Maatschappelijke haalbaarheid gaat over draagvlak voor woningsplitsen onder bewoners, in buurten en binnen de samenleving als geheel.
Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?
Om de maatschappelijke haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen, wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
Woonbehoeften in de gemeente scherp in beeld brengen. Dit gaat niet alleen over aantallen, maar ook over type woningen naar verschillende doelgroepen. Denk aan senioren, starters en andere aandachtsgroepen zoals statushouders.
Nagaan welke maatschappelijke uitdagingen woningsplitsen kan helpen oplossen, zoals minder woningtekorten, toekomstbestendig blijven woningen in de eigen buurt, mantelzorg mogelijk maken of leefbaarheid vergroten in vergrijzende gebieden.
Actief naar buiten communiceren wat woningsplitsen kan opleveren voor verschillende doelgroepen.
Borgen dat bewonersparticipatie onderdeel is van splitsbeleid en mogelijke pilots, in lijn met de participatieverordening die de gemeente opstelt op grond van de Wet versterking participatie op decentraal niveau.
Overweeg te doen
Bewonersbijeenkomsten organiseren over de mogelijkheden van woningsplitsen en om de interesse voor splitsen te peilen onder woningeigenaren.
Handreiking participatie opstellen voor initiatiefnemers om weerstand en bezwaren van omwonenden te verminderen en zowel begrip als bekendheid voor woningsplitsen te creëren.
Samenwerken met maatschappelijke organisaties om splitsen in breder perspectief te plaatsen vanuit bijvoorbeeld zorg, welzijn of jongerenhuisvesting.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van de maatschappelijke haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen:
Beeldvorming
Vanwege een gebrek aan goede praktijkvoorbeelden zijn de positieve effecten van woningsplitsen nog beperkt zichtbaar. Hierdoor worden vooral risico’s gezien, waarbij men als snel bang is dat wijken ‘te vol’ raken, terwijl huishoudensverdunning ertoe leidt dat er vaak juist minder mensen in de wijken wonen dan voorheen. Ook bestaan er vooroordelen onder woningeigenaren over doelgroepen die bestemd zijn voor de sociale huur. Gemeenten kunnen door geslaagde voorbeelden te delen de beeldvorming positief beïnvloeden en daarmee de haalbaarheid voor woningsplitsen vergroten.
Overlast
Bouwwerkzaamheden leiden in meer of mindere mate tot overlast voor bestaande bewoners en omwonenden. Daarnaast neemt het risico op overlast door geluid of parkeren toe als er meer mensen in een gebied komen te wonen. De wet op het overleg huurders verhuurders bepaalt dat een renovatievoorstel redelijk wordt geacht als ten minste 70% van de corporatiehuurders binnen een complex van minimaal tien woningen vrijwillig instemt. Zonder duidelijke meerwaarde voor bestaande bewoners zal er weinig draagvlak zijn. Gemeenten die woningsplitsen willen stimuleren, zouden actief moeten inzetten op participatie en communicatie door bewoners vroegtijdig te betrekken en de voordelen van splitsing te laten zien. Dit vergroot het draagvlak en verkleint de kans op vertraging door bezwaren.
Bezwaarprocedures
Gemeenten zijn vaak terughoudend met vergunningverlening voor splitsen uit vrees voor bezwaren van omwonenden, terwijl woningzoekenden in deze afweging nauwelijks in beeld zijn. Bezwaarschriften en mogelijke procedures kosten veel tijd en ambtelijke inzet. Hoewel vastgoedeigenaren bij meer dan 2% waardevermindering nadeelcompensatie kunnen eisen, maken zulke claims bij splitsbeleid juridisch weinig kans omdat zelden sprake is van onevenredige schade. Gemeenten die splitsen willen stimuleren zouden bezwaarprocedures niet op voorhand moeten schuwen, maar juist erop moeten anticiperen met een goed onderbouwd beleidskader. Dit beleidskader moet expliciet het maatschappelijke belang van splitsen benoemen om de juridische positie te versterken en bezwaren te weerleggen.
Op basis van deze maatschappelijke aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om woningen te splitsen in de gemeente.
Wat zijn voorbeelden?
Maatschappelijke haalbaarheid vereist een sterk verhaal over de noodzaak om woningen toe te voegen in de bestaande voorraad. Uit cijfers van Eurostat blijkt dat Nederland een van de hoogste percentages onderbewoning heeft van Europa. Dit betekent dat in veel huizen slaapkamers niet worden gebruikt, ondanks de grote vraag naar kleine woningen. Er is immers een grote mismatch tussen aanbod en vraag: zo’n twee derde van de woningvoorraad bestaat uit gezinswoningen, terwijl 70% van de woningvraag afkomstig is van een- en tweepersoonshuishoudens. Door deze mismatch actief te agenderen in communicatie en beleid, kunnen gemeenten draagvlak voor woningsplitsen en daarmee de haalbaarheid vergroten.
Maatschappelijke haalbaarheid gaat over het delen van succesvoorbeelden van woningsplitsen. Omroep Brabant bracht in beeld hoe een man van 77 jaar en een vrouw van 22 jaar prettig samen wonen in gemeente Best door middel van woningsplitsen. Deze woonvorm, waarin de oudere op de begane grond woont en de starter daarboven, benut de ruimte efficiënt en levert zowel sociale verbinding als veiligheid op. Gemeenten die splitsen willen stimuleren, zouden zulke inspirerende praktijkvoorbeelden moeten delen via lokale media, bijenkomsten of eigen communicatiekanalen om de maatschappelijke meerwaarde van woningsplitsen zichtbaar te maken.
Maatschappelijke haalbaarheid betreft het vieren van geslaagde projecten en het actief communiceren over wat woningsplitsen kan opleveren. Het grootschalige renovatieproject in Utrecht van corporatie WoonIn laat zien hoe een bestaand woongebouw door splitsen en optoppen extra woningen erbij krijgt. Tijdens de oplevering van de eerste fase is een filmpje opgenomen waarin de wethouder van de gemeente, de corporatiedirecteur en de toekomstige huurders aan het woord komen. Door de grote woningtekorten te benadrukken en woningzoekenden een gezicht te geven, vergroot je draagvlak om vaker te gaan splitsen. Het organiseren en delen van publieksmomenten maakt de maatschappelijke meerwaarde van woningsplitsen zichtbaar. Gemeenten dragen op deze manier bij aan een positieve beeldvorming.
Maatschappelijke haalbaarheid draait ook om draagvlak en welwillendheid van bewoners om hun woning te splitsen. Uit ledenonderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat 15% van de woningeigenaren hun woning geschikt acht voor splitsing. De helft hiervan wil hun woning niet splitsen. Van deze groep overweegt 37% uitsluitend voor eigen kinderen, ouders of familieleden te splitsen. 13% van deze groep staat open voor splitsing voor anderen. Gemeenten kunnen deze latente bereidheid activeren door gericht te communiceren over de mogelijkheden van woningsplitsen voor mantelzorg en het vereenvoudigen van procedures voor familiegerichte splitsing in de vorm van ondersteuning bij de vergunningaanvraag.
Maatschappelijke haalbaarheid vraagt om het aantonen van toekomstige meerwaarde voor de wijk als geheel. In het rapport ‘Wijkbewust verdichten’ van Platform31 worden handvatten geboden om het draagvlak te vergroten voor verdichting onder bewoners in kwetsbare wijken. Zo wordt verdichting onlosmakelijk gezien als onderdeel van een brede wijkaanpak en staat kwaliteit van de leefomgeving centraal. Door bewoners actief te betrekken bij brede wijkverbeteringen om de kwaliteit van de leefomgeving te verhogen, kunnen gemeenten ook meer draagvlak creëren voor woningsplitsen.
Maatschappelijke haalbaarheid staat of valt met een zorgvuldige participatie van omwonenden. Gemeente Den Bosch helpt initiatiefnemers met een stappenplan voor het voeren van een goed omgevingsdialoog. Ook gemeente Peel en Maas heeft een handreiking participatie om te helpen het juiste gesprek te voeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en mogelijk bezwaren te voorkomen. Gemeente Rotterdam heeft een factsheet gemaakt over participatiebeleid van kleine initiatieven. Hierin komen tips aan bod om een goede participatie te organiseren en standaardvragen voor in het verslag bij de aanvraag omgevingsvergunning. Dit zijn mooie voorbeelden die het woningsplitsen stimuleren. Voorbeelden die bruikbaar zijn voor andere gemeenten om een duidelijk en informatief participatieprotocol voor initiatiefnemers te creëren en de haalbaarheid daarmee te vergroten.
Maatschappelijke haalbaarheid neemt toe als splitsen in breder perspectief wordt geplaatst en verankerd wordt in een samenwerkingsverband. Een voorbeeld hiervan is het ‘Het Juiste Thuis’. Dit is een samenwerkingsverband van gemeenten, woningcorporaties, zorg- en welzijnspartijen en ouderenorganisaties in Zuidoost-Brabant. Hun doel is om ervoor te zorgen dat er sneller en meer oplossingen komen, waarmee senioren fijn en langer zelfstandig kunnen wonen. Woningsplitsen is een van deze oplossingen die wordt aangeboden binnen deze samenwerking. Aan de hand van kennisdeling, innovatie en regionaal matchen van vraag en aanbod, kan de maatschappelijke meerwaarde van woningsplitsen beter benut worden. De samenwerking is mogelijk door cofinanciering van deelnemers en subsidie van de provincie.
