Stap 5: Evaluatie | Home | Volkshuisvesting Nederland

Je evalueert de doorlopen stappen: in hoeverre heeft dit geleid tot gewenst resultaat? Zowel het resultaat van iedere stap als de uiteindelijke uitwerking op splitsen in de praktijk.

Na het doorlopen van deze stap Ken je het succes van je splits-aanpak en weet je welke zaken je mogelijk moet heroverwegen.

Wat is evaluatie?

Evaluatie is het systematisch en kritisch beoordelen van zowel het proces (de stappen van ambitie, haalbaarheid, strategie en uitvoering) als de uitkomsten (het beleid en het effect ervan in de praktijk). Het doel hiervan is inzicht verkrijgen in de doeltreffendheid, doelmatigheid, consistentie en impact van het gevoerde beleid rond het splitsen van woningen. Op basis daarvan leren en eventueel bijsturen van proces en strategie.

Wat te doen om te evalueren?

Om beleid op woningsplitsen te evalueren wordt onderscheid gemaakt tussen wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.

Altijd doen

Faciliteer nazorg voor nieuwe bewoners en omwonenden van splitsprojecten. Hoe bevalt de woning? Hoe verliep het verbouwproces? Wat moet er anders in het proces, in communicatie en in de uitvoering?
Ontsluit je opgedane kennis uit dit traject en uit de praktijk met collega-corporaties. Wat is daarbij specifiek voor dit project en waar kan in het vervolg lering uit getrokken worden?
Evalueer na één of twee jaar je ingestelde beleid. Een blue-ocean methode werkt dan goed. Stel jezelf hierbij vier vragen:
1. Welke inspanning, regel of beleidsaspect levert te weinig op en moet kritisch worden bezien in het vervolg?
2. Welke inspanning, regel of beleidsaspect levert zeker wel wat op, maar waar kan nog meer uitgehaald worden?
3. Welke inspanning, regel of beleidsaspect levert veel op, maar kost tegelijkertijd ook veel tijd/geld/energie en is zo bezien niet voldoende doelmatig?
4. Welke inspanning, regel of beleidsaspect is niet geleverd/ingevoerd, maar lijkt wel (aanvullend) kansrijk?
Evalueer de effecten van je beleid op de belangrijkste aspecten rondom splitsen: extra woningen toevoegen, leefbaarheid, betaalbaarheid en woningkwaliteit.

Overweeg te doen

Ga in gesprek met uitvoeringspartners waaronder gemeenten, aannemers en verhuurmedewerkers over je gehanteerde splitsbeleid. Wat werkt goed, wat werkt niet goed? Welke veranderingen zien zij graag?

Wat zijn belangrijke afwegingen?

Bij het evalueren van het beleid op woningsplitsen zijn er verschillende afwegingen.

Proces

Een belangrijk onderdeel bij de evaluatie van splitsbeleid is het proces. Is de strategie en werkwijze voor alle betrokkenen uit verschillende lagen in de organisatie duidelijk en goed te volgen? En zijn alle stappen die worden gevraagd ook echt nodig, of kan het eenvoudiger? Wat vonden huurders van het splitsingstraject? Voor corporaties is het daarnaast van belang om te kijken naar de verhouding tussen inspanningen en opbrengsten: hoeveel tijd, capaciteit en middelen kost het om splitsprojecten uit te voeren, en wat levert het uiteindelijk op? Met andere woorden: is de strategie niet alleen zorgvuldig, maar ook doelmatig en uitvoerbaar?

Gevolg

Het is belangrijk om niet alleen het proces, maar ook de gevolgen van je splitsbeleid goed af te wegen. Wat heeft woningsplitsing concreet betekend voor de leefbaarheid in buurten? Heeft het geleid tot meer levendigheid of juist tot druk op voorzieningen? Wat is de impact geweest op de kwaliteit van wonen. Denk aan: woonoppervlakte, geluidsoverlast of sociale samenhang? Hoe ervaren de omwonende en nieuwe huurders de splitsing? En minstens zo belangrijk: zijn er daadwerkelijk voldoende én passende woningen toegevoegd voor de doelgroepen die je wilde bereiken? Is splitsen een waardevolle financiële aanvulling gebleken op je portefeuille? Een splitsing is geslaagd als het bijdraagt aan volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen binnen de vooraf gestelde financiële kaders.

Inhoud

De afweging van de inhoud van je strategie en handelingsperspectief volgt logischerwijs na de afweging op proces en gevolg. Specifieke eisen, maten of gebieden kunnen worden heroverwogen omdat situaties veranderen of om de simpele reden dat met de huidige kennis het gehanteerde handelingsperspectief praktisch niet goed werkt. Ook de markt kan sterk veranderen wat de druk op of juist noodzaak tot splitsen vergroot. Ook dit kan van invloed zijn op de inhoudelijke afwegingen die je maakt voor je splitsbeleid. De stappen 2 en 4 nog eens op inhoud tegen het licht houden, geeft een goede (te maken) afweging: is mijn ambitie nog steeds hetzelfde? Kijk ik nog steeds vanuit eenzelfde visie naar splitsen? En in hoeverre past mijn beleid nog bij de al dan niet gewijzigde ambitie, strategie en werkwijze?
Op basis van deze verschillende aspecten evalueer je je splitsingsbeleid in de gemeente.

Wat zijn voorbeelden?

Evaluatie draait om het inbouwen van periodieke herzieningen van je strategie om te zorgen dat deze blijft aansluiten bij veranderende marktcondities en financiële vereisten. Gebruik een scenarioplanning om flexibel te kunnen inspelen op verschillende toekomstige ontwikkelingen zonder de financiële stabiliteit in gevaar te brengen. Houd hierbij ook rekening met belangrijke wettelijke kaders, zoals passend toewijzen en andere externe zaken zoals wijkvisies en prestatieafspraken. Het dynamische karakter van de vastgoedmarkt en de veranderende maatschappelijke behoeften vereisen regelmatige heroverweging en aanpassing van de strategie. Daarnaast zijn corporaties volgens de Woningwet verplicht om eens per 4 jaar een visitatie te laten uitvoeren. Zo’n visitatie geeft je als corporatie zicht op je maatschappelijke prestaties en hoe je dit kunt verbeteren. Bovendien versterkt visitatie maatschappelijk leren in medewerking met huurdersorganisaties en gemeenten. De Aw gebruikt de visitatierapporten voor haar toezicht. Het bestuur en de RvC bepalen samen wat de corporatie met de visitatie wil bereiken. Dit is een mooi moment om de maatschappelijke doelen uit de gekozen strategie te toetsen. De nieuwste methodiek voor visitatie vind je in de handleiding van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN).

Evaluatie gaat over het leren van praktijkervaringen om je strategie bij te stellen. Woonbedrijf Eindhoven voerde een pilot uit met woningsplitsing in een jaren ’60 wijk, vanwege een mismatch tussen de woningvoorraad en de vraag van een- en tweepersoonshuishoudens. De ambitie was om jaarlijks 50–75 woningen te splitsen bij mutatie, met een potentieel van 300–400 geschikte woningen. De aanpak was gericht op doorstroming: senioren zouden verhuizen naar een nieuwe benedenwoning, met een starter erboven. In de praktijk bleken de kosten hoog en het vergunningentraject traag, terwijl de belangstelling van senioren uitbleef. De pilot werd daarom niet voortgezet. Woonbedrijf Eindhoven richt zich nu meer op woningdelen, een eenvoudiger en goedkoper alternatief dat goed aansluit bij jonge doelgroepen. Dit voorbeeld laat zien dat evaluatie cruciaal is om aannames te toetsen en koers bij te stellen. Tegelijkertijd onderstreept het dat zonder tussentijdse reflectie en flexibiliteit in strategie, initiatieven zoals splitsen kunnen stranden op uitvoeringsproblemen of gebrek aan draagvlak onder de belangrijkste doelgroep.

Evaluatie kan leiden tot aanpassing van de strategie op basis van praktijkervaringen. Wooncompagnie startte een pilot in Schagen met het splitsen van één grote gezinswoning uit de jaren ’70, vanwege de geschiktheid van dit woningtype en de mogelijkheid om verduurzaming te combineren met transformatie. De woning werd succesvol gesplitst na mutatie, met hoge woonkwaliteit en duurzame keuzes zoals gasloos wonen en bamboe-afwerking. Toch bleek uit de evaluatie dat het project een lange doorlooptijd kende, waardoor de woning lang leegstond. Dit leidde tot een heroverweging van de strategie: in plaats van splitsen bij mutatie, wil Wooncompagnie nu 65-plussers benaderen om in hun eigen woning te splitsen naar een nultredenwoning op de begane grond. Zo kunnen zij kleiner wonen zonder hun vertrouwde omgeving te verlaten. De corporatie onderzoekt nog hoe dit sociaal en financieel aantrekkelijk gemaakt kan worden, zodat huurders bijvoorbeeld geen hogere huur betalen voor minder woonruimte. Dit voorbeeld laat zien dat evaluatie waardevol is om strategie aan te scherpen en beter aan te laten sluiten op bewonerswensen en uitvoeringsrealiteit. Tegelijkertijd benadrukt het dat zonder structurele ondersteuning en duidelijke communicatie, het moeilijk is om splitsen op grotere schaal toe te passen.