Stap 4: Uitvoering

Uitvoering van je strategie krijgt vorm via een proactief handelingsperspectief wanneer splitsen goed haalbaar is en sterk bijdraagt aan je strategische doelen. Een treffend voorbeeld is de hoekwoningaanpak van Vivare. Deze corporatie zet actief in op het structureel splitsen van hoekwoningen uit de jaren ’60, ’70 en ’80, die vaak een grote tuin en een slecht energielabel hebben. Na een pilot en grondige analyse wil Vivare 400-600 woningen transformeren en splitsen tot drie appartementen per woning, met inzet van prefab en gestandaardiseerde onderdelen. De ambitie is om dit binnen twee maanden na mutatie te realiseren. Vivare voert deze aanpak niet alleen bij mutaties, maar benadert ook zittende bewoners proactief over levensloopbestendige woonvormen. In samenwerking met gemeente Rheden en provincie Gelderland wordt gewerkt aan een programma-aanpak, zodat splitsen niet per woning als apart project hoeft te worden behandeld. Dit voorkomt vertraging en maakt opschaling mogelijk. Door ook omwonenden te betrekken en buurtvoorrang te bieden, versterkt Vivare het draagvlak in de wijk. Dit voorbeeld laat zien hoe strategische regie, standaardisatie en samenwerking met overheden kunnen leiden tot impactvolle uitvoering van woningsplitsen.

Uitvoering van je strategie krijgt vorm via een proactief handelingsperspectief wanneer splitsen bewust en structureel wordt ingezet als onderdeel van je vastgoedsturing. Zayas laat dit zien door het beter benutten van de bestaande woningvoorraad, waaronder bouwkundige splitsing, expliciet op te nemen in de uitvoeringsagenda van de meerjarige prestatieafspraken. De ambitie komt voort uit een inefficiënte benutting van woningen in de portefeuille, lange wachtlijsten voor woningzoekenden en draagvlak onder bestaande bewoners zoals gebleken uit een enquête. Het doel is om jaarlijks 50 extra huishoudens te huisvesten niet gespecificeerd naar doelgroep. Splitsen wordt dus niet ad hoc ingezet, maar is verankerd in alle lagen van de organisatie en gekoppeld aan doorstroming, renovatie en mutaties. Deze programmatische doelen vergroten de uitvoerbaarheid van je strategie. Concrete uitvoering van de strategie komt terug in de promotievideo van Aedes en in het rapport van Platform31 over splitsen in de praktijk.

Uitvoering van je strategie kent een proactief handelingsperspectief als er intern commitment is en extern een helder narratief bestaat over woningsplitsen. Zo heeft SOR het beleid van de BIG5 om woningen via inbreiding toe te voegen om woningtekorten snel te verkleinen. Naast splitsen maken woningdelen, optoppen, uitplinten en (sloop-) nieuwbouw hier onderdeel van uit. De ambitie is om hiermee 2.000 wooneenheden toe te voegen waaronder een paar honderd woningen door splitsen. Er is ook draagvlak onder bewoners want een enquête onder 1.000 huurders wees uit dat één op de zes openstaat voor kleiner wonen op dezelfde locatie. Dit waren vooral alleenstaande ouderen die het liefst in hun vertrouwde omgeving blijven wonen, maar minder willen schoonmaken en betalen voor stookkosten. Op tactisch niveau bepaalt SOR het splitspotentieel door woningcomplexen te analyseren en grote niet-DAEB woningen van 120 m2 of groter te selecteren. Op operationeel niveau betekent dit dat de woning tijdelijk uit de verhuur wordt gehaald om de technische en sociale haalbaarheid te toetsen. Tijdens splitsing wordt slim gebruik gemaakt van bestaande schachten en installaties om overlast te beperken. Na splisting ligt de nieuwe huurprijs rond de eerste aftoppingsgrens waardoor resulterend in meer sociale woningen in het bezit. De uitvoering van deze strategie is iteratief en praktijk gericht: doen, leren en bijstellen. Dit voorbeeld uit het rapport van Platform31 laat zien hoe corporaties proactief kunnen handelen op woningsplitsen vanuit hun portefeuillestrategie.

Uitvoering van je strategie heeft een proactief handelingsperspectief wanneer splitsen bijdraagt aan je volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen. Dit geldt bijvoorbeeld voor De Alliantie. Voor deze corporatie vormt woningsplitsen een middel om snel betaalbare woningen toe te voegen gezien er ook beperkt ruimte is voor nieuwbouw in de gemeente. Naast dit volkshuisvestelijke doel, koppelt De Alliantie splitsen aan een maatschappelijk doel: zorg dichtbij mogelijk maken. In samenwerking met Amaris Zorggroep verbindt de corporatie jonge zorgmedewerkers die boven de nultredenwoning van ouderen op de begane grond kunnen wonen dankzij splitsing. Dit bevordert niet alleen een zorgzame en levendige woonomgeving, maar draagt ook bij aan doorstroming. Senioren die gelijkvloers willen wonen, laten een gezinswoning achter voor een gezin waardoor weer woonruimte vrijkomt voor starters op de wachtlijst. De uitvoering van de strategie wordt concreet in deze video waarin een medewerker van de corporatie, de wethouder van de gemeente en de toekomstige bewoner aan het woord komen. Ze vertellen over de meerwaarde van splitsing en wat er allemaal bij komt kijken. Dit voorbeeld laat zien dat strategische uitvoering van woningsplitsen vraagt om samenwerking met maatschappelijke partners, het zichtbaar maken van de resultaten en het koppelen van fysieke ingrepen aan sociale voordelen.

Uitvoering van je strategie heeft een selectief handelingsperspectief als splitsen onder voorwaarden haalbaar is en past binnen vooraf bepaalde kaders. Voor Woonin geldt dit bijvoorbeeld in het kader van hun prestatieafspraken 2024–2028, waarin het vergroten van het aantal sociale huurwoningen en het faciliteren van zelfstandig wonen voor ouderen en kwetsbaren centraal staat. Hoewel woningsplitsen niet expliciet als instrument wordt benoemd, past het in de praktijk binnen hun bredere strategie van verdichting en transformatie. In een grootschalig renovatieproject in Utrecht transformeert Woonin een bestaand woongebouw van 82 naar 136 woningen door optoppen én splitsen. Aan de onderzijde van het gebouw worden grotere woningen gesplitst om nultredenwoningen op de begane grond te realiseren. Splitsen wordt hier dus niet breed uitgerold, maar toegepast waar het functioneel en ruimtelijk logisch is binnen een groter project. Dit laat zien dat woningsplitsen ook binnen een selectieve strategie effectief kan zijn, mits het goed wordt geïntegreerd in bredere transformatieopgaven. Voor andere corporaties is dit een leerzaam voorbeeld: splitsen hoeft niet altijd een op zichzelf staand programma te zijn, maar kan ook waardevol zijn als onderdeel van een integrale aanpak.

Uitvoering van je strategie kent een selectief handelingsperspectief als splitsen onderdeel uitmaakt van een bredere aanpak. Woonik heeft veel twee-onder-een-kapwoningen uit de jaren ‘70 in haar portefeuille. Deze woningen lenen zich goed voor splitsing vanwege ruimte voor parkeren en ontsluiting aan de zijkant. Sinds 2018 heeft de corporatie al vier eengezinswoningen gesplitst van 100 m² naar twee appartementen van 50 tot 60 m². De woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen: waaronder jongeren en uitstromers uit Beschermd wonen of de Maatschappelijke opvang. Op strategisch niveau spreekt de corporatie in de prestatieafspraken af met de gemeente om minimaal één woning per jaar te splitsen. De gemeente zit hierdoor ook in de meewerkstand.  Op tactisch niveau wordt gekeken naar de mogelijkheid voor een bloksgewijze aanpak: het heeft de voorkeur om meerdere woningen op rij te ontwikkelen dan individuele splitsing omwille van schaalvoordelen. Daarnaast is er aandacht voor de exploitatietermijn en worden woningen uitgesloten die op de nominatie staan voor sloop. Op operationeel niveau wordt splitsing gecombineerd met verduurzamen, uitbouwen en herindelen om de meerwaarde te vergroten. Een andere bouwtechnische overweging gaat over reversibiliteit: de mate waarop een gesplitste woningen later weer samengevoegd kan worden zoals de traditionele duplexwoningen. Voor de rest gaan medewerkers in gesprek met omwonenden voor het ontnemen van hun zorgen. Dit kan in de praktijk gaan om het verhogen van de balustrades of het planten van een boom zodat privacy in tact blijft. Woonik laat zien dat woningsplitsing effect kan zijn binnen een bredere, zorgvuldig afgewogen strategie waarbij tactische en operationele keuzes samenkomen.

Uitvoering van je strategie kent een selectief handelingsperspectief als keuzes worden gemaakt in welke situatie splitsing wenselijk is. Woonbedrijf Eindhoven voerde een pilot uit met woningsplitsing in een jaren ’60 wijk, vanwege een mismatch tussen de woningvoorraad en de vraag van een- en tweepersoonshuishoudens. De ambitie was om jaarlijks 50–75 woningen te splitsen bij mutatie, met een potentieel van 300–400 geschikte woningen. De aanpak was gericht op doorstroming: senioren zouden verhuizen naar een nieuwe benedenwoning, met een starter erboven. In de praktijk bleken de kosten hoog en het vergunningentraject traag, terwijl de belangstelling van senioren uitbleef. De pilot werd daarom niet voortgezet. Woonbedrijf Eindhoven richt zich nu meer op woningdelen, een eenvoudiger en goedkoper alternatief dat goed aansluit bij jonge doelgroepen. Dit voorbeeld laat zien dat het uitvoeren van een pilot waardevol is om aannames te toetsen en keuzes te maken. Splitsen wordt zo selectief ingezet als één van meerdere ingrepen om de woningvoorraad efficiënter te benutten.

Uitvoering van je strategie hanteert een selectief handelingsperspectief als splitsen niet structureel wordt gedaan maar wel past binnen de gewenste koers. Zo stelt Rochdale in haar koersplan 2021-2026 dat de eerste belangrijke ambitie is om voldoende betaalbare woningen te bouwen. Verdichten is één van de manieren om hiervoor te zorgen en tegelijk ook andere woningtypen met andere kwaliteiten en meer toekomstwaarde te realiseren. Dit draagt bij aan de diversiteit van woningen en huishoudens in buurten. Hierbij wordt de kanttekening gemaakt dat in de werkgebieden weinig plek is en binnenstedelijk bouwen tijdrovend is. In de praktijk is het wel mogelijk gebleken om splitsen te combineren met de renovatie van een monumentaal pand in Amsterdam. Het pand bestond uit veel grote woningen, van 70 tot 160 m², waar veelal kleine huishoudens woonachtig waren. Door splitsing is het gelukt om hieruit 58 extra woningen toe te voegen om woningzoekenden te helpen. Bestaande bewoners gingen tijdelijk ergens anders wonen in wisselwoningen uit de buurt of konden met voorrang verhuizen naar een andere sociale huurwoning. Dit voorbeeld leert dat splitsing op een selectieve manier gebruikt kan worden om bij te dragen aan strategische doelen.

Uitvoering van je strategie heeft een reactief handelingsperspectief als splitsen incidenteel haalbaar is en vooral wordt ingegeven door externe omstandigheden. Bij Portaal ontstond de kans voor woningsplitsing tijdens de renovatie van een flat in Leiden, mede gestimuleerd door een gemeentelijke subsidie voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. Tien vierkamerappartementen zijn gesplitst in twintig kleinere woningen, deels bestemd voor jongeren met begeleiding en studenten die bijdragen aan de leefbaarheid. De aanleiding was het verlies van vier woningen door verduurzaming, gecombineerd met een gebrek aan nieuwbouwlocaties destijds. Ondanks een langdurig vergunningentraject, vooral door parkeerproblematiek, heeft Portaal de kans benut om woningen toe te voegen. De corporatie ziet dit als een eenmalige actie en heeft geen ambitie om splitsen breder toe te passen, mede door voldoende bouwlocaties en de intensieve voorbereiding. Dit voorbeeld laat zien dat splitsen waardevol kan zijn als het zich voordoet binnen bestaande projecten, zeker wanneer er beleidsmatige en financiële steun vanuit de gemeente is. Corporaties leren hieruit dat het benutten van zulke kansen zinvol is, maar ook dat reactief handelen leidt tot vertraging en gemiste kansen. Proactief beleid en vroegtijdige afstemming met de gemeente is essentieel om splitsing strategisch en versneld toe te passen.

Uitvoering van je strategie maakt gebruik van een reactief handelingsperspectief als splitsen incidenteel wordt toegepast en voortkomt uit een unieke situatie. Thuisvester koos ervoor om een voormalige dierenartsenpraktijk, een grote hoekwoning van 210 m², te splitsen in twee ruime eengezinswoningen. De aanleiding was het behoud van het pand voor sociale verhuur, nadat eerdere functies zoals kamergewijze verhuur niet langer waren toegestaan door de gemeente. Hoewel de splitsing technisch haalbaar was en financieel aantrekkelijk (circa €140.000 bouwkosten), verliep het proces traag door bezwaren van omwonenden en complexe bouwkundige aanpassingen. De corporatie is tevreden met het resultaat, maar ziet splitsen niet als structurele strategie en richt zich vooral op woningdelen en andere creatieve oplossingen zoals optoppen. Dit voorbeeld laat zien dat splitsen in specifieke gevallen waardevol kan zijn, maar dat een reactieve aanpak leidt tot lange doorlooptijden en beperkte schaalbaarheid. Een proactieve houding en vroegtijdige afstemming met de omgeving helpt om splitsen breder en sneller toe te passen.

Uitvoering van je strategie hanteert een reactief handelingsperspectief als splitsen slechts in enkele gevallen toepasbaar is in de eigen portefeuille. In het rapport van Platform31 over beter benutten ingrepen, komen de voorbeelden van Woonbron, Havensteder en Staedion aan bod. Alle drie zijn dit zeer stedelijke corporaties met voornamelijk kleinere woningen in hun bezit. Na splitsing blijft dan vaak onvoldoende kwaliteit over om woonkwaliteit te garanderen of te voldoen aan de eisen van de gemeente. De schaarse gezinswoningen blijven in dit geval beschikbaar voor grotere huishoudens en splitsing wordt alleen in unieke situaties toegepast. Bijvoorbeeld wanneer een kans zich voordoet als gevolg van externe omstandigheden.