Op basis van de doelen en de haalbaarheid van woningsplitsing formuleer je een duidelijke strategie voor je woningportefeuille. Na het doorlopen van deze stap heb je een duidelijke strategie op wanneer en in welke vorm woningsplitsen wordt toegepast in je bezit.
Wat is strategie?
Een strategie is de langetermijnkoers (10-15 jaar) waarin je vastgoedkeuzes voor woningsplitsen afstemt op maatschappelijke doelen, binnen financiële kaders en op basis van vraag en aanbod.
Wat te doen om strategie te bepalen?
Om de strategie voor woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen
- Zet je belangrijkste volkshuisvestelijke ambities op een rij. Laat deze ambities aansluiten bij andere grote beleidsdocumenten en landelijke onderzoeken.
- Benut de inzichten uit de verschillende vormen van haalbaarheid.
- Confronteren van de prestaties van je bestaande portefeuille met de analyse van de woningmarkt in de toekomst.
- Stel een wensportefeuille op waarin je de rol van woningsplitsen concretiseert als transformatie-instrument. Geef aan welke maatschappelijke behoeften worden vervuld en wie de voornaamste doelgroep is voor splitswoningen.
- Zorg voor een globale financiële en volkshuisvestelijke toets van de wensportefeuille. Vergelijk je wensportefeuille ook met je planvoorraad. Splitsen biedt een slimme oplossing voor corporaties met beperkte plancapaciteit.
- Maak een tijdshorizon voor de realisatie van de wensportefeuille met splitsen als belangrijk onderdeel. Doe dit voor de korte termijn (5 jaar) en lange termijn (15 jaar). Kijk ook alvast naar nog langere termijn (30-50 jaar vooruit).
Overweeg te doen
- Voer een ruimtelijke analyse uit om de meest gewenste splitslocaties in kaart te brengen. Denk aan leefbaarheid, huishoudenssamenstelling en ligging ten opzichte van voorzieningen.
- Maak een typologie van geschikte splitsobjecten. Bepaal welk woningtype in je bezit op grotere schaal ingezet wordt voor woningsplitsen.
- Ontwikkel scenario’s voor de verschillende woningdeelvarianten. Hierbij hoort bouwkundig splitsen maar ook andere ingrepen om je woningvoorraad beter te benutten zoals woningdelen of verkamering.
- Specificeer hoe veel woningen je wilt realiseren door middel van woningsplitsen.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Portefeuillestrategie
De portefeuillestrategie vertaalt de ondernemingsdoelstellingen naar een strategie op de vastgoedportefeuille.
De Aw en het WSW zien de portefeuillestrategie als bedrijfsmodel van de corporatie. Hiermee is het een belangrijk toetsingskader. De strategie weergeeft de langetermijnkoers (10-15 jaar) die je als corporatie wil volgen om maatschappelijke prestaties te helpen realiseren. Voor het bepalen van de strategie is het belangrijk om aan te sluiten bij andere grote beleidsdocumenten zoals het ondernemingsplan of grote landelijke onderzoeken. Daarnaast is het verstandig om ook naar de langere termijn te kijken: wat is er de aankomende 30 tot 50 jaar nodig? Vergelijk hiervoor de bestaande woningvoorraad met de toekomstige demografische ontwikkelingen. Corporaties met een inhoudelijk goed onderbouwde strategie zijn beter in staat om maatschappelijke doelen te behalen. Dit verhoogt de voorspelbaarheid en stabiliteit van financiële resultaten waardoor het risico op weglekken van maatschappelijk vermogen of niet-doelmatige besteding van middelen wordt beperkt.
Wensportefeuille
Een belangrijk onderdeel van de portefeuillestrategie is de wensportefeuille. Dit is een beschrijving van de gewenste samenstelling en omvang van de portefeuille in de toekomst. De wensportefeuille vormt een vertaling van de vastgoeddoelen die de missie en visie van de corporatie weergeven. Het brengt de volkshuisvestelijke opgaven in het werkgebied samen. Splitsen raakt veel strategische doelstellingen waaronder beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Daarnaast biedt splitsen ruimte voor nieuwe bewoners wat de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten kan versterken. De verbouwing tijdens splitsen kan ook benut worden om bij te dragen aan andere strategische doelstellingen zoals duurzaamheid en toegankelijkheid. Met oog op vergrijzing en huishoudensverdunning hoort woningsplitsen een belangrijke tactische afweging te zijn in de wensportefeuille van elke corporatie.
Het handelingsperspectief van een corporatie ten aanzien van splitsen in hun portefeuillestrategie varieert van proactief tot selectief tot reactief. Hierover meer in stap 4: uitvoering.
Praktische uitvoerbaarheid
Hoewel de strategische waarde van splitsen steeds vaker wordt onderkend, blijkt het in de praktijk lastig om deze strategie te verankeren in processen en organisatie. Corporaties zijn vaak zoekende naar hoe ze splitsen een structurele plek kunnen geven, mede doordat de korte termijn onbewust voorrang krijgt en de periode daarna als onzeker wordt ervaren. Het speelveld is complex door veranderende wet- en regelgeving en de vertaling van data naar uitvoering is uitdagend, zeker zonder sectorbrede meetlat. Om deze belemmeringen te overbruggen, is het belangrijk om splitsen te koppelen aan bestaande processen zoals het MJOP, investeringsafwegingen en overleg van assetmanagement. Draagvlak en communicatie vanuit het bestuur op strategisch niveau is cruciaal om splitsen te positioneren als volwaardig transformatie-instrument naast nieuwbouw en verduurzaming. Dit benadrukt het belang van een duidelijke strategie als randvoorwaarde voor uitvoering.
Wat zijn voorbeelden?
Strategie wordt eenvoudiger gevormd door het volgen van een stappenplan en een leidraad die richting geven aan zowel het proces als de inhoud. Er bestaan voldoende middelen die kunnen ondersteunen bij het uitwerken van je portefeuillestrategie. De leidraad portefeuillestrategie van Aedes biedt houvast voor corporaties met behulp van een stapsgewijze aanpak en acht bouwstenen die een plek verdienen in de strategie. Binnen elke bouwsteen worden belangrijke afwegingen besproken aangevuld met voorbeelden. Het stappenplan van Finance Ideas geeft eveneens inzicht hoe corporaties hun portefeuillestrategie kunnen actualiseren. Benut vooral bestaande kennis bij het opstellen van een strategie waarin woningsplitsen een prominente plek krijgt.
Strategie gaat over het toewerken naar een gewenste portefeuille in de toekomst. Hiervoor is het belangrijk om “out of the box” te kunnen denken en creatieve oplossingen te vinden voor volkshuisvestelijke uitdagingen. Studio Dorus heeft ontwerpend onderzoek gedaan naar een duurzame wijktransformatie van de naoorlogse Kastelenbuurt (“stempelwijk”) door middel van woningsplitsen. Dit onderzoek resulteert in een architectonisch ontwerp gemaakt waarin bestaande grote eengezinswoningen van woningcorporaties worden getransformeerd naar meerdere diverse wooneenheden. Deze nieuwe betaalbare woningen komen tegemoet aan de wensen van verschillende doelgroepen van ouderen en gezinnen tot jonge starters. Daarnaast is er een stedenbouwkundig ontwerp waarin verdichten en interventies in de openbare ruimte bijdragen aan zowel betere sociale cohesie als leefbaarheid. De rode draad is een sterke visie waarin de kracht van vernieuwing wordt ingezet om de woningvoorraad te revitaliseren en een leefomgeving te creëren die past bij de diverse en duurzame samenleving van de toekomst. Hieruit valt te leren dat het daadwerkelijk verbeelden van de mogelijkheden die splitsen biedt sterk stimulerend en enthousiasmerend werkt. Maak gebruik van deze ontwerpen voor het bepalen van je strategie.
Strategie is de concrete vertaling van volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Hierbij bestaat een sterke koppeling met het koersplan van een corporatie, waarin ambities en missies samenkomen. Een goed voorbeeld is G&O, dat in haar portefeuillestrategie 2024-2033 inzet op 1.200 nieuwe woningen, waaronder via woningsplitsen. Onder de missie “meer passende woningen” wordt splitsen expliciet genoemd als oplossing om betaalbare woningen toe te voegen voor ouderen, jongeren en kleine huishoudens. Door splitsen te koppelen aan strategische thema’s wordt splitsen een volwaardig instrument binnen het koersplan. Dit onderstreept het belang van een duidelijke strategie waarin splitsen niet als uitzondering, maar als structurele oplossing wordt meegenomen.
Strategie gaat over het uitspreken van belangrijke doelgroepen en benoemen van specifieke woningen in de portefeuille. WoonInvest laat dit zien in haar portefeuillestrategie 2023-2030, waarin zij inzet op het huisvesten van eenpersoonshuishoudens als belangrijkste doelgroep uit het koersplan. Per locatie wordt bekeken welke doelgroepen het beste tot hun recht komen zoals starters, senioren of spoedzoekers. Woningsplitsen wordt daarbij genoemd als slimme optie om extra woonruimte te creëren voor kleine huishoudens. Ook wordt een specifiek complex aangedragen die mogelijk geschikt is voor splitsing. Dit is een voorbeeld van een duidelijke strategie waarin medewerkers op tactisch en operationeel niveau sturing krijgen om splitsen concreet en doelgericht toe te passen binnen de bestaande vastgoedportefeuille.
Strategie draait om het aanwijzen van kansrijke en gewenste splitslocaties. In het rapport ‘Versterken met Verdichten’ brengt Stec Groep in kaart waar potentie is om te splitsen in de twintig stedelijke focusgebieden uit het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV). De potentie is gebaseerd op woonoppervlak, bouwjaar en leefbaarheid en wordt in beeld gebracht op PC6-niveau. Dergelijke ruimtelijke analyses helpen om je strategie te bepalen en fungeren als input om van ambitie naar concrete splitsprojecten te komen.