Maatschappelijke haalbaarheid gaat over draagvlak voor woningsplitsen onder eigen bewoners en in de buurten waarin je bezit hebt.
Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?
Om de maatschappelijke haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen:
Woonbehoeften onder bewoners scherp in beeld brengen. Dit gaat niet alleen over aantallen, maar ook over type woningen naar verschillende doelgroepen. Denk aan senioren, starters en andere aandachtsgroepen zoals statushouders.
Nagaan welke maatschappelijke uitdagingen woningsplitsen kan helpen oplossen waaronder minder woningtekorten, toekomstbestendig blijven woningen in de eigen buurt, mantelzorg mogelijk maken of leefbaarheid vergroten in vergrijzende gebieden. Bepaal tegelijkertijd wanneer woningsplitsen juist minder gewenst is zoals in wijken met een hoge concentratie sociale huurwoningen en druk op de leefbaarheid.
Actief naar buiten communiceren wat woningsplitsen kan opleveren voor verschillende doelgroepen.
Betrek huurders en omwonenden bij plannen om te splitsen. Maak hiervoor gebruik van de Toolkit huurdersparticipatie bij woningcorporaties en de gemeentelijke participatieverordening voor contact met omwonenden.
Overweeg te doen:
Samenwerken met maatschappelijke organisaties om splitsen in breder perspectief te plaatsen vanuit bijvoorbeeld zorg, welzijn of jongerenhuisvesting.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van de maatschappelijke haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen.
Beeldvorming
Vanwege een gebrek aan goede praktijkvoorbeelden zijn de positieve effecten van woningsplitsen nog beperkt zichtbaar. Hierdoor worden vooral risico’s gezien waarbij men als snel bang is dat wijken ‘te vol’ raken terwijl door huishoudensverdunning er juist vaak minder mensen in de wijken wonen dan voorheen. Ook bestaan er vooroordelen onder woningeigenaren over doelgroepen die bestemd zijn voor de sociale huur. Corporaties kunnen door geslaagde voorbeelden te delen en persoonlijk contact de beeldvorming positief beïnvloeden en daarmee de haalbaarheid voor woningsplitsen vergroten.
Overlast
Bouwwerkzaamheden leiden in meer of mindere mate tot overlast voor bestaande bewoners en omwonenden. Daarnaast neemt het risico op overlast door geluid of parkeren toe als er meer mensen in een gebied komen te wonen. De wet op het overleg huurders verhuurders bepaalt dat een renovatievoorstel redelijk wordt geacht als ten minste 70% van de corporatiehuurders binnen een complex van minimaal 10 woningen vrijwillig instemt. Zonder duidelijke meerwaarde voor bestaande bewoners zal er weinig draagvlak zijn. Corporaties die woningsplitsen willen stimuleren, zouden actief moeten inzetten op participatie en communicatie door bewoners vroegtijdig te betrekken en de voordelen van splitsing te laten zien. Dit vergroot het draagvlak en verkleint de kans op vertraging door bezwaren.
Bezwaarprocedures
Bezwaren van omwonenden kunnen zorgen voor vertraging. De kans op juridische blokkade of schadevergoeding is echter beperkt mits de gemeente beschikt over een goed onderbouwd beleidskader dat het maatschappelijke belang van splitsen expliciet noemt. Als corporatie kun je hierop anticiperen door splitsprojecten te koppelen aan lokale woonopgaven, zoals doorstroming of vergrijzing, en door vroegtijdig participatie te organiseren. Bij voorkeur eerder of rond het voorlopig ontwerp van splitsing in de vorm van een informatieavond of keukentafelgesprek. Dit geeft omwonenden inspraak zonder dat ze het gevoel krijgen dat alles al besloten is. Het intekenen van aanvullende maatregelen in het ontwerp ten behoeve van privacy en geluidsisolatie kan ook al helpen om bezwaarprocedures te voorkomen.
Op basis van deze maatschappelijke aspecten bepaal je wat de haalbaarheid is om woningen te splitsen in je portefeuille.
Wat zijn voorbeelden?
Maatschappelijke haalbaarheid vereist een sterk verhaal over de noodzaak om woningen toe te voegen in de bestaande voorraad. Uit cijfers van Eurostat blijkt dat Nederland een van de hoogste percentages onderbewoning heeft van Europa. Dit betekent dat in veel huizen slaapkamers niet worden gebruikt ondanks de grote vraag naar kleine woningen. Er is immers een grote mismatch tussen aanbod en vraag: zo’n tweederde van de woningvoorraad bestaat uit gezinswoningen terwijl 70% van de woningvraag bij woningcorporaties afkomstig is van een- en tweepersoonshuishoudens. Aan de hand van woningsplitsen sluit het aanbod beter aan de bij de vraag en is er groter draagvlak om (zorg)voorzieningen in stand te houden. Door deze mismatch en de gevolgen daarvan actief te agenderen in communicatie en beleid, vergroten corporaties de maatschappelijke haalbaarheid van woningsplitsen.
Maatschappelijke haalbaarheid gaat over het delen van succesvoorbeelden van woningsplitsen. Het grootschalige renovatieproject in Utrecht van Woonin laat zien hoe een bestaand woongebouw door splitsen en optoppen extra woningen erbij krijgt. Tijdens de oplevering van de eerste fase is een filmpje opgenomen waarin de corporatiedirecteur, wethouder van de gemeente en de toekomstige huurders aan het woord komen. Door de grote woningtekorten te benadrukken en woningzoekenden een gezicht te geven, vergroot je draagvlak om vaker te gaan splitsen. Corporaties die splitsen willen stimuleren, zouden zulke inspirerende praktijkvoorbeelden moeten delen via lokale media, bijenkomsten of eigen communicatiekanalen om de maatschappelijke meerwaarde van woningsplitsen zichtbaar te maken.
Maatschappelijke haalbaarheid draait om het positief beïnvloeden van de beeldvorming over woningsplitsen. Zo laat woningcorporatie Alliantie samen met Amaris Zorggroep zien dat splitsen jong en oud kan verbinden. In dit praktijkvoorbeeld wonen jonge zorgmedewerkers boven ouderen die zorg dichtbij kunnen krijgen. Hiermee worden meerdere voordelen zichtbaar: het vrijmaken van woonruimte voor starters en gezinnen, gelijkvloers wonen voor ouderen die ook zorg kunnen ontvangen mocht dat nodig zijn. Woningsplitsing is dus een manier om woningtekorten te verkleinen en buurten bestendiger te maken voor de toekomst.
Maatschappelijke haalbaarheid vraagt om het aantonen van toekomstige meerwaarde voor de wijk als geheel. In het rapport ‘Wijkbewust verdichten’ van Platform31 worden handvatten geboden om het draagvlak te vergroten voor verdichting onder bewoners in kwetsbare wijken. Zo wordt verdichting onlosmakelijk gezien als onderdeel van een brede wijkaanpak en staat kwaliteit van de leefomgeving centraal. Door bewoners actief te betrekken bij brede wijkverbeteringen om de kwaliteit van de leefomgeving te verhogen, kunnen corporaties ook meer draagvlak creëren voor woningsplitsen.
Maatschappelijke haalbaarheid vraagt om een wisselwerking met de eigen bewoners. Woningsplitsen komt eenvoudiger van de grond als de ingreep gedragen en begrepen wordt door je huurders. Persoonlijk contact en inspraakmogelijkheden zijn hierbij belangrijk. Zo heeft corporatie Zayas in 2019 een enquête uitgevoerd die door 614 huurders werd ingevuld. Hierin wilde de corporatie weten of er animo was voor splitsen als woonvorm. Daarnaast werden verdiepende gesprekken gevoerd met een kleine groep huurders. En wat bleek: 60% van de geïnterviewden werd enthousiast van het idee om woningen te splitsen. Met name als oplossing voor kleine woningzoekende huishoudens. Persoonlijk contact over de woonwensen en mogelijke splitsing kan ook verzorgd worden door een passend wonen coach. Volgens Aedes heeft 70% van de corporaties al een seniorenmakelaar in dienst: zet deze werknemers ook in als contactpersoon over woningsplitsen. Dit vergroot maatschappelijk draagvlak.
Maatschappelijke haalbaarheid hangt nauw samen met het gebruik van de juiste instrumenten om huurders te overtuigen van de meerwaarde van splitsen. In de gereedschapskist doorstroming van Aedes worden verschillende instrumenten aangereikt om doorstroming te bevorderen waaronder woningsplitsen. Dit rapport bevat een inspirerende voorbeeld van corporatie Woonik die vier gezinswoningen van 100 m2 bouwkundig heeft gesplitst in twee appartementen van 50 tot 60 m2. Daarnaast komt het voorbeeld van Talis aan bod die kiest voor een zachte splitsing: eengezinswoningen worden omgebouwd naar een verkamerde woning met twee slaapkamers met elk een eigen badkamer. Deze vorm zit tussen kamergewijze verhuur en woningsplitsen in aangezien huurders wel de woonkamer, keuken en tuin delen. Door positieve communicatie kan de maatschappelijke haalbaarheid ook vergroot worden. Zo hanteert woonbedrijf Eindhoven niet de term woningsplitsing, maar de “woningverdubbelaar”. Dit voorbeeld komt uit een rapport van Platform31 en benadrukt de noodzaak om voordelen van splitsen inzichtelijk te maken. In gesprek met omwonenden kunnen ook aanvullende maatregelen getroffen worden tijdens de verbouwing om privacy en geluidsisolatie te waarborgen. Dit kan de maatschappelijke haalbaarheid van splitsen vergroten zoals blijkt uit geleerde lessen en tips van corporaties bij woningsplitsing.
