Fysiek-ruimtelijke haalbaarheid gaat over de ruimtelijke en bouwkundige mogelijkheden om een woning te splitsen naar meerdere zelfstandige wooneenheden.
Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?
Om de fysiek-ruimtelijke haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen, wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
Een check uitvoeren op de woningvoorraad in de gemeente via BAG of CBS. Kijk hiervoor in ieder geval naar de omvang van de woningen, type woningen en type eigendom.
In gesprek gaan met woningcorporaties over de bouwkundige aspecten van hun woningen en de bereidheid tot woningsplitsen.
Overweeg te doen
Laat een Quick Scan uitvoeren van de bestaande woningvoorraad naar de fysiek-ruimtelijke potentie van woningsplitsen. Dit kan oriënterend van aard zijn naar de basisaspecten zoals woonoppervlakte, bouwjaar, woningtype, eigendomsvormen en leefbaarheid van buurten, maar ook diepgaand onderzoek over beukmaten, draagconstructies en energieprestaties van woningen helpt om de potentie van woningsplitsen beter in beeld te hebben.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van de fysiek-ruimtelijke haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen:
Woonoppervlakte. Een woning moet ruim genoeg zijn om te splitsen naar zelfstandig functionerende wooneenheden. Volgens het Besluit bouwwerken en leefomgeving moet een zelfstandige woning na verbouw minimaal 18 m2 zijn en bij 50 m2 is buitenruimte verplicht. In de praktijk wordt een woning vaak geschikt geacht voor splitsing vanaf 110 m2.
Indeling en beukmaat. Woningen met een brede opzet, praktische indeling en centrale trap achter de deur bieden meer kans op succesvolle splitsing.
Constructie. Betonbouw is geschikter dan houtbouw om te voldoen aan eisen voor geluidsisolatie en brandveiligheid, maar het scheiden van aansluitingen is bij betonbouw juist complexer dan bij andere constructies. Naast materialen kunnen dragende muren en monumentale status belemmerend werken voor woningsplitsen.
Technische voorzieningen. Gescheiden aansluitingen voor nutsvoorzieningen zijn nodig voor splitsing. Dit kan lastig zijn bij oudere woningen en kostbaar bij woningen die al goed geïsoleerd of verduurzaamd zijn.
Seriematigheid. woningen die gestandaardiseerd gebouwd zijn in dezelfde periode en/of veelvoorkomend zijn in het bezit van woningcorporaties bieden kansen voor opschaling en standaardoplossingen voor woningsplitsen.
Op basis van deze fysiek-ruimtelijke aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om woningen te splitsen in de gemeente.
Wat zijn voorbeelden?
Fysiek-ruimtelijke haalbaarheid draait in de kern om de fysieke geschiktheid van woningtypen om naar meerdere zelfstandige wooneenheden gesplitst te worden. Onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw toont aan dat 2,1 miljoen woningen in Nederland puur fysiek geschikt zijn voor woningsplitsing, waarvan het merendeel uit grondgebonden woningen bestaat. Dus: gemeenten met veel grondgebonden woningen doen er goed aan de grote potentie voor splitsing actief te benutten.
Fysiek-ruimtelijke haalbaarheid hangt niet alleen af van fysieke kenmerken, maar ook van eigendomsvorm en woonmilieu waarin splitsing realistisch toepasbaar is. Onderzoek van Stec Groep toont een realistische potentie van 80.000 tot 160.000 woningen door middel van woningsplitsen in Nederland. Hierbij wordt rekening gehouden met bouwjaar, minimale oppervlakte, leefbaarheid en aandeel oudere huishoudens. De potentie landt voor 60% in de koopsector en 25% in de corporatiesector. Hoewel er vooral in landelijke gebieden veel grote grondgebonden koopwoningen staan, toont latere analyse aan dat er ook in de twintig stedelijke focusgebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) ruimte is voor circa 6.000 extra woningen via splitsing. Dus: gemeenten kunnen zowel in landelijke als stedelijke gebieden actief sturen op woningsplitsing, gezien de realistische potentie in met name de koopsector maar ook een deel van de corporatiesector.
Fysiek-ruimtelijke haalbaarheid richt zich ook op de mate van standaardisatie en opschaalbaarheid van geschikte woningen. Onderzoek van Companen stelt dat de potentie van splitsen het grootst is bij woningen uit de bouwperiode 1965-1994 in zogenaamde “stempelwijken”. Woningen uit deze periode zijn vaak gestandaardiseerd gebouwd, met een brede beukmaat en met vloeren en muren van beton. Dit vergroot de mogelijkheid voor opschaalbare oplossingen. Daarnaast hebben wijken met veel van deze woningen te maken met een verduurzamingsopgave en huishoudensverdunning. Woningsplitsen biedt hiervoor een koppelkans. Dus: gemeenten kunnen woningsplitsen strategisch inzetten in stempelwijken uit 1965-1994 waar standaardisatie, verduurzaming en veranderende huishoudenssamenstelling kansen bieden voor opschaling.
Fysiek-ruimtelijke haalbaarheid wordt het meest tastbaar bij specifieke woningtypen die geschikt zijn voor opschaling. Zo kan de hoekwoningenaanpak van woningcorporatie Vivare in theorie 100.000 nieuwe woningen opleveren. Hierbij worden hoekwoningen door middel van aanplakken en splitsen getransformeerd naar drie gestapelde appartementen. Op de begane grond komt dan een levensloopbestendig appartement van 60 m2 met daarboven twee kleinere woningen voor bijvoorbeeld starters. Dus: focus als gemeente op specifieke woningtypen zoals hoekwoningen om woningsplitsing op schaal te realiseren en tegelijk passende woonruimte te creëren voor starters en ouderen.
