Planologisch-juridische haalbaarheid

Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?

Om de planologisch-juridische haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.

Altijd doen

• Nagaan of woningsplitsen past binnen het omgevingsplan via het Omgevingsloket. Voor de verbouwing zelf is meestal een omgevingsvergunning nodig, inclusief een huisnummerbesluit voor de nieuwe woningen. Als het omgevingsplan slechts één woning per bouwvlak toestaat, heb je daarnaast een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig. Deze vergunning maakt het mogelijk om af te wijken van het omgevingsplan en kent een zwaardere procedure dan de reguliere vergunning voor de verbouwing. Denk aan langere doorlooptijd, meer toetsing en soms extra onderbouwing van het maatschappelijk belang. Het is slim om dit niet per woning afzonderlijk te doen, maar in één keer voor een hele serie vergelijkbare woningen zodat vergunningen parallel kunnen worden aangevraagd. 
• Controleer gemeentelijke parkeernormen en aanvullende eisen niet alleen per project, maar ook in relatie tot de wijkopgave (bijvoorbeeld bij herstructurering of verduurzaming). In overleg met gemeenten kan van enkele eisen afgeweken worden. Zie het voorbeeld over parkeernormen hieronder. 
• Check of de gemeente een huisvestingsverordening heeft. Dit document hebben veel gemeenten met een schaarse woningvoorraad. Hierin staan eisen over het gebruik en de verdeling van woningen. Voor bouwkundig splitsen betekent dat vaak dat een vergunning voor woningvorming vereist is.
• Neem vroegtijdig contact op met de gemeente over de regels en vergunningen voor woningsplitsen. Koppel de ambitie met woningsplitsen ook aan strategische prestatieafspraken. Een goede samenwerking met de gemeente helpt om procedures te versnellen en kosten te besparen.
• Informeer bij netbeheerders welke nieuwe aansluitingen nodig zijn en hoe lang het duurt om deze te laten installeren. Plan de benodigde aansluitingen in samenhang met andere onderhouds- of verduurzamingsprojecten om kosten en doorlooptijd te beperken.

Overweeg te doen:

• Vraag een vooroverleg aan bij de gemeente, maar doe dit bij voorkeur voor een cluster van woningen in plaats van losse adressen. Dat heeft meer strategische impact en minder versnipperde procedures. Zeer geschikt tijdens grootschalige wijkverbeteringen.
• Onderzoek de mogelijkheid van typegoedkeuring voor standaard splitsingsontwerpen binnen een woningtype. Dit maakt het mogelijk om op grotere schaal sneller vergunningen te krijgen. Zeker in combinatie met parallel plannen van deze projecten in een bouwstroom.
• Leg vroegtijdig contact met de wijk- of gebiedsregisseur binnen de gemeente zodat leefbaarheidsaspecten direct meegenomen worden. 

Wat zijn belangrijke afwegingen? 

Vergunningen

Voor bouwkundig splitsen is altijd een omgevingsvergunning nodig om de verbouwing te mogen doen. Als hiervoor een afwijking in het omgevingsplan vereist is dan komt er nog een vergunning bij (BOPA). Om de gesplitste woningen te gebruiken is aanvullend een vergunning woningvorming nodig in gemeenten met een huisvestingsverordening. De aanvraag van de verschillende vergunningen kost geld en kan lang duren. Gemeenten moeten binnen 8 weken een besluit nemen op de aanvraag met eenmalige verlenging van 6 weken mits tijdig gecommuniceerd. Houd er rekening mee dat bezwaarprocedures van omwonenden voor vertraging kunnen zorgen.

Nutsvoorzieningen

Bij bouwkundig woningsplitsen wordt in het omgevingsplan of via vergunningvoorschriften vaak geëist dat elke zelfstandige woning een eigen aansluiting heeft voor water, elektriciteit en riolering. Houd er rekening mee dat het aanvragen en installeren van deze aansluitingen vertraging kan opleveren, bijvoorbeeld door drukte bij netbeheerders of beperkte capaciteit van het stroomnet. Neem daarom de input van installateurs al in de haalbaarheidsfase mee om te voorkomen dat je tijdens de uitvoering stilvalt. Idealiter dien je ruim 18 weken vóór de gewenste start van de verbouwing de aanvraag in. Plan dit dus altijd zo vroeg mogelijk in.

Parkeernorm

Voor de vergunning rondom woningsplitsen moet je vaak voldoen aan de parkeernorm van de gemeente: elke nieuwe woning moet een eigen parkeerplaats hebben. In bestaande wijken is dat vaak lastig, zeker als je geen ruimte hebt op eigen terrein. Onder voorbeelden blijkt dat gemeenten regelmatig afwijking van parkeernormen toestaan, bijvoorbeeld in binnensteden of bij goede toegang tot OV en deelmobiliteit. Het is daarom raadzaam de gemeentelijke parkeernormen te checken en in gesprek te gaan met de gemeente over mogelijke uitzonderingen op jouw locatie. Dit vergroot de kans om een vergunning te krijgen. 

Participatie

Voor het toekennen van vergunningen is participatie met omwonenden vaak verplicht. Je moet aantonen dat je omwonenden hebt geïnformeerd en betrokken. Los van deze verplichting is het verstandig om buren vroegtijdig mee te nemen in je plannen. Dit helpt om bezwaarprocedures te voorkomen, vergroot het draagvlak en geeft je inzicht in de wensen of zorgen uit de buurt.

Op basis van deze planologisch-juridische aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om woningen te splitsen in de gemeente.