Bouwkundige haalbaarheid gaat over de mogelijkheden om woningen in je bezit fysiek op te delen in meerdere zelfstandige woningen.
Wat te doen om haalbaarheid te bepalen?
Om de bouwkundige haalbaarheid van woningsplitsen te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen:
- Laat bouwkundig onderzoek uitvoeren door een constructeur of bouwkundig expert op een representatief deel van het woningbezit om te bepalen of de woningtypen geschikt zijn voor splitsing. Denk hierbij aan fundering, draagmuren, installaties, ontsluiting, brandveiligheid, geluidsisolatie en daglichttoetreding.
- Gebruik de resultaten van het onderzoek om een herhaalbaar stappenplan of standaardaanpak op te stellen voor vergelijkbare woningen.
Overweeg te doen:
- Voer een portefeuillescan uit om in één keer de potentie van het gehele woningbezit in beeld te brengen. Dit kan oriënterend van aard zijn naar de basisaspecten zoals woonoppervlakte, bouwjaar en woningtype. Maar ook diepgaand onderzoek over beukmaten, draagconstructies en energieprestaties van woningen helpt om de potentie van woningsplitsen beter in beeld te hebben.
- Informeren bij de gemeente over de aanvullende bouwregels die gelden in het geval dat woningen een monumentale status hebben.
- Sloop-nieuwbouw van een grote woning naar meerdere kleine appartementen. Met gebruik van gestandaardiseerde onderdelen sneller te realiseren.
- Een afweging maken in hoeverre ‘beter benutten ingrepen’ gecombineerd kunnen worden ingezet. Denk aan splitsen in combinatie met optoppen of aanplakken of splitsen na en in combinatie met transformatie.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van de bouwkundige haalbaarheid zijn er verschillende afwegingen:
Woonoppervlakte
Een woning moet ruim genoeg zijn om te splitsen naar zelfstandige woonruimten. Volgens het Besluit bouwwerken en leefomgeving moet een zelfstandige woning na verbouw minimaal 18 m2 zijn en bij 50 m2 is buitenruimte verplicht. In de praktijk wordt een woning veelal geschikt geacht voor splitsing vanaf 110 m2 omdat gemeenten vaak aanvullende eisen stellen aan woningoppervlakte. Dit kan per type gemeente verschillen, vaak afhankelijk van de mate van stedelijkheid.
Indeling en beukmaat
Woningen met een brede opzet, praktische indeling en centrale trap achter de deur bieden meer kans op succesvolle splitsing. Hierdoor is een woning met minder bouwkundige ingrepen te verbouwen naar bijvoorbeeld een reguliere boven-benedenwoning.
Constructie
Om te kunnen splitsen dient de fundering het extra gewicht en de bouwkundige aanpassingen van een splitsing veilig te dragen. Wat betreft bouwmateriaal is de meeste betonbouw geschikter dan houtbouw om te voldoen aan eisen voor geluidsisolatie en brandveiligheid maar het scheiden van aansluitingen is bij betonbouw juist complexer dan bij andere constructies. Daarnaast kunnen dragende muren en monumentale status belemmerend werken voor woningsplitsen. Dragende muren mag je immers niet zomaar doorbreken waardoor extra versterkingen nodig zijn bij het maken van een doorgang. Woningen met monumentale status kennen strikte regels voor behoud van historische waarde. Dit kan variëren tot het toepassen van speciaal materiaalgebruik tot geen zichtbare aanpassingen doen aan de buitenzijde.
Technische voorzieningen
Gescheiden aansluitingen voor nutsvoorzieningen zijn nodig voor splitsing. Denk aan aparte (hoofd)aansluitingen voor water, riolering en elektra (o.a. een nieuwe meterkast). Dit kan lastig zijn bij oudere woningen, kostbaar bij woningen die al goed geïsoleerd of verduurzaamd zijn en de tijd tussen aanvraag bij de netbeheerder en realisatie is vaak lang.
Aanvullende voorzieningen
Veel gemeenten stellen eisen aan gesplitste woningen, zoals een eigen of gedeelde buitenruimte (tuin, balkon) en een (fietsen)berging. Ook parkeren is vaak een knelpunt: je moet extra parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren volgens de lokale normen. Lukt dat niet, dan kan splitsing worden afgewezen. Soms komen bewoners van een gesplitste woning niet in aanmerking voor een parkeervergunning. Hierover meer onder planologisch-juridische haalbaarheid.
Sloop-nieuwbouw
Als een woning in bestaande staat niet fysiek geschikt is om te splitsen naar kwalitatief goede woningen dan kan sloop-nieuwbouw met gestandaardiseerde woningonderdelen ook uitkomst bieden. De gevels, vloeren en daken worden dan als bouwpakket in elkaar gezet. Door het gebruik van prefab elementen is de verbouwing sneller klaar en ervaart de omgeving minder overlast. Koppeling met andere beter benutten ingrepen, zoals optoppen of aanplakken, is zowel mogelijk bij sloop-nieuwbouw als bij grote renovaties.
Seriematigheid
Woningen die gestandaardiseerd gebouwd zijn in dezelfde periode en/of veelvoorkomend zijn in je bezit bieden kansen voor opschaling en standaardoplossingen voor woningsplitsen. Dit is een cruciale afweging omdat seriematigheid kosteneffectief werkt en je op grotere schaal woningen toe kan voegen die in lijn zijn met je volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen.