Een heldere ambitie vormt het vertrekpunt voor effectief beleid rondom woningsplitsen. Na het doorlopen van deze stap heb je je doelen van woningsplitsen scherp. Dit helpt om intern draagvlak te creëren en extern duidelijkheid te bieden.
Wat is ambitie?
Ambitie is het bewust formuleren van doelen die bijdragen aan je volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen. Dit betekent inspelen op urgente vraagstukken zoals woningtekorten, leefbaarheid en veranderende huisvestingsbehoeften. Splitsen kan een krachtig middel zijn om die ambitie waar te maken. Door bestaande woningen efficiënt te verdelen, ontstaat sneller extra woonruimte zonder grootschalige nieuwbouw. Dit draagt bij aan een betere spreiding van doelgroepen, versterking van sociale cohesie, verbetering van zorgstructuren in vergrijzende wijken en vergroting van het aanbod betaalbare woningen. Op deze manier is splitsen geen doel op zich, maar een slimme manier om concrete ambities te realiseren en bij te dragen aan een toekomstbestendige woonomgeving.
Wat te doen om ambitie te bepalen?
Om je ambitie te bepalen wordt onderscheid gemaakt in wat je altijd moet doen en wat te overwegen valt.
Altijd doen:
- Bepaal jouw belangrijkste doelen met woningsplitsen op basis van de checklist.
- Confronteer je ambitie om te splitsen met je ondernemingsdoelstellingen en je doelen uit de portefeuillestrategie.
- Check de ambities van gemeenten in je werkgebied op het gebied van woningsplitsen.
Overweeg te doen:
- Laat je inspireren door praktijkvoorbeelden om je ambitie met splitsen scherp te stellen.
Wat zijn belangrijke afwegingen?
Bij het bepalen van je ambitie met woningsplitsen zijn er verschillende afwegingen:
Volkshuisvestelijke doelen
Splitsen is een snelle manier om woningen aan je bezit toe te voegen. Dit zijn kleinere betaalbare woningen die een oplossing vormen voor de toenemende tekorten van woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Zeker bij corporaties met veel gezinswoningen in het bezit en beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw, werkt splitsen effectief om bij te dragen aan de ambitie voor (betaalbare) woningbouw. Risico op leegstand van grote woningen wordt immers beperkt en de kleinere woningen hebben een betere verhuurbaarheid. Bovendien zorgt splitsen voor doorstroming van huishoudens waardoor meer woonruimte vrijkomt in een verhuisketen. Ook kunnen op relatief korte termijn woningaantallen gemaakt worden die meetellen in het behalen van de doelen uit de woondeal en prestatieafspraken.
Maatschappelijke doelen
Splitsen dient niet alleen volkshuisvestelijke doelen maar ook maatschappelijke doelen. Naast het toevoegen van woningen, biedt splitsen de kans op een passende wooncarrière voor inwoners met binding aan de gemeente. Denk aan starters of senioren die graag zelfstandig in hun vertrouwde omgeving willen wonen. Dit versterkt sociale cohesie, maakt mantelzorg dichtbij mogelijk en draagt bij aan leefbaarheid en betrokkenheid in de buurt. Splitsen is bovendien een middel om bestaande woningen te verbeteren en te verduurzamen, én een instrument om gebieden toekomstbestendig te maken. Door huishoudens toe te voegen, is er groter draagvlak voor voorzieningen en wordt verloedering tegengegaan. Zo sluit splitsen aan bij bredere ambities van woningcorporaties en levert het maatschappelijke meerwaarde op.
Op basis van deze verschillende aspecten bepaal je je ambitie met woningsplitsen.
Wat zijn voorbeelden?
Ambitie kan ontstaan door het volgen van geslaagde praktijkvoorbeelden. In Schagen heeft woningcorporatie Wooncompagnie als proef een tussenwoning gesplitst naar een duurzame beneden- en bovenwoning. Hierdoor ontstaat een nultredenwoning voor een senioren en woonruimte voor het toenemende aantal kleine huishoudens. Interessant want de nultredenwoning draagt bij aan het vergroten van het aantal passende woningen voor met name senioren en de bovenwoning zorgt voor meer passende woningen voor kleine huishoudens (zoals alleenstaanden en stellen). Bovendien wordt in aantallen een extra woning toegevoegd zonder dat het ruimtebeslag wordt vergroot.
Ambitie met splitsen kan ook een zorgcomponent hebben. Zo laat woningcorporatie Alliantie samen met Amaris Zorggroep zien dat splitsen jong en oud kan verbinden. In dit praktijkvoorbeeld wonen jonge zorgmedewerkers boven ouderen die zorg dichtbij kunnen krijgen. Hiermee worden meerdere voordelen zichtbaar: het vrijmaken van woonruimte voor starters en gezinnen, gelijkvloers wonen voor ouderen die ook zorg kunnen ontvangen mocht dat nodig zijn. Woningsplitsing is dus een manier om woningtekorten te verkleinen en buurten bestendiger te maken voor de toekomst.
Ambitie betekent het benutten van innovatieve methoden om woningproductie te verhogen. Met het TransforMEER-concept is door middel van standaardisatie een traditionele gezinswoning van corporatie Woonwaarts getransformeerd en gesplitst naar drie appartementen binnen 25 werkdagen. De verbouwing van deze hoekwoning in Beuningen is gefilmd en wordt versneld getoond. Het grote voordeel aan dit gestandaardiseerde concept is dat partijen met veel woningbezit snel aantallen kunnen maken en de zekerheid van slagen groot is (het is immers al een keer succesvol gedaan).
Ambitie draait om het verzilveren van woningsplitsen als middel om bredere maatschappelijke doelen te realiseren. Zie het voorbeeld van duo-wonen van Stichting Statiegeld op Jeugd, waarin woningcorporaties samenwerken met overheden, ouderenorganisaties, overheden zorg- en welzijnspartijen om jongvolwassenen en senioren samen te laten wonen. Binnen regionale verbanden zoals ‘Het Juiste Thuis’ wordt woningsplitsen actief ingezet om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken en woonruimte te creëren voor starters. Door kennisdeling, cofinanciering en het matchen van vraag en aanbod ontstaat maatschappelijke meerwaarde, waarbij woningcorporaties een centrale rol spelen in het verbinden van woonoplossingen aan lokale opgaven.
Ambitie komt voort uit de maatschappelijke meerwaarde om de bestaande woningvoorraad efficiënter te benutten. Landelijk onderzoek van Stec Groep laat zien dat dat er een realistische potentie is van 80.000 tot 160.000 woningen door middel van woningsplitsen. Hierbij wordt rekening gehouden met bouwjaar, minimale oppervlakte, leefbaarheid en aandeel oudere huishoudens. De potentie bevindt zich voor 25% in de corporatiesector. Latere analyse toont aan dat er in de 20 stedelijke focusgebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) ruimte is voor circa 6.000 extra woningen via splitsing. Dit betekent dus dat woningcorporaties een belangrijke bijdrage kunnen leveren om woningtekorten te verminderen en leefbaarheid in wijken te versterken.