Op basis van de doelen en de haalbaarheid van huidig splitsbeleid formuleer je een heldere visie voor het te actualiseren beleid.
Na het doorlopen van deze stap heb je een duidelijke visie op wanneer woningsplitsen past bij jouw doelstellingen en mogelijkheden.
Wat is visie?
Een visie is een doordacht beeld van een gewenste toekomstige situatie die richting geeft aan keuzes, beleid en handelen. Dit betreft een onderbouwing van wanneer, waar en onder welke voorwaarden woningsplitsen gewenst is. Hiermee maak je een heldere en afgewogen keuze over de rol die woningsplitsen mag spelen in het lokale woonbeleid.
Wat te doen om een visie te formuleren?
Om een visie op woningsplitsen te formuleren wordt onderscheid gemaakt tussen wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen:
- Uitkomsten van de verschillende vormen van haalbaarheid benutten om gericht het beleid op woningsplitsen te kunnen versterken.
- Woningsplitsen koppelen aan gemeentelijke doelstellingen zoals het terugdringen van woningtekorten, het bevorderen van sociale cohesie en/of het inspelen op de toekomstige zorgopgave.
- Prioriteren van de verschillende doelstellingen die je als gemeente met en zonder woningsplitsen wil bereiken. Dit biedt kansen om verschillende doelstellingen te combineren en intern knopen door te hakken over de gewenste inzet, richting en begrenzing van splitsbeleid.
- Ruimtelijke verschillen binnen de gemeente expliciet maken door te formuleren in welke gebieden woningsplitsen wel of juist niet wenselijk is. Denk aan een onderscheid tussen de bebouwde kom en het buitengebied.
Overweeg te doen:
- Een afwegingskader opstellen, bijvoorbeeld in de vorm van een beslisboom of toetsingscriteria voor vergunningverlening bij woningsplitsen.
- Leren van de ervaringen en visie van omliggende of soortgelijke gemeenten.
- Een analyse op lager schaalniveau laten uitvoeren door een ruimtelijk ontwerpbureau of architect om met maatwerk keuzes te maken per wijk, dorp of gebied.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het formuleren van een visie op woningsplitsen zijn er verschillende afwegingen.
Beter benutten
In breder kader zijn er verschillende vormen om meer huishoudens toe te voegen in de bebouwde omgeving. Denk aan meer mensen op dezelfde kavel door optoppen, meer mensen in één woning door woningdelen of meer mensen in een passende woning door doorstroming. Bouwkundig woningsplitsen vereist een meer ingrijpende verbouwing dan woningdelen of kamergewijze verhuur, maar biedt ook meer privacy omdat alle noodzakelijke voorzieningen gescheiden zijn.
Wijkverbetering
Woningsplitsen is meer dan alleen het toevoegen van woningen; het is ook een middel om wijken te verbeteren door te zorgen voor een sociale mix van huishoudens, levendigheid op straat, het draagvlak voor voorzieningen te vergroten en woningen te verduurzamen of toegankelijker te maken voor bewoners die minder mobiel zijn. Woningsplitsen kan echter ook leiden tot onevenwichtigheden in een wijk, zoals een eenzijdige samenstelling van huishoudens of overmatige druk op de openbare ruimte en voorzieningen. Als dit evenwicht verstoort raakt, kan de woonkwaliteit juist achteruitgaan.
Mate van stedelijkheid
De mogelijkheden en effecten van woningsplitsen verschillen sterk per locatie. In hoogstedelijke omgevingen voorziet splitsen in de grote behoefte voor kleine en betaalbare woningen, maar is er risico op eenzijdige samenstelling en druk op de leefbaarheid. In suburbane gebieden en dorpskernen helpt splitsen om grote woningen geschikt te maken voor diverse doelgroepen met ruimte voor extra voorzieningen, maar vraagt het om zorgvuldige participatie vanwege mogelijke weerstand. In landelijke gebieden draagt splitsen bij aan het behoud van sociale structuur, maar moet rekening worden gehouden met schaarse voorzieningen en ruimtelijke kwaliteit. Zo vraagt elke locatie om een eigen afweging van beter benutten en wijkverbetering.
Op basis van deze verschillende aspecten bepaal je jouw visie op woningsplitsen in de gemeente.
Wat zijn voorbeelden?
Visie gaat over het schetsen van een gewenste situatie in de toekomst. De gemeente Oosterhout verkent de mogelijkheden van een duurzame wijktransformatie van de naoorlogse Kastelenbuurt (“stempelwijk”) door middel van woningsplitsen. Hiervoor heeft studio Dorus een architectonisch ontwerp gemaakt, waarin bestaande grote eengezinswoningen van woningcorporaties worden getransformeerd naar meerdere diverse wooneenheden.
Deze nieuwe betaalbare woningen komen tegemoet aan de wensen van verschillende doelgroepen van ouderen en gezinnen tot jonge starters. Daarnaast is er een stedenbouwkundig ontwerp waarin verdichten en interventies in de openbare ruimte bijdragen aan zowel betere sociale cohesie als leefbaarheid. De rode draad is een sterke visie, waarin de kracht van vernieuwing wordt ingezet om de woningvoorraad te revitaliseren en een leefomgeving te creëren die past bij de diverse en duurzame samenleving van de toekomst. Hieruit valt te leren dat het daadwerkelijk verbeelden van de mogelijkheden die splitsen biedt sterk stimulerend en enthousiasmerend werkt.
Visie geeft richting aan keuzes, beleid en handelen. Het onderzoek ‘Ruimte zat in Drentse dorpen’ van KAW laat zien hoe dorpen zich stap voor stap toekomstbestendiger kunnen maken aan de hand van verdichting. Dit biedt beleidsmakers een perspectief om woningen toe te voegen op een manier die past bij het karakter van een dorp én bijdraagt aan de leefbaarheid. De principes uit het onderzoek zijn ook toepasbaar op andere dorpen die te maken krijgen met vergrijzing, leegstand, verdunning en kwetsbare voorzieningen.
Visie vraagt om afwegingen tussen verschillende vormen van beter benutten. Bouwkundig woningsplitsen is één van de ingrepen die toestaat de bestaande gebouwen beter te benutten. Plaform31 heeft alle woningdeelvarianten in beeld gebracht waaronder kamergewijze verhuur en hospitaverhuur. Iedere variant zorgt voor meer woonruimte, maar verschilt in de mate van moeite en kosten. Splitsen vergt een relatief ingrijpende verbouwing, waardoor in sommige gevallen andere vormen van beter benutten geschikter kunnen zijn. Dit hangt af van de locatie en de wensen van verschillende doelgroepen. Een breed beeld krijgen van opties, kansen en belemmeringen helpt een weloverwogen (splits- of deel)variant te kiezen.
Visie betekent het uitdragen waar en voor wie woningsplitsen wenselijk is. De gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden hebben samen de Kempische visie op wonen 2024-2028 – Volkshuisvestingsprogramma en uitvoeringsprogramma opgesteld. Een van de hoofdrichtingen in dit document gaat over het beter benutten van de bestaande voorraad en met name woningsplitsen. De focus ligt op grote woningen binnen de bebouwde kom in wijken met veel senioren en een stedenbouwkundige opzet waar splitsen mogelijk is. Door dit zo nadrukkelijk op te nemen in de bredere visie op wonen en volkshuisvesting staat het thema op de kaart, weten alle partijen dat de grondhouding vanuit de gemeenten hiertegenover positief is en stimuleert dit om met initiatieven te komen.
Visie wordt vertaald in concrete speerpunten en actieplannen. Zo heeft gemeente Arnhem in haar Woonvisie gesteld om naast nieuwbouw volop in te zetten op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Met een actieplan zet de gemeente in op het aanpakken van leegstand, het bevorderen van doorstroming, het aanjagen van optoppen en het stimuleren van woningsplitsen- en delen. Om splitsen te stimuleren gaat Arnhem een splitsingscoach in dienst nemen en opent een toegankelijk loket waar inwoners terecht kunnen voor bouw- en woonvragen. Door dit actieplan actief naar buiten te communiceren vergroot de organisatorische haalbaarheid van splitsen en krijgt de visie van de gemeente handen en voeten.