Financiële haalbaarheid

Wat te doen haalbaarheid te bepalen?

Om de financiële haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.

Altijd doen:

• Breng het toekomstige marktperspectief van je werkgebied in kaart. Dit kan door vraag- en aanbodverhoudingen van verschillende segmenten te vergelijken waarbij rekening wordt gehouden met demografische ontwikkelingen en nieuwbouwplannen. 
•  Analyseer het huidige bezit op rendement en risico. Maak gebruik van data om te bepalen welke woningen laag renderen, hoge onderhoudskosten hebben of kansen bieden voor splitsing. In veel corporatieportefeuilles worden grote woningen lastiger ter verhuren, tegen een passende prijs. Het toevoegen van kleine betaalbare woningen vermindert dan risico’s in de portefeuille, naast alle genoemde maatschappelijke doelen. 
• Maak een financiële doorrekening op portefeuilleniveau. Bereken het netto rendement, terugverdientijd en impact op financiële ratio’s. Vergelijk deze business case met de business case voor nieuwbouw. Hanteer de Discounted Cash Flow (DCF) methode volgens het Handboek marktwaardering van Aw om inzicht te krijgen in toekomstige kosten en opbrengsten van woningsplitsen. 
• Toets op kasstromen en investeringen om te bepalen of splitsprojecten passen binnen de meerjarenbegroting en het investeringsstatuut.

Overweeg te doen:

• Verken subsidiemogelijkheden bij overheden. Bijvoorbeeld voor het realiseren van betaalbare woningen of het verduurzamen van woningen. Overweeg de subsidie aan te vragen en te stapelen als de business case haalbaarder wordt. Relevant is bijvoorbeeld dat steeds meer gemeenten ook uitdrukkelijk kijken naar het toevoegen van betaalbare woningen in de bestaande woningvoorraad, om zo op gemeenteniveau te komen tot de gewenste verhouding in prijssegmenten en nieuwe woonbuurten in kwetsbare wijken meer gemengd te kunnen aanbieden.
• Gebruik beleidssimulatie om verschillende financiële scenario’s te modelleren. Door een reeks ‘wat-als’ scenario’s te creëren kunnen corporaties beter anticiperen op mogelijke veranderingen in de markt, wetgeving of binnen de organisatie. Overweeg deze scenario’s voor splitsen te modelleren. Dit kan ook de hand van de TCO-tool van Aedes. 
• Betrek asset management en control voor toetsing op exploitatie, onderhoud en naleving van financiële kaders. 

Wat zijn belangrijke afwegingen? 

Bij het bepalen van de financiële haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen.

Investeringsbeoordeling

Investeringskeuzes worden gemaakt op portefeuilleniveau op basis van de gehanteerde portefeuillestrategie. Deze strategie vertaalt zich in de meerjarenbegroting (MJB), die wordt getoetst aan de financiële kaders van de Aw en WSW. Splitsen vormt een concrete invulling op projectniveau van de gewenste transformatie- en uitbreidingsopgave. Goedkeuring van splitsprojecten gebeurt via het investeringsstatuut van de corporatie. De Splitsgids doet dit aan de hand van een model investeringsstatuut van Finance Ideas.

Ondernemingsdoelstellingen

Allereerst wordt een splitsproject getoetst op de bijdrage aan de ondernemingsdoelstellingen. De projecten moeten passen binnen de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen zoals geformuleerd in de portefeuillestrategie. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de actuele volkshuisvestelijke kaders zoals de Nationale prestatieafspraken, gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma’s en de regionale woondeal. Hetzelfde geldt voor afspraken met de gemeente en huurdersorganisaties. Indien de investering niet past binnen een van deze afspraken, dient de afwijking te worden gemotiveerd over wat de verwachte consequenties zijn en welke acties ondernomen zijn richting deze partijen om hen te informeren. Voor investeringen in bestaand bezit zoals splitsen moet met een kwalitatieve en financiële onderbouwing duidelijk gemaakt worden waarom het project beter is dan mogelijke alternatieven.

Technische kwaliteit en bouwkosten

Splitsprojecten dienen te voldoen aan technische specificaties en het uitrustingsniveau van het investeringsproject binnen het standaard programma van eisen voor het type vastgoed. Voor de doelmatigheid van de investering wordt de marktconformiteit van de stichtingskosten gecontroleerd. Gebruikelijk hiervoor is een extern onderzoek van een kostendeskundige of bouwteam. Bij goede argumenten mag je hiervan afwijken en intern onderzoek toepassen op basis van benchmarking.

Volkshuisvestelijke afweging

Splitsprojecten worden getoetst op volkshuisvestelijke doelstellingen uit de portefeuillestrategie. Hierbij gaat de toets bij ondernemingsdoelstellingen over de strategische keuzes zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid en leefbaarheid. De volkshuisvestelijke afweging richt zich echter meer op een kwantitatieve onderbouwing van hoe een project bijdraagt aan de volkshuisvestelijke opgave, op basis van projectspecifieke informatie over bijvoorbeeld aantal woningen, doelgroepen  en ontwerpdetails. Dit onderdeel laat ook ruimte voor beoordeling op maatschappelijk rendement zoals het verbeteren van de leefbaarheid of toegankelijk maken voor aandachtsgroepen. In de praktijk wordt de volkshuisvestelijke bijdrage van een splitsproject vaak vergeleken met referentieprojecten.

Financiële afweging

Om goed inzicht te hebben in de financiële consequenties van een splitsproject, dient een financiële prognose opgesteld te worden. Dit gebeurt aan de hand van financiële kengetallen. Aan de ene kant vindt een toets plaats op het vermogenseffect door het bepalen van de onrendabele top van zowel de beleidswaarde als de marktwaarde. Aan de andere kant is er een toets op rendement aan de hand van Internal Rate of Return (IRR), aanvangsrendement (BAR of NAR) dan wel Direct Rendement (DR). De kengetallen worden vergeleken met referentieprojecten maar worden als signaleringswaarde en niet als absolute harde grens gezien. Afwijkingen dienen te worden toegelicht. Het doel hiervan is om de doelmatigheid van de investering te beoordelen en niet om te toetsen of het financieel kan. Als de investering is ingerekend in de MJB, qua investeringsbedrag en product, en niet te significant afwijkt dan blijft de financiële continuïteit op portefeuilleniveau bewaakt. Zo niet dan dient het effect op de begroting en financiële normen op corporatieniveau te worden getoetst.

Projectbeheersing

Ten slotte worden splitsprojecten in het investeringsstatuut getoetst op de uitvoerbaarheid om gestelde doelen binnen de afgesproken tijd, kosten en kwaliteit te realiseren. Dit betekent dat het risicoprofiel in kaart wordt gebracht en beheersmaatregelen worden genomen. Daarnaast is er een toets op financierbaarheid die plaatsvindt voor de hele projectenportefeuille vóór het vaststellen van de MJB. Splitsprojecten moeten voldoen aan deze financiële kaders. Als een project substantieel afwijkt van de begroting of niet is opgenomen, moet deze toets opnieuw uitgevoerd worden. Verder wijst projectbeheersing op de inpassing van een splitsproject binnen wet- en regelgeving zoals het omgevingsplan. Ook wordt getoetst op interne kaders zoals omschreven in de statuten en is het van belang dat een realistische projectplanning wordt opgesteld. In deze planning dient zowel het besluitvorming- als het uitvoeringsproces te worden opgenomen. Voor woningsplitsen is een organisatorische toets extra belangrijk omdat vaak veel capaciteit nodig is om het project uit te voeren. Zie organisatorische haalbaarheid.