Planologisch-juridische haalbaarheid gaat over de inpassing van woningsplitsen in het geldende omgevingsplan en andere regelgeving dan wel beleidskaders.
Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?
Om de planologisch-juridische haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
Nagaan of woningsplitsen past binnen het omgevingsplan via het Omgevingsloket. Check of er meerdere woningen zijn toegestaan op één bouwvlak onder de functie ‘wonen’ en wat de minimale oppervlakte-eis is voor nieuwe woningen.
Kijk naar regels in andere beleidsstukken die de planologisch-juridische haalbaarheid van woningsplitsen beïnvloeden. Denk aan parkeernormen en aanvullende eisen in de huisvestingsverordening indien aanwezig.
Controleren in hoeverre woningsplitsen onderdeel is van het volkshuisvestingsprogramma en daaruit voortvloeiende prestatieafspraken. Bij inwerkingtreding van de Wet Versterking regie volkshuisvesting wordt beter benutten van de bestaande voorraad een verplicht onderdeel in het volkshuisvestingsprogramma.
Overweeg te doen
Vergelijk het eigen omgevingsplan met dat van andere gemeenten. Overweeg een “ja, mits principe” te hanteren om meerdere woningen op een bouwvlak onder voorwaarden toe te staan.
Tijdelijk afwijken van bestaande regels om splitsing te testen in een pilotgebied via de experimenteerbepaling onder de omgevingswet.
Raadsbevoegdheid rondom woningsplitsen te verschuiven naar het college om sneller te kunnen inspelen op lokale ontwikkelingen en beleidsregels flexibel aan te passen zonder langdurige besluitvormingstrajecten.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van de planologisch-juridische haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen:
Aantal woningen per bouwvlak
Veel gemeenten staan per bouwvlak één woning toe in hun omgevingsplan. Dit belemmert woningsplitsen, omdat hiervoor dan een planologische afwijking in de vorm van een BOPA nodig is. Deze afwijking moet binnen vijf jaar opgenomen worden in het omgevingsplan als het de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (EFTAL) niet verstoort. Gemeenten die splitsen willen stimuleren doen er goed aan om in het omgevingsplan meerdere woningen per bouwvlak expliciet mogelijk te maken, al dan niet onder voorwaarden (ja, mits principe).
Parkeernorm
Gemeenten hanteren vaak een parkeernorm waarbij elke zelfstandige woning moet beschikken over een eigen parkeerplaats. Bij woningsplitsen leidt dit tot extra parkeerdruk of de eis om op eigen terrein parkeerplaatsen te realiseren, wat in veel bestaande wijken lastig is. Met name op dichtbebouwde locaties met goed openbaar vervoer en doelgroepen met lager autobezit is afwijking van de parkeernorm wenselijk om woningsplitsen te stimuleren.
Leefbaarheid
Woningsplitsen zorgt ervoor dat er in wijken meer huishoudens bijkomen die gebruik maken van de openbare ruimte en voorzieningen. Dit kan leiden tot levendigheid en sociale cohesie maar ook tot overlast en druk op de leefomgeving. Om grip te houden op de leefbaarheid zijn er gemeenten die een leefbaarheidstoets hebben opgenomen in hun huisvestingsverordening. Het afschaffen van deze toets waar mogelijk of het omzetten naar meetbare criteria zoals minimale afstand tussen gesplitste woningen, helpt om de haalbaarheid van woningsplitsen te bevorderen.
Schaarste woningvoorraad
Een structureel tekort aan woningen zorgt voor schaarste en vergroot daarmee de kans op prijsopdrijving of uitsluiting van bepaalde doelgroepen. Woningsplitsen draagt bij aan een groter aanbod van kleinere en betaalbare woningen. Tegelijkertijd kan het opkopen en splitsen van woningen de betaalbaarheid van gezinswoningen juist onder druk zetten. Om te sturen op de verdeling van schaarse woningen zijn er gemeenten die eisen stellen met een woningvormingsvergunning, verhuurdersvergunning of opkoopbescherming in hun huisvestingsverordening. Hoe meer vergunningen vereist zijn, hoe hoger de drempel voor initiatiefnemers én hoe groter de uitvoeringslast voor de gemeente. Kies daarom alleen voor extra vergunningplicht als dit echt noodzakelijk is om de druk op de schaarse woningvoorraad en leefbaarheid te verlichten. In andere gevallen geldt: hoe minder drempels, des te beter om woningsplitsen te stimuleren.
Op basis van deze planologisch-juridische aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om woningen te splitsen in de gemeente.
Wat zijn voorbeelden?
Planologisch-juridische haalbaarheid gaat over de insteek om woningsplitsen toe te staan in het omgevingsplan. Gemeente Hoorn hanteert het “ja, mits principe” waarbij woningsplitsen is toegestaan in het omgevingsplan, maar alleen onder duidelijke voorwaarden. Dit voorbeeld laat zien hoe een gemeente gericht kan sturen op binnenstedelijke verdichting zonder in te leveren op woonkwaliteit.
Hoorn maakt woningsplitsen planologisch mogelijk zonder BOPA en geeft initiatiefnemers helderheid. Zo mag een woning in maximaal twee zelfstandige woningen worden gesplitst, met uitzondering van de binnenstad waar dit maximum niet geldt. Voor bouwkundige splitsing dient de woning in de binnenstad minimaal 100 m2 GBO te zijn en daarbuiten minimaal 120 m2 GBO. Na splitsing is een minimale oppervlakte vereist van 40 m2 in de binnenstad en 50 m2 daarbuiten. Daarnaast gelden er eisen aan bergingen, parkeren, toegang en bouwkwaliteit. Splitsen is buiten het centrum niet toegestaan als binnen een straal van 30 meter kamerverhuur of woningdelen plaatsvindt. Ten slotte is splitsing beperkt mogelijk in appartementen en uitgesloten bij nieuwbouwwoningen of bijgebouwen. Gemeente Zevenaar maakt splitsen planologisch-juridisch ook mogelijk, mits aan voorwaarden voor parkeren, ontsluiting, woonoppervlakte, brandveiligheid en participatie wordt voldaan.
Planologisch-juridische haalbaarheid van woningsplitsen in het omgevingsplan kan nader worden uitgewerkt in een beleidsregel. Gemeente Geertruidenberg hanteert in haar beleidsregel een “nee, tenzij principe”. Splitsing is in principe verboden, tenzij aan strikte voorwaarden wordt voldaan. Deze aanpak biedt juridisch houvast voor gemeenten in een overgangsfase, waarin het tijdelijke omgevingsplan geldt en wordt omgezet naar een definitief omgevingsplan. Door splitsing alleen toe te staan binnen stedelijk gebied en dit via een beleidsregel te regelen, hoeft het tijdelijke omgevingsplan niet direct aangepast te worden. Tegelijk geeft het initiatiefnemers duidelijkheid over waar splitsing mogelijk is, en blijft de leefkwaliteit voor omwonenden gewaarborgd.
In Geertruidenberg mogen gebouwen binnen stedelijk gebied met een woonbestemming worden gesplitst. Dit moet leiden tot zelfstandige woningen van minimaal 50 m2 GBO, elk ontsloten op de openbare weg. De nieuwe woningen dienen stedenbouwkundig en milieukundig aanvaardbaar te zijn, voldoen aan parkeer- en bouwregels en bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit zonder groenstructuren of cultuurhistorische waarden onevenredig aan te tasten. Splitsing van bijgebouwen is uitgesloten. Ook moet een omgevingsdialoog met omwonenden worden gevoerd conform het gemeentelijk participatiebeleid.
NB: Gemeenten die splitsen willen stimuleren kunnen echter beter kiezen voor een “ja, mits” benadering. Hiervoor is immers geen BOPA vereist, wat initiatiefnemers eerder uitnodigt om met plannen te komen.
De invloed van splitsen op leefbaarheid is vaak een belangrijk onderwerp als het gaat over planologisch-juridische haalbaarheid van de huisvestingsverordening. Gemeente Utrecht hanteert een leefbaarheidstoets als voorwaarde om woningsplitsen toe te staan. Dit betekent dat eerst de leefbaarheid positief beoordeeld moet worden voordat een woningvormingsvergunning kan worden verleend. Dit voorbeeld demonstreert hoe een gemeente de leefbaarheid nadrukkelijk laat meewegen bij woningsplitsen. Tegelijkertijd vormt deze toets een drempel voor initiatiefnemers, omdat de uitkomst mede afhankelijk is van subjectieve afwegingen en lokale omstandigheden. Dit zorgt voor onzekerheid over de haalbaarheid van een splitsingsaanvraag. Gemeenten die splitsen willen stimuleren, kunnen overwegen deze toets af te schaffen of te vervangen door objectieve, toetsbare criteria die vooraf duidelijkheid geven.
In Utrecht bestaat de toets uit een fysiek en een algemeen onderdeel. De fysieke toets is vaak goed meetbaar en gaat over geluidsisolatie en gebruiksoppervlakte. De algemene toets is veelal subjectiever en bestaat uit de leefbaarheidsscore, informatie van ingeschakelde deskundigen en clustervorming.
Planologisch-juridische haalbaarheid wordt in veel gevallen belemmerd door starre parkeernormen. Volgens onderzoeksbureau Goudappel hanteert 90% van alle gemeenten parkeernormen die niet aansluiten op de daadwerkelijke behoefte aan parkeerruimte. Veel parkeernormen zijn afgestemd op de oude CROW-parkeerkencijfers waardoor generieke normen zelden overeenkomen met cijfers over huidig autobezit. Goudappel adviseert dus ook om met lokaal passende, vaak sterk versoepelde, parkeerrichtlijnen te werken. Door op deze manier te werken is parkeren minder vaak een belemmering en wordt splitsen eenvoudiger. Om flexibeler om te gaan met die parkeernormen hebben provincie Zuid-Holland & Utrecht in samenwerking met Platform31 en Aedes de handreiking voor parkeren bij optoppen gepubliceerd. Door in te zetten op de optimale benutting van parkeerregulering en nul-vergunningopties, te zorgen voor een datagedreven parkeeropgave gericht op het type omgeving en bestaande parkeer- en verkeersruimte te verzilveren, kunnen gemeenten de haalbaarheid van woningsplitsen verhogen. Ten slotte vormen alternatieven zoals hoogwaardig openbaar vervoer of deelmobiliteit manieren om af te wijken van parkeernormen en daarmee de drempel voor initiatiefnemers te verlagen.
Planologisch-juridische haalbaarheid vraagt om flexibiliteit ten opzichte van het omgevingsplan en de huisvestingsverordening. Zo kunnen gemeenten woningsplitsen stimuleren door de raadsbevoegdheid rondom eisen in het omgevingsplan en de huisvestingsverordening te delegeren naar het college. Dit biedt meer bestuurlijke flexibiliteit, aangezien het college sneller en eenvoudiger beleidsregels kan vaststellen of aanpassen zonder dat hiervoor een formele raadsprocedure nodig is. Bovendien maakt delegatie het mogelijk om sneller te experimenteren met versoepeling van regels, zoals het aanpassen van minimale oppervlaktes, het schrappen van leefbaarheidstoetsen of het verruimen van gebieden waar splitsing is toegestaan. Onder de omgevingswet maakt de experimenteerbepaling het mogelijk om tijdelijk af te wijken van wettelijke regels, zoals eisen uit de huisvestingsverordening, mits dit via een Algemene maatregel van Bestuur (AMvB) wordt toegestaan en bijdraagt aan de doelen van de wet. Concreet: woningsplitsen zorgt voor meer kleine en betaalbare woningen. Dit draagt bij aan een evenwichtige verdeling van de schaarse woonruimte onder de Huisvestingswet, waardoor een pilot om splitsingseisen te verlagen gerechtvaardigd is. Het rapport van Platform31 doet dertig aanbevelingen om woningdelen en splitsen mogelijk en gemakkelijker te maken.
