerplaatsen, zonder dat parkeren op eigen terrein verplicht is.

Nijmegen hanteert een afslag op de parkeernorm van maximaal 20% voor het realiseren van extra fietsenstallingen, deelmobiliteit of Mobility as a Service (MaaS). Een andere faciliterende aanpak is gebruikt in Velsen: de aanwezigheid van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) zorgt voor een verlaging van de parkeernormen.

Den Bosch werkt met een korting op de vigerende parkeernorm als wordt aangetoond dat deelmobiliteit ook voorziet in de mobiliteitsbehoeften van de buurt.

Ook gemeente Westerkwartier kiest voor maatwerk: afwijking van de parkeernorm is mogelijk als de initiatiefnemer aantoont dat er voldoende parkeergelegenheid is en de nieuwe ontwikkeling niet leidt tot meer parkeerdruk in de openbare ruimte. Gemeenten met vooral landelijke gebieden hanteren vaker de volledige parkeernorm zonder afslag.

Deze regulerende aanpak is eenduidig en goed handhaafbaar, maar maakt splitsen op veel plekken praktisch onmogelijk. Kortom, ook hier geldt: geef ruimte waar het kan, stel grenzen waar het moet. Door flexibele parkeernormen te hanteren, kunnen gemeenten actief sturen op meer woningen door splitsing en een verbetering van woonkwaliteit als gevolg van vergroening. 

De minimale woningoppervlakte bepaalt hoe groot een woning moet zijn vóór en/of na splitsing en wordt vaak vastgelegd in de huisvestingsverordening of beleidsregels. Deze eis helpt gemeenten om de kwaliteit van de woningvoorraad te waarborgen en overbewoning te voorkomen. Tegelijkertijd bepaalt deze grens in sterke mate of splitsen überhaupt haalbaar is, vooral op dichtbebouwde locaties met kleinere woningtypen. Gemeenten hanteren uiteenlopende benaderingen.

Zo kent Alkmaar een stimulerende benadering voor woningsplitsen in de binnenstad: hier geldt een minimale oppervlakte van 35 m2 BVO (met buitenruimte) of minimaal 45 m2 BVO (zonder buitenruimte). Buiten de binnenstad is het minimale woonoppervlak 50 m2 BVO na splitsing.

In Zaanstad is bouwkundig splitsen alleen toegestaan als aan de eisen van de woningvormingsvergunning wordt voldaan. Hierin is geregeld dat woningen kleiner dan 140 m2 GBO niet mogen worden gesplitst en nieuwe woningen minimaal 50 m2 GBO moeten omvatten.

Ook in Rotterdam ligt de ondergrens op minimaal 50 m2 GBO voor woningen na splitsing. Aan de ene kant hanteert Rotterdam een meer faciliterende aanpak dan in Zaanstad door geen eis op te nemen van de woning vóór splitsing. Aan de andere kant is het beleid meer regulerend, aangezien in enkele wijken met veel kleine woningen en waar de leefbaarheid onder druk staat minimaal 85 m2 GBO aan woningoppervlak vereist is. In Bloemendaal geldt een strikte ondergrens van 250 m2 GBO vóór splitsing en 80 m2 GBO na splitsing. Bij woningen groter dan 500 m2 GBO geldt een minimum voor de gesplitste woning van 120 m2 GBO. Verder is splitsing alleen toegestaan bij vrijstaande woningen ouder dan tien jaar.

Deze regulerende aanpak beschermt ruimtelijke kwaliteit, maar sluit veel potentieel uit. Kortom: stem de minimale oppervlakte bij splitsing af op lokale context en beleidsdoelen zoals meer woningen realiseren, betaalbaarheid, woningkwaliteit en leefbaarheid. Wees transparant over die afweging tussen kwaliteit en woningtoevoeging. Over het algemeen geldt: hoe minder en lager de eisen aan oppervlakte, des te groter de mogelijkheden om woningen te splitsen.

Leefbaarheid gaat over de draagkracht van een buurt of straat om meer bewoners op te vangen. Denk aan extra druk op de openbare ruimte zoals parkeerplekken, afvalcontainers en fietsenstellingen. Ook wordt meer gebruik gemaakt van voorzieningen zoals openbaar vervoer of speelplekken. Sociale druk vanuit inwoners op de gemeenschap in een wijk is een belangrijke factor. De sociale balans kan veranderen: een toename van kleine huishoudens of tijdelijke bewoners kan in een buurt zowel levendigheid als spanningen opleveren. Gemeenten maken dan ook verschillende afwegingen om rekening te houden met leefbaarheid voordat splitsen wordt toegestaan. Dit gebeurt indirect door te sturen op aantal woningen per bouwvlak, parkeernormen en minimale woningoppervlakte. Vaak hanteren stedelijke gemeenten echter aanvullend nog een leefbaarheidstoets. In minder dichtbevolkte gebieden door vergrijzing en huishoudensverdunning is het advies om geen vorm van een leefbaarheidstoets aan te houden. Splitsen biedt dan juist een mogelijkheid om leefbaarheid te verbeteren.

Zo heeft een krimp- of anticipeergemeente als Midden-Drenthe in haar beleidsregel geen specifieke leefbaarheidstoets opgenomen voor woningsplitsen. Wel zijn er voorwaarden opgenomen over verkeersveiligheid, welstand en parkeergelegenheid die indirect een goede leefbaarheid borgen.

In Hoorn mag een woning niet worden gesplitst als binnen dertig meter al een gesplitst pand of kamerverhuur voorkomt. Dit geldt overigens niet voor de binnenstad.

Houten hanteert een norm waarbij in straten met minder dan tien woningen slechts één woning mag worden gesplitst, en in grotere straten mogen tussen twee gesplitste woningen minimaal acht aaneengesloten woningen niet worden gesplitst. Deze aanpak is duidelijk toetsbaar voor initiatiefnemers, en vergt minder ambtelijke capaciteit. Tegelijkertijd kan toepassing van vaste afstanden of aantallen als rigide en arbitrair worden ervaren door initiatiefnemers: een initiatief kan worden afgewezen vanwege het overschrijden van de grens, zonder dat er in de praktijk sprake is van leefbaarheidsproblemen. Een faciliterende aanpak omvat geen bredere beoordeling van leefbaarheid, waardoor risico’s bij snelle toename van splitsing minder goed worden opgevangen.

In Utrecht wordt wel een strikte leefbaarheidstoets toegepast. De toets bestaat uit een fysiek onderdeel gericht op geluidsisolatie en gebruiksoppervlakte, terwijl het algemene onderdeel zich richt op leefbaarheidsscores, clustervorming en informatie van deskundigen. Deze regulerende aanpak past bij kwetsbare wijken waar de leefbaarheid al onder druk staat. Hiermee stuurt de gemeente op sociale cohesie en het woonklimaat, maar beperkt het mogelijkheden tot woningtoevoeging en vraagt het om maatwerk bij elke aanvraag. Een minder ingrijpende variant is de toepassing van afstandsnormen of clusteringstoetsen. Kortom: hanteer een leefbaarheidstoets waar de draagkracht van buurten onder druk staat, maar laat deze toets los in gebieden waar splitsing juist kan bijdragen aan een vitaler woonmilieu. Ten slotte is het mogelijk en gebruikelijk om binnen gemeenten te differentiëren in de toepassing van zo’n toets. Dit vergroot beleidsruimte en maakt maatwerk mogelijk. 

In het buitengebied spelen andere belangen dan in stedelijke gebieden. Denk aan het behoud van agrarisch landschap, het voorkomen van verrommeling en het bewaken van de ruimtelijke structuur. Splitsen kan er ook aan bijdragen dat senioren verspreid in het buitengebied (blijven) wonen, waardoor zorg aan huis niet altijd (en steeds lastiger) kan worden geleverd. Tegelijkertijd biedt het buitengebied kansen voor woningsplitsen, bijvoorbeeld bij grote vrijgekomen woningen of vrijkomend/voormalige agrarische bebouwing (VAB). Gemeenten maken hierin variërende keuzes in hun omgevingsplan.

In Peel en Maas is woningsplitsen overal toegestaan, behalve in glastuinbouwconcentratiegebieden en enkele uitzonderingen. Bij woningsplitsen komt er immers geen nieuwe bebouwing bij, waardoor het buitengebied niet extra wordt belast. Met deze faciliterende aanpak biedt de gemeente een woonoplossing voor woningzoekenden met lokale binding zoals kinderen of ouders. Bovendien draagt woningsplitsing bij aan het vitaal en leefbaar houden van het buitengebied, gezien steeds meer bedrijfswoningen in handen komen van mensen zonder agrarisch bedrijf.

Bronckhorst gebruikt woningsplitsen ook als een middel om bij te dragen aan ambities in het buitengebied, zoals leefbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming. Via een rood-voor-rood en rood-voor-groen puntensysteem kunnen initiatiefnemers punten verdienen ten behoeve van ontwikkelruimte. Met voldoende punten is het mogelijk om extra woningen toe te voegen. Deze stimulerende aanpak biedt gestandaardiseerd maatwerk en ondersteunt beleidsdoelen door middel van splitsen. Er zijn ook meerdere gemeenten die splitsing onder voorwaarden toestaan.

Zo ziet Westerwolde splitsen als een instrument om te voorzien in zowel kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte en het behoud van zowel karakteristieke als monumentale panden in het buitengebied. De voorwaarden zijn dat de panden een woonfunctie moeten hebben, minimaal 200 m² voor splitsing en 100 m² na splitsing, waardoor maximaal één extra grondgebonden woning ontstaat. Daarnaast moeten cultuurhistorische, architectonische en stedenbouwkundige waarden behouden blijven.

Geertruidenberg kiest in haar beleidsregel juist voor een bredere ontwikkelvisie gericht op transformatie, maar sluit woningsplitsing in het buitengebied expliciet uit. Hiermee voorkomt de gemeente ongewenste verstedelijking en beschermt ze het open landschap, zonder het omgevingsplan direct te hoeven aanpassen. Kortom: weeg het splitsingsbeleid in het buitengebied af op de lokale context. Mits zorgvuldig ingepast in het landschap kan woningsplitsen een kansrijke oplossing zijn voor meerdere beleidsdoelen tegelijk, zoals het tegengaan van leegstand en verloedering, het behoud van karakteristieke panden, het versterken van leefbaarheid en het bieden van passende woonruimte voor jong en oud.

Woningsplitsing draagt niet alleen bij aan het aantal woningen, maar biedt ook kansen om te sturen op betaalbaarheid en doelgroepen. Door voorwaarden te stellen aan de prijs en andere kenmerken van nieuwe woningen, kunnen gemeenten invloed uitoefenen op wie er daadwerkelijk van woningsplitsing profiteert. Als de voorwaarden vooral ruimtelijk van aard zijn, worden ze opgenomen in het omgevingsplan. Zijn ze vooral sociaal van aard, dan worden ze verwerkt in de huisvestingsverordening.

Den Bosch heeft als doel om jaarlijks 50 extra zelfstandige woningen via splitsing toe te voegen, mede om het tekort aan betaalbare woningen aan te pakken. In samenwerking met woningcorporatie Zayaz wordt gewerkt aan het vergroten van het sociale huuraanbod.

Rheden verbindt splitsing aan een concrete pilot met hoekwoningen, vastgelegd in de prestatieafspraken met Vivare. Hierdoor wordt gestuurd op betaalbare woningen bij woningsplitsen.

Epe verplicht dat minimaal een van de vier toegestane woningen na splitsing vallen in prijsklasse goedkoop of middelduur (huur of koop). Dit wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers. Afspraken over het woningbouwprogramma voor woningsplitsen worden met corporaties vastgelegd in de prestatieafspraken.

Hilvarenbeek koppelt splitsing aan het realiseren van compacte, levensloopgeschikte woningen: binnen de bebouwde kom zijn maximaal vier woningen toegestaan en buiten de bebouwde kom is het mogelijk om vijf woningen te creëren door splitsing. De nieuwe woningen mogen maximaal 80 m2 GBO hebben en maximaal €260.000 kosten.

Bergeijk hanteert strikte voorwaarden in haar omgevingsplan om te sturen op het woningbouwprogramma. Zo is splitsing alleen toegestaan bij vrijstaande woningen, maar tweekappers of rijtjeswoningen louter wanneer het gehele blok gezamenlijk herontwikkeld wordt. Ook gelden financiële eisen om betaalbaarheid te waarborgen: de huur mag niet hoger zijn dan de landelijke huurtoeslaggrens en de maximale koopprijs is vastgesteld op de grens van betaalbare koop in de regio (€230.000 in 2024).

Deze regulerende aanpak stuurt gericht op een programma van betaalbare woningen voor starters, senioren, kleine gezinnen en alleenstaanden. Kortom: via planregels en beleidsafspraken kunnen gemeenten gericht sturen op aantallen, betaalbaarheid en passende woonruimte voor diverse doelgroepen in hun splitsbeleid.

Verhuurderschap bij woningsplitsen gaat over de mate waarin verhuur wordt toegestaan en over de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Gemeenten willen voorkomen dat gesplitste woningen leiden tot overlast of uitbuiting van huurders. Hierop kunnen ze sturen via de huisvestingsverordening met zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming of een verhuurdersvergunning op basis van de Wet goed verhuurderschap.

Nijmegen heeft in haar huisvestingsverordening geprobeerd om corporaties uit te zonderen voor vergunningplicht wat betreft woningdelen en verkamering. Dit vanuit hun maatschappelijke rol als verhuurder en het streven naar minder drempels voor het toevoeging van woonruimte. Juridisch is dit echter grijs gebied: het gelijkheidsbeginsel vereist gelijke behandeling van eigenaren, tenzij een onderscheid objectief en overtuigend wordt onderbouwd. De Raad van State beoordeelt nog of dit onderscheid houdbaar is. Tot die tijd blijft het uitzonderen van corporaties voor woningsplitsen een overweging maar ook een juridisch risico.

Dordrecht hanteert een faciliterende aanpak in haar huisvestingsverordening voor splitsen onder eigenaar-bewoners. Splitsing is alleen toegestaan met een vergunning woningvorming en wanneer de nieuwe woningen minimaal 70 m² GBO zijn met berging en buitenruimte. In het kernwinkelgebied is dit minimaal 40 m² GBO na splitsing, mits de ruimte minimaal vijf jaar leeg staat. Daarnaast is splitsing van eigenaar-bewoners ook met een versoepelde eis van 45 m² GBO mogelijk. Hiervoor dient de eigenaar-bewoner minimaal vijf jaar de woning te hebben bewoond en zelf ook in een van splitswoningen blijft wonen. Op deze manier wordt gestuurd om mantelzorg mogelijk te maken maar tijdelijke of commerciële verhuur in te kaderen.

Leiden vraagt in enkele wijken naast een woningvormingsvergunning ook een verhuurvergunning. In aanvulling op de regels Goed verhuurderschap moet de initiatiefnemer een onderhoudsplan van te verhuren woningen indienen. Daarnaast geldt een opkoopbescherming tot de NHG-grens, waardoor het onaantrekkelijk wordt voor beleggers om een starterswoning op te kopen, te splitsen en te verhuren. Kortom: verhuurderschap is een belangrijk instrument om de kwaliteit en leefbaarheid bij woningsplitsen te waarborgen. Belangrijk is om alleen een verhuurvergunning te eisen in kwetsbare (stedelijke) wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Kies elders voor een meer stimulerende of faciliterende aanpak om woningsplitsen met zo min mogelijk drempels toe te staan.