Op basis van de doelen en de haalbaarheid van woningsplitsing formuleer je een duidelijke strategie voor je woningportefeuille. Na het doorlopen van deze stap heb je een duidelijke strategie op wanneer en in welke vorm woningsplitsen wordt toegepast in je bezit.
Wat is strategie?
Een strategie is de langetermijnkoers (10-15 jaar) waarin je vastgoedkeuzes voor woningsplitsen afstemt op maatschappelijke doelen, binnen financiële kaders en op basis van vraag en aanbod.
Wat te doen om strategie te bepalen?
Om de strategie voor woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
- Zet je belangrijkste volkshuisvestelijke ambities op een rij. Laat deze ambities aansluiten bij andere grote beleidsdocumenten en landelijke onderzoeken.
- Benut de inzichten uit de verschillende vormen van haalbaarheid.
- Confronteren van de prestaties van je bestaande portefeuille met de analyse van de woningmarkt in de toekomst.
- Stel een wensportefeuille op waarin je de rol van woningsplitsen concretiseert als transformatie-instrument. Geef aan welke maatschappelijke behoeften worden vervuld en wie de voornaamste doelgroep is voor splitswoningen.
- Zorg voor een globale financiële en volkshuisvestelijke toets van de wensportefeuille. Vergelijk je wensportefeuille ook met je planvoorraad. Splitsen biedt een slimme oplossing voor corporaties met beperkte plancapaciteit.
- Maak een tijdshorizon voor de realisatie van de wensportefeuille met splitsen als belangrijk onderdeel. Doe dit voor de korte termijn (5 jaar) en lange termijn (15 jaar). Kijk ook alvast naar nog langere termijn (30-50 jaar vooruit).
Overweeg te doen
- Voer een ruimtelijke analyse uit om de meest gewenste splitslocaties in kaart te brengen. Denk aan leefbaarheid, huishoudenssamenstelling en ligging ten opzichte van voorzieningen.
- Maak een typologie van geschikte splitsobjecten. Bepaal welk woningtype in je bezit op grotere schaal ingezet wordt voor woningsplitsen.
- Ontwikkel scenario’s voor de verschillende woningdeelvarianten. Hierbij hoort bouwkundig splitsen maar ook andere ingrepen om je woningvoorraad beter te benutten zoals woningdelen of verkamering.
- Specificeer hoe veel woningen je wilt realiseren door middel van woningsplitsen.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Portefeuillestrategie
De portefeuillestrategie vertaalt de ondernemingsdoelstellingen naar een strategie op de vastgoedportefeuille.
De Aw en het WSW zien de portefeuillestrategie als bedrijfsmodel van de corporatie. Hiermee is het een belangrijk toetsingskader. De strategie weergeeft de langetermijnkoers (10-15 jaar) die je als corporatie wil volgen om maatschappelijke prestaties te helpen realiseren. Voor het bepalen van de strategie is het belangrijk om aan te sluiten bij andere grote beleidsdocumenten zoals het ondernemingsplan of grote landelijke onderzoeken. Daarnaast is het verstandig om ook naar de langere termijn te kijken: wat is er de aankomende 30 tot 50 jaar nodig? Vergelijk hiervoor de bestaande woningvoorraad met de toekomstige demografische ontwikkelingen. Corporaties met een inhoudelijk goed onderbouwde strategie zijn beter in staat om maatschappelijke doelen te behalen. Dit verhoogt de voorspelbaarheid en stabiliteit van financiële resultaten waardoor het risico op weglekken van maatschappelijk vermogen of niet-doelmatige besteding van middelen wordt beperkt.
Wensportefeuille
Een belangrijk onderdeel van de portefeuillestrategie is de wensportefeuille. Dit is een beschrijving van de gewenste samenstelling en omvang van de portefeuille in de toekomst. De wensportefeuille vormt een vertaling van de vastgoeddoelen die de missie en visie van de corporatie weergeven. Het brengt de volkshuisvestelijke opgaven in het werkgebied samen. Splitsen raakt veel strategische doelstellingen waaronder beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Daarnaast biedt splitsen ruimte voor nieuwe bewoners wat de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten kan versterken. De verbouwing tijdens splitsen kan ook benut worden om bij te dragen aan andere strategische doelstellingen zoals duurzaamheid en toegankelijkheid. Met oog op vergrijzing en huishoudensverdunning hoort woningsplitsen een belangrijke tactische afweging te zijn in de wensportefeuille van elke corporatie.
Het handelingsperspectief van een corporatie ten aanzien van splitsen in hun portefeuillestrategie varieert van proactief tot selectief tot reactief. Hierover meer in stap 4: uitvoering.
Praktische uitvoerbaarheid
Hoewel de strategische waarde van splitsen steeds vaker wordt onderkend, blijkt het in de praktijk lastig om deze strategie te verankeren in processen en organisatie. Corporaties zijn vaak zoekende naar hoe ze splitsen een structurele plek kunnen geven, mede doordat de korte termijn onbewust voorrang krijgt en de periode daarna als onzeker wordt ervaren. Het speelveld is complex door veranderende wet- en regelgeving en de vertaling van data naar uitvoering is uitdagend, zeker zonder sectorbrede meetlat. Om deze belemmeringen te overbruggen, is het belangrijk om splitsen te koppelen aan bestaande processen zoals het MJOP, investeringsafwegingen en overleg van assetmanagement. Draagvlak en communicatie vanuit het bestuur op strategisch niveau is cruciaal om splitsen te positioneren als volwaardig transformatie-instrument naast nieuwbouw en verduurzaming. Dit benadrukt het belang van een duidelijke strategie als randvoorwaarde voor uitvoering.