Financiële haalbaarheid gaat over de mate waarin woningsplitsen betaalbaar en financierbaar is voor zowel de gemeente als de initiatiefnemer.
Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?
Om de financiële haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen, wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
- Onderzoeken welke subsidiemogelijkheden er zijn en in hoeverre verschillende geldstromen gecombineerd kunnen worden. Denk aan subsidie voor capaciteit, verduurzaming, het toegankelijk maken van woningen, het realiseren van betaalbare woningen of investeringen voor integrale wijkverbeteringen.
- Ga het gesprek aan met woningcorporaties over een haalbare business case voor woningsplitsen. Maak hierbij ook de vergelijking met de kosten en opbrengsten van nieuwbouw.
Overweeg te doen
- In kaart brengen op welke onderdelen de gemeente kan bijdragen aan financieel haalbare business cases voor woningsplitsen. Denk hierbij aan het wel of niet in rekening brengen van leges, het aanvragen van subsidies bij de provincie of het Rijk en het versnellen van procedures.
- Financiële haalbaarheid van woningsplitsen in breder perspectief plaatsen. Denk aan het verbeteren van een wijk of een besparing op de zorgkosten dan wel het aanleggen van nieuwe infrastructuur. Hierover meer onder maatschappelijke haalbaarheid.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van de financiële haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen:
Beschikbare subsidies en geldstromen
Woningsplitsen biedt kansen om betaalbare woningen te realiseren, te verduurzamen, levensloopbestendig te maken en wijken te verbeteren. Gebruik maken van geld dat beschikbaar is voor deze opgaven kan de financiële haalbaarheid van woningsplitsen vergroten. Gemeenten die woningsplitsen willen stimuleren, doen er goed aan om subsidies van het Rijk of de provincie aan te vragen en waar mogelijk te stapelen.
Business case van woningcorporaties
Voor corporaties concurreren investeringen voor woningsplitsen met nieuwbouw, waardoor het niet vanzelfsprekend prioriteit krijgt. Door woningsplitsen op te nemen in prestatieafspraken en corporaties te betrekken bij plannen voor wijkverbeteringen met veel van hun bezit, kunnen gemeenten investeringen en capaciteit inzetten om financiële haalbaarheid te vergroten. Daarnaast kunnen gemeenten woningsplitsen onder corporaties aanjagen door subsidies voor betaalbare woningen aan te vragen zoals de Realisatiestimulans.
Business case van particulieren
Voor particulieren is woningsplitsen niet toegestaan met een reguliere hypotheek. Vanwege financiële risico’s maken banken het verplicht om een verhuurhypotheek met een hogere rente af te sluiten. Daarnaast drukt de wet betaalbare huur en het voorstel om box 3-belasting te verhogen op de business case. Om woningsplitsen onder particulieren te stimuleren, kunnen gemeenten wijzen op de maatwerkfinanciering van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) en het verlagen van kostenposten zoals leges of lange procedures.
Financiële kosten tegenover (indirecte) baten
Gemeenten zijn geld en personeel kwijt aan het behandelen van splitsingsaanvragen in de vorm van leges en het opstellen van beleidsdocumenten. Daartegenover staat juist besparing op kosten voor bijvoorbeeld zorg of woningbouw. Gemeenten met stimulerend beleid op woningsplitsen besparen kosten op leges en profiteren van maatschappelijke of indirect financiële baten. Zo is splitsen relatief goedkoper dan nieuwbouw omdat er minder kosten zijn voor grond en infrastructuur. Daarnaast kunnen ouderen door splitsing naar een nultredenwoning langer zelfstandig thuis wonen zonder uitgaven te doen voor een traplift en vermindert vroegtijdige verhuizing naar een zorginstelling. Het meewegen van deze bredere voordelen verhoogt de haalbaarheid van woningsplitsen.
Op basis van deze financiële aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om woningen te splitsen in de gemeente.
Wat zijn voorbeelden?
Financiële haalbaarheid draait voor particulieren vooral om het kunnen financieren van de verbouwkosten. Gemeenten kunnen hier bij helpen. Met een reguliere hypotheek is splitsing niet mogelijk en banken zijn vaak terughoudend met het verstrekken van leningen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) pleit voor maatwerkfinanciering om woningsplitsen voor particulieren haalbaarder te maken. Via een gemeentelijke overbruggingslening kunnen verbouwkosten worden voorgeschoten, waarna de particuliere eigenaar na splitsing een hypotheek afsluit op basis van de hogere woningwaarde. Rente en aflossing verlopen na verkoop of verhuur. Het fonds is revolverend en draait op overheidsgeld, maar verdere ontwikkeling vraagt om meer belangstelling en aanvragen van gemeenten. Het is raadzaam voor gemeenten die woningsplitsen onder particulieren willen stimuleren, om contact op te nemen met SVn en hypotheekverstrekkers om te informeren over de mogelijkheden. Daarna is het belangrijk om deze mogelijkheden actief te communiceren naar particulieren.
Financiële haalbaarheid gaat bij woningcorporaties om het afwegen van beperkte middelen tussen meerdere maatschappelijke opgaven. Verbouwkosten en begrensde huurplafonds drukken op de business case. Om woningsplitsen financieel haalbaarder te maken zijn er subsidies beschikbaar voor het realiseren van woningen. Zo introduceert de Rijksoverheid per 2026 de Realisatiestimulans: een bijdrage van €7.000 per betaalbare woning, waarvan de bouw in het voorgaande jaar is gestart. Ook woningen die ontstaan door beter benutten van de bestaande voorraad, zoals woningsplitsing, komen in aanmerking. Provincie Drenthe heeft een subsidie voor transformatie en woningsplitsing van €5.000 per toegevoegde woning dat kan oplopen tot maximaal €10.000 per sociale huurwoning. Gemeenten kunnen helpen bij het informeren hierover en helpen bij aanvragen en waar mogelijk stapelen van deze subsidies. Op deze manier kunnen zowel corporaties als particulieren meer betaalbare woningen toevoegen aan de voorraad via woningsplitsing.
Financiële haalbaarheid wordt verder vergroot door het verminderen van kosten voor initiatiefnemers. Zo rekent de gemeente Bergen geen leges voor het behandelen van een vergunningsaanvraag gericht op woningsplitsen. Dat is een eenvoudige maar ook doeltreffende manier om drempels voor woningsplitsing weg te nemen. Op deze manier wil de gemeente meer betaalbare woningen voor senioren en starters in haar gemeente. Ook de gemeente Wijk bij Duurstede rekent voor woningsplitsen geen leges. Dit dient als snelle oplossing om meer geschikte woningen te creëren. Deze drempelverlagende overweging is ook opgenomen in hun woonvisie 2021-2030.
Financiële haalbaarheid neemt toe als planologisch-juridische procedures worden versneld en hiervoor voldoende uitvoeringscapaciteit is. Versnelling van procedures wordt mogelijk door splitsprojecten gebiedsgericht te clusteren, eventueel in combinatie met het parallel plannen van meerdere projecten. Hierbij kijken gemeente en initiatiefnemers intensief naar de planning met oog voor afstemmingsmomenten en slimme manieren op procedures te versnellen, zoals het opknippen van de omgevingsvergunning in een ruimtelijk en technisch deel. De ruimtelijke toets kan al gedaan worden op basis van het voorlopige ontwerp, waardoor eerder duidelijkheid is over de haalbaarheid van een plan.
Voor technische aspecten van woningsplitsen biedt typegoedkeuring in het geval van conceptuele woningen na sloop-nieuwbouw een manier om te versnellen.
Wanneer bijvoorbeeld traditionele hoekwoningen worden getransformeerd en gesplitst naar kleinere appartementen met reeds goedgekeurde fabrieksmatige elementen, kunnen vergunningen sneller verstrekt worden. Ten slotte bieden veel provincies aan de hand van subsidies de mogelijkheid aan gemeenten om expertise en capaciteit te vergroten in het kader van een versnelde betaalbare woningbouw. Denk aan de Vliegende Brigade van provincie Zuid-Holland, het Versnellingsteam Woningbouw van provincie Gelderland, de Flexibele schil regeling van provincie Noord-Holland of de Flexpoolregeling van provincie Noord-Brabant. Deze manieren om procedures te versnellen vergroten de haalbaarheid van woningsplitsen.
Financiële haalbaarheid gaat over het koppelen van verschillende uitdagingen en daarmee verbonden geldstromen. Denk aan opgaven met betrekking tot verduurzaming, zorg, leefbaarheid en de openbare ruimte. Het rapport Samen slim: naar een maatschappelijke investeringsmodel voor gebiedsontwikkeling van het Watertorenberaad laat zien hoe gemeenten via slimme coalities en gebundelde financiering kunnen werken aan aantrekkelijke, toegankelijke en toekomstbestendige woonomgevingen. Inzichten hieruit kunnen gemeenten ook gebruiken voor meer kleinschalige ingrepen zoals woningsplitsen.