Financiële haalbaarheid gaat over de mate waarin woningsplitsen betaalbaar en financierbaar is voor zowel de gemeente als de initiatiefnemer.
Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?
Om de financiële haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen, wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
- Onderzoeken welke subsidiemogelijkheden er zijn en in hoeverre verschillende geldstromen gecombineerd kunnen worden. Denk aan subsidie voor capaciteit, verduurzaming, het toegankelijk maken van woningen, het realiseren van betaalbare woningen of investeringen voor integrale wijkverbeteringen.
- Ga het gesprek aan met woningcorporaties over een haalbare business case voor woningsplitsen. Maak hierbij ook de vergelijking met de kosten en opbrengsten van nieuwbouw.
Overweeg te doen
- In kaart brengen op welke onderdelen de gemeente kan bijdragen aan financieel haalbare business cases voor woningsplitsen. Denk hierbij aan het wel of niet in rekening brengen van leges, het aanvragen van subsidies bij de provincie of het Rijk en het versnellen van procedures.
- Financiële haalbaarheid van woningsplitsen in breder perspectief plaatsen. Denk aan het verbeteren van een wijk of een besparing op de zorgkosten dan wel het aanleggen van nieuwe infrastructuur. Hierover meer onder maatschappelijke haalbaarheid.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van de financiële haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen:
Beschikbare subsidies en geldstromen
Woningsplitsen biedt kansen om betaalbare woningen te realiseren, te verduurzamen, levensloopbestendig te maken en wijken te verbeteren. Gebruik maken van geld dat beschikbaar is voor deze opgaven kan de financiële haalbaarheid van woningsplitsen vergroten. Gemeenten die woningsplitsen willen stimuleren, doen er goed aan om subsidies van het Rijk of de provincie aan te vragen en waar mogelijk te stapelen.
Business case van woningcorporaties
Voor corporaties concurreren investeringen voor woningsplitsen met nieuwbouw, waardoor het niet vanzelfsprekend prioriteit krijgt. Door woningsplitsen op te nemen in prestatieafspraken en corporaties te betrekken bij plannen voor wijkverbeteringen met veel van hun bezit, kunnen gemeenten investeringen en capaciteit inzetten om financiële haalbaarheid te vergroten. Daarnaast kunnen gemeenten woningsplitsen onder corporaties aanjagen door subsidies voor betaalbare woningen aan te vragen zoals de Realisatiestimulans.
Business case van particulieren
Voor particulieren is woningsplitsen niet toegestaan met een reguliere hypotheek. Vanwege financiële risico’s maken banken het verplicht om een verhuurhypotheek met een hogere rente af te sluiten. Daarnaast drukt de wet betaalbare huur en het voorstel om box 3-belasting te verhogen op de business case. Om woningsplitsen onder particulieren te stimuleren, kunnen gemeenten wijzen op de maatwerkfinanciering van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) en het verlagen van kostenposten zoals leges of lange procedures.
Financiële kosten tegenover (indirecte) baten
Gemeenten zijn geld en personeel kwijt aan het behandelen van splitsingsaanvragen in de vorm van leges en het opstellen van beleidsdocumenten. Daartegenover staat juist besparing op kosten voor bijvoorbeeld zorg of woningbouw. Gemeenten met stimulerend beleid op woningsplitsen besparen kosten op leges en profiteren van maatschappelijke of indirect financiële baten. Zo is splitsen relatief goedkoper dan nieuwbouw omdat er minder kosten zijn voor grond en infrastructuur. Daarnaast kunnen ouderen door splitsing naar een nultredenwoning langer zelfstandig thuis wonen zonder uitgaven te doen voor een traplift en vermindert vroegtijdige verhuizing naar een zorginstelling. Het meewegen van deze bredere voordelen verhoogt de haalbaarheid van woningsplitsen.
Op basis van deze financiële aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om woningen te splitsen in de gemeente.