Na het doorlopen van deze stap heb je je doelen van woningsplitsen scherp. Dit helpt om intern draagvlak te creëren en extern duidelijkheid te bieden.
Wat is ambitie?
Ambitie is het streven naar verbetering, vernieuwing of groei op een bepaald gebied. Het is de wil om betekenisvolle verandering te realiseren, vaak met oog voor de toekomst en maatschappelijke meerwaarde. Precies die zaken kunnen met het splitsen van woningen worden bereikt. Denk aan het inspelen op urgente uitdagingen zoals woningtekorten, leefbaarheid in wijken en specifieke huisvestingsbehoeften van studenten of arbeidsmigranten. Door bestaande woningen efficiënt te verdelen, ontstaat er sneller meer woonruimte zonder grootschalige nieuwbouw. Dit draagt bij aan een betere spreiding van doelgroepen, het versterken van sociale cohesie, het verbeteren van de zorgstructuur in vergrijzende wijken en het vergroten van de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Zo wordt een concrete stap gezet in het realiseren van een toekomstbestendige woonomgeving.
Wat te doen om ambitie te bepalen?
Om de ambitie te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen:
Bepaal jouw belangrijkste doelen met woningsplitsen op basis van de checklist.
Laat je inspireren door andere gemeenten, met name gemeenten met vergelijkbare mate van stedelijkheid.
Overweeg te doen:
Laat je inspireren door praktijkvoorbeelden om je ambitie met splitsen scherp te stellen.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van je ambitie met woningsplitsen zijn er verschillende afwegingen
Woningproductie
Splitsen is een snelle manier om woningen aan de voorraad toe te voegen. Dit zijn kleinere betaalbare woningen die een oplossing vormen voor de toenemende tekorten van woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Zeker in gemeenten met een grote druk op de woningmarkt en/of veel restricties rondom nieuwbouw, werkt splitsen effectief om bij te dragen aan de ambitie voor (betaalbare) woningbouw.
Maatschappelijke meerwaarde
Splitsen gaat verder dan alleen de ambitie voor woningproductie. Naast het toevoegen van woningen, biedt splitsen de mogelijkheid voor een wooncarrière van inwoners met binding aan de gemeente. Denk aan starters of senioren die graag zelfstandig in hun vertrouwde omgeving willen wonen. Dit versterkt sociale cohesie en geeft ook de optie voor mantelzorg dichtbij. Splitsen is niet alleen een middel om de bestaande woning te verbeteren in combinatie met verduurzaming, maar ook een instrument om gebieden toekomstbestendig te maken. Het toevoegen van huishoudens ondersteunt de ambitie om voorzieningen en de leefbaarheid op peil te houden in leeglopende of verloederende gebieden. De koppeling van woningsplitsen met bredere beleidsambities helpt om maatschappelijke meerwaarde te creëren.
Op basis van deze verschillende aspecten bepaal je je ambitie met woningsplitsen.
Wat zijn voorbeelden?
Voorbeelden van gemeenten naar stedelijkheid
Gemeente Rotterdam spreekt in haar woonvisie de ambitie uit om de bestaande voorraad beter te benutten en te voorzien in de woningbehoefte van een toenemend aandeel kleine huishoudens. Daarnaast wil de gemeente een gevarieerdere woningvoorraad in de verschillende wijken en buurt bevorderen. Rotterdam behoudt daarvoor de vergunningplicht voor woningsplitsen, maar verlaagt de minimale oppervlakte-eis na splitsing van 85 m2 naar 50 m2 in meerdere wijken. De ondergrens van 50 m2 in het overgrote deel van de stad sluit aan bij de norm voor nieuwbouw en biedt duidelijkheid aan initiatiefnemers. Tegelijkertijd blijven woningen tot 100 m2 beschikbaar voor grotere huishoudens. In enkele wijken, met overwegend kleinere woningen, blijft de norm 85 m2 om een gevarieerdere woningvoorraad te bevorderen. Gemeente Rotterdam draagt hiermee een duidelijke ambitie en visie uit over woningsplitsen en zorgt tegelijkertijd voor een flexibiliteit in uitvoering.
Gemeente Den Bosch wil het woningaanbod vergroten omdat er een groot tekort is aan (betaalbare) woningen in de gemeente. Naast nieuwbouw is het beter benutten van de voorraad een belangrijk speerpunt. Gemeente Den Bosch heeft het doel uitgesproken om via woningsplitsen jaarlijks 50 extra zelfstandige woningen toe te voegen aan de voorraad en durft hiermee een zeer concreet doel neer te zetten. Hiervoor zijn ze samen met woningcorporatie Zayas een pilot gestart om het aanbod van sociale huurwoningen te vergroten. Woningsplitsen draagt bij aan het behalen van ambities uit prestatieafspraken en de woondeal. Verder start de gemeente een pilot om ervaring op te doen met het splitsen van grote koopwoningen in Engelen. De beleidsregel woningsplitsen en verkameren toont duidelijk de criteria zoals een minimale oppervlakte van 40 m2 en een (gemeenschappelijke) buitenruimte. Ook adviseert de gemeente initiatiefnemers om tijdens de woningsplitsing te verduurzamen. Den Bosch is daarmee helder in doelstellingen en ambities en is actiegericht door samen met de corporatie op te trekken en een pilot te lanceren. De gemeente inspireert en adviseert hiermee bovendien mogelijke initiatiefnemers en heeft daarmee ook een aanjagende functie.
Gemeente Nijkerk heeft beleid voor woningsplitsing versoepeld. Dit maakt meer betaalbare kleinere appartementen in de historische binnenstad mogelijk. Ook maakt de gemeente woningsplitsing mogelijk in het centrum van Hoevelaken via een vergunning. Zo wordt het eenvoudiger om kleine woningen boven winkels te realiseren, wat een toegevoegde waarde heeft voor de leefbaarheid in de omgeving. Door het woningaanbod van kleinere woonruimten te vergroten, hoopt de gemeente thuiswonende jongeren een plek te bieden en doorstroming van de woningmarkt te stimuleren. De versoepeling van het beleid zit in het verlagen van de minimale oppervlakte-eis van 50 m2 naar 40 m2 na splitsing. Interessant is hier vooral dat Nijkerk versoepelingen heel gericht inzet in specifieke gebieden. Dit doet Nijkerk vanuit een weloverwogen visie op gebieden (binnenstad en centrum) en functies (wonen boven winkels).
Gemeente Peel en Maas ziet woning- en kavelsplitsen als een ‘quick win’ om de druk op de woningmarkt te verlichten. Daarnaast bleek uit een evaluatie in de gemeente door een onafhankelijke partij dat woningsplitsen tegemoet komt aan de vraag die leeft bij inwoners, zoals starters die graag in de in de eigen gemeente willen blijven wonen. Eerdere uitgangspunten voor splitsen zijn versoepeld. Zo geldt geen verplichte eis meer om de nieuwe splitswoning levensloopbestendig te maken en te verduurzamen tot energielabel B. Ten slotte maakt de nieuwe beleidsregel woningsplitsen in het buitengebied mogelijk, mits het plan ruimtelijk aanvaardbaar is. Interessant aan dit voorbeeld is dat de gemeente Peel en Maas vanuit een ambitie en visie een regeling optuigt en na een duidelijke evaluatie bereid is om dit te wijzigen zodat de regeling helemaal op maat is voor de gemeente. Die ambitie en visie wijzigen niet, de regeling/uitvoering om dit daadwerkelijk te bereiken wel.
Gemeente Bronckhorst wil met een verruimd beleid voor woningbouw in het buitengebied meer ruimte bieden aan initiatieven, initiatieven die bijdragen aan doelstellingen zoals leefbaarheid, zorg, verduurzaming en betaalbaar wonen. Woningsplitsen wordt expliciet genoemd als mogelijkheid om bestaande burgerwoningen beter te benutten, net als wonen in bijgebouwen waar splitsen niet haalbaar is. Een rood-voor-rood en rood-voor-groen puntensysteem biedt gestandaardiseerd maatwerk en gebruikt woningsplitsen als middel om beleidsdoelen te ondersteunen. Interessant is de systematische aanpak via een puntensysteem. Dit maakt afwegingen transparant en meetbaar.
Praktijkvoorbeelden
Het concept duo-wonen van Stichting Statiegeld Op Jeugd stimuleert woningsplitsen zodat senioren en jonge starters samen kunnen wonen. Dat is een win-winsituatie, waarbij senioren gezelschap en hulp in de buurt hebben voor taken die zij zelf niet meer uitvoeren en de jongvolwassen eigen woonruimte hebben waar ze kunnen bouwen aan hun eigen toekomst. Interessant aan deze regeling is met name dat de win-winsituatie ook direct praktisch wordt vertaald: huishoudelijke klusjes zoals het gras maaien of boodschappen doen leveren de oudere bewoner praktische én sociale voordelen op en leveren de jongvolwassenen concreet geld op dat wordt geïnvesteerd in vermogensopbouw voor een eventuele uiteindelijke eigen woning.
Er bestaan tal van praktijkverhalen van particuliere initiatieven van woningsplitsen ten behoeve van verschillende woonvormen zoals een nultredenwoning, meergeneratiewoning of mantelzorgwoning. De voorbeelden zijn divers en inspirerend en laten zien hoe het wél kan (en laten daarnaast ook zien waar initiatiefnemers tegenaan lopen en hoe dit wordt opgelost).
Met het TransforMEER-concept is door middel van standaardisatie een traditionele gezinswoning getransformeerd en gesplitst naar drie appartementen binnen 25 werkdagen. De verbouwing van deze hoekwoning in Beuningen is gefilmd en wordt versneld getoond. Het grote voordeel aan dit gestandaardiseerde concept is dat grotere partijen zoals beleggers en vooral corporaties snel aantallen kunnen maken en de zekerheid van slagen groot is (het is immers al een keer succesvol gedaan). Meedenken of mee-investeren als gemeente loont dan dus ook al snel.
In Schagen heeft woningcorporatie Wooncompagnie als proef een tussenwoning gesplitst naar een duurzame beneden- en bovenwoning. Hierdoor ontstaat een nultredenwoning voor senioren en woonruimte voor het toenemende aantal kleine huishoudens. Dat is interessant, want de nultredenwoning draagt bij aan het vergroten van het aantal passende woningen voor met name senioren en de bovenwoning zorgt voor meer passende woningen voor kleine huishoudens (zoals alleenstaanden en stellen). Bovendien wordt een extra woning toegevoegd zonder dat het ruimtebeslag wordt vergroot.
