Antwoorden op veelgestelde vragen

Dat is het puntensysteem voor zowel zelfstandige als onzelfstandige huurwoningen. Het is bedoeld om de maximale huurprijs van een woning te bepalen. Elke huurwoning heeft een aantal punten dat de kwaliteit van de woning aangeeft. Bijvoorbeeld voor de ligging, het aantal vierkante meters, het energielabel, de WOZ-waarde, welke voorzieningen er in de keuken aanwezig zijn en of er een tuin of balkon is. Bij het totaal van deze punten hoort een vaste huurprijs. Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de huurprijs. De Rijksoverheid stelt ieder jaar opnieuw de prijs per (woning)punt vast. De tabel met het puntenaantal voor zowel zelfstandige als onzelfstandige huurwoningen is te vinden op deze pagina.

Dat kun je controleren via de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie. Dat is een betrouwbare en objectieve manier voor iedereen om gratis het puntenaantal van een huurwoning te berekenen. 

Je vindt deze op huurprijscheck.nl. Het invullen van de Huurprijscheck kost wel even tijd, omdat je best wat gegevens over je woning moet invullen. 

Dat kom je te weten door te kijken naar het puntenaantal van de huurwoning. Of je van een woningcorporatie of particuliere verhuurder huurt, maakt hiervoor niet uit. De punten kun je berekenen via de Huurprijscheck. Er zijn 3 categorieën: 

• Sociale huurwoningen hebben maximaal 143 punten.

• Middenhuurwoningen hebben 144 tot en met 186 punten.  

• Vrijesectorwoningen hebben 187 punten of meer.  

Ja. Sinds 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht om bij nieuwe huurcontracten het puntenaantal aan huurders duidelijk te maken. Verhuurders kunnen daarvoor de uitkomst van de Huurprijscheck van de Huurcommissie downloaden.

De veronderstelling dat groepscontracten standaard onder het WWS voor zelfstandige woningen vielen is onjuist. Voor toepassing van het WWS (zelfstandig) of WWSO (onzelfstandig) was de feitelijke verhuursituatie al leidend: kamerverhuur moet een huurprijs volgens het WWSO krijgen. De voorwaarden voor een zelfstandige woning vind je onder het kopje 'Vragen van huurders' op deze pagina bij vraag 4. Je bent als verhuurder verplicht het juiste WWS toe te passen. Als blijkt dat je het WWSO moet toepassen, ben je altijd verplicht om niet meer te vragen dan de maximale huur die bij het puntenaantal past. Dit gold ook al voor 1 juli 2024.

Ja. De verplichting om het puntenaantal duidelijk te maken geldt voor alle nieuwe huurcontracten die op of na 1 januari 2025 worden afgesloten.

In het WWS worden ook gemeenschappelijke voorzieningen meegeteld. Hiermee worden voorzieningen die onroerend zijn bedoeld. Dat betekent dat ze bij de woning horen en niet zomaar kunnen worden opgetild en meegenomen. Een ingebouwde oven wordt bijvoorbeeld wel gewaardeerd, maar een barbecue op wielen niet.

In het WWS worden alleen de elementen gewaardeerd die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte. Een sportruimte en sauna zijn hier niet in opgenomen.

Elementen die voor een individuele woning worden gewaardeerd, kunnen ook als gemeenschappelijk element gewaardeerd worden. Bijvoorbeeld: een gedeelde ruimte met een keuken. Hierbij worden de punten voor de oppervlakte, de aanwezigheid van verwarming en verkoeling en de voorzieningen in de keuken meegenomen. Het aantal punten wordt vervolgens verdeeld over de adressen die exclusieve toegang tot het vertrek en gebruiksrecht hebben.

Een voorbeeld: een ruimte van 15 vierkante meter met een keuken met een aanrechtblad van 1 meter, verwarmd en met een combimagnetron, kookplaat, afzuiginstallatie en koelkast. De ruimte wordt met 3 adressen gedeeld. De oppervlakte levert 15 punten op. De verwarming levert 2 punten op. Het aanrecht levert 4 punten op. De combimagnetron is elektrisch en werkt zowel als magnetron als oven. Een magnetron en oven samen leveren 2 punten op. De koelkast levert 1 punt op. De gaskookplaat (inbouw) levert 0,5 punten op en de afzuiginstallatie levert 0,75 punten op. Dit levert een totaal van 25,25 punten op. Dit aantal gedeeld door 3 adressen is 8,42 punten per adres, wat afgerond wordt op 8,5. Elk adres krijgt boven op de individuele waardering van het gehuurde een waardering van 8,5 punten opgeteld.

Bij bestaande bouw moet uitgegaan worden van de laatst vastgestelde WOZ-waarde. Soms is er nog geen WOZ-waarde bekend. Bijvoorbeeld wanneer nieuwe woonruimtes zijn gevormd en het nog enkele maanden duurt voordat de gemeente een WOZ-beschikking afgeeft voor deze woonruimtes. Tot die tijd kan als alternatief 85% van de taxatiewaarde van de woning worden gebruikt als benadering van de WOZ-waarde. Hiervoor geldt dat alleen een door een register-taxateur opgesteld (hybride)taxatierapport voldoet. De verhuurder draagt de verantwoordelijkheid voor het opstellen van dit rapport. Deze taxatiewaarde geldt slechts totdat er een WOZ-waarde is vastgesteld. Bij een vastgestelde WOZ-waarde vervalt de taxatiewaarde voor het toekennen van WOZ-punten van deze rubriek.

In geval van een tijdelijke woning hanteert de register-taxateur de objectafbakeningsvoorschriften en waarderingsvoorschriften van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken. Dit is met uitzondering van de voorschriften op grond van artikel 17, vierde lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken. In plaats van de voorschriften van artikel 18, eerste en tweede lid, gaat de register-taxateur uit van de staat van de woning na oplevering. Onder tijdelijke woning wordt voor het toekennen van WOZ-punten een woning verstaan die voor een bepaalde tijd op een tijdelijke locatie (met toegelaten functie wonen of tijdelijke afwijking Omgevingsplan) mag worden gebouwd. Dit zijn woningen die voldoen aan de eisen die gelden voor nieuwbouw óf die getoetst zijn aan tijdelijke woningen zoals gedefinieerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (termijn van maximaal 15 jaar).

Wanneer er geen WOZ-waarde beschikbaar is en de verhuurder ook geen gebruik heeft gemaakt van de hierboven genoemde mogelijkheid om een taxatierapport op te laten stellen, wordt een minimum WOZ-waarde gehanteerd. Deze wordt jaarlijks geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Op 10 april 2025 zijn per brief aan de Tweede Kamer maatregelen om middenhuurwoningen te behouden aangekondigd die op enkele punten het woningwaarderingsstelsel wijzigen. Deze maatregelen zijn nog niet in werking getreden en hebben dus nog geen effect op maximale huurprijzen volgens het WWS. Huurders en verhuurders hoeven hier dus geen rekening mee te houden bij het bepalen van de juiste maximale huurprijs voor hun woning. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zal actief communiceren over de voortgang van het wetgevingsproces en de mogelijke datum waarop de wijzigingen vast staan en in werking kunnen treden.

Via de Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je voor elke huurwoning berekenen hoeveel punten de woning waard is en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Betaal je te veel? Dan kan je huur omlaag. Als je woning tot en met 143 punten waard is, kan je huur in sommige gevallen omlaag. Heb je tussen de 144 en 186 punten, dan geldt pas bij een contract dat op of na 1 juli 2024 is afgesloten de maximale huurprijs. Voor woningen boven de 186 punten geldt geen maximale huurprijs.  

Woon je in een woonruimte zonder eigen toegangsdeur? Of deel je een badkamer, keuken of toilet? Dan huur je een zogenoemde onzelfstandige woning. Dan moest de verhuurder zich altijd aan de maximale huurprijs houden, ongeacht het aantal punten of wanneer het contract is afgesloten.  

Sluit je een nieuw huurcontract af? Controleer dan goed of je verhuurder niet te veel huur vraagt. Er gelden maximale huurprijzen voor zelfstandige woningen tot en met 186 punten. Huur je een kamer (onzelfstandige woonruimte)? Dan geldt altijd een maximale huurprijs. Je verhuurder is verplicht om sinds 1 januari 2025 het puntenaantal van je woning aan jou duidelijk te maken.   

Nee, het maakt voor de wet niet uit of je huurt van een woningcorporatie of van een particuliere verhuurder. 

Er is voor het WWS sprake van een zelfstandige woning als:  

• De woning een eigen toegang en een eigen keuken, toilet en wasgelegenheid (douche/bad) heeft; én  

• De woning bewoond wordt door:  

  • maximaal 2 personen; óf  

  • 3 of meer personen die samen een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voeren. Dit geldt meestal als je met je gezin in de woning woont.  

Is je woning volgens deze definitie niet zelfstandig? Dan is het een onzelfstandige woning en geldt altijd een maximale huurprijs. 

Kamers, woonwagens of een combinatie van een standplaats met een woonwagen zijn géén zelfstandige woningen. Voor deze ruimten gelden eigen Woningwaarderingsstelsels en is de huurprijs altijd gereguleerd. 

Voor hospitaverhuur geldt een uitzondering op deze definitie. In het geval een huurder als hospita een kamer wil verhuren aan een hospitahuurder, blijft de woning die de (hoofd)verhuurder verhuurt zelfstandig, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• de (hoofd)huurder woont minstens twee jaar zelfstandig in de woning
• de (hoofd)huurder verhuurt als hospita aan maximaal één huishouden
• de (hospita-)onderhuurder mag alleen een huurovereenkomst hebben met de hoofdhuurder (de hospita) van de woning (niet met de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning).

Voor de hospitahuurder geldt dat die maximaal een huur volgens het WWSO betaalt aan de hospitaverhuurder.

Heb je op de Huurprijscheck van de Huurcommissie gecheckt dat jij meer betaalt dan de maximale huurprijs die hoort het puntenaantal van de woning of de kamer? Praat dan eerst met je verhuurder. Komen jullie er samen niet uit? Vraag dan bij de Huurcommissie om een huurverlaging. Of je kunt ook naar je gemeente gaan om dit aan te geven. De gemeente kan dan een boete geven.

Denk je dat je recht hebt op een lagere huur? En kom je er niet uit met je verhuurder? Dan kun je de Huurcommissie inschakelen om een uitspraak te doen over geschillen over: 

• de maximale huurprijs  

• een huurverhoging  

• onderhoud en gebreken aan de woning 

• de afrekening van servicekosten. 

Lees hierover meer op de website van de Huurcommissie. 

Je kunt ook aankloppen bij je gemeente. Daar kunnen ze je huurprijs niet verlagen, maar ze kunnen sinds 1 januari 2025 wel boetes opleggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden.

Dat kan alleen binnen 6 maanden nadat je het huurcontract bent aangegaan. Je moet de Huurcommissie binnen die 6 maanden vragen om te bekijken of de huur inderdaad omlaag kan. De Huurcommissie toetst dan de huurprijs bij aanvang van het contract. Doet de Huurcommissie een uitspraak dat de huur omlaag moet? Dan is de verhuurder verplicht om de te veel betaalde huur terug te betalen.

Als je een tijdelijk huurcontract hebt van maximaal 2 jaar, kan je langer je aanvangshuurprijs laten toetsen. Je kan dan tot 6 maanden na afloop van dat tijdelijke contract naar de Huurcommissie stappen. Dit geldt alleen voor tijdelijke contracten afgesloten vóór 1 juli 2024.

Door de nieuwe wet kan in 2 gevallen de huur omlaag. Hieronder leggen we per geval uit hoe het zit. 

1. Je woning is 143 punten of minder (sociale huur). Je hebt dan altijd recht op een huurprijs die hoort bij het aantal punten van jouw woning. 
2. Je woning heeft 144 tot en met 186 punten (middenhuur). Als je woning tussen de 144 en 186 punten heeft, valt je woning in de middenhuur. Is je contract of op na 1 juli 2024 afgesloten? Dan geldt de maximale huurprijs die hoort bij jouw puntenaantal. 

Als je denkt dat je te veel servicekosten betaalt, kun je dit laten toetsen door de Huurcommissie. Voor woningen in de middenhuur en vrije sector (met een puntenaantal van 144 en hoger) kan dit als je contract is afgesloten op of na 1 juli 2024. Kijk voor meer informatie op de website van de Huurcommissie. Je kunt ook bij je gemeente aankloppen. Je gemeente kan je verhuurder een boete geven als jij te hoge servicekosten hebt betaald.

Onder voorwaarden is het mogelijk huurtoeslag te ontvangen voor het huren van een zelfstandige woonruimte. Om te bepalen of sprake is van een zelfstandige woning voor toepassing van de huurtoeslag, geldt de definitie uit het Burgerlijk Wetboek. Het moet dan gaan om een woonruimte met een eigen toegang en een eigen keuken, toilet en wasgelegenheid.

De Wet betaalbare huur verandert hier niets aan. De wet verduidelijkt namelijk alleen de definitie van zelfstandige woonruimte voor het bepalen van de maximale huurprijs op grond van het WWS. De definitie uit het WWS is dus een andere definitie dan de definitie in het Burgerlijk Wetboek voor toepassing van de huurtoeslag. Voor de huurtoeslag zijn alleen de eigenschappen van de woning van belang en niet of er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.

Wil je meer weten over huurtoeslag, kijk dan op de website van de Belastingdienst. Wil je meer weten over de definitie van een zelfstandige woonruimte voor toepassing van het WWS of het WWSO, kijk dan op de website van Rijksoverheid.

Het is alleen mogelijk om te veel betaalde huur terug te krijgen met de aanvangshuurprijstoetsing door de Huurcommissie. Let op: dit kan alleen binnen 6 maanden vanaf de start van het huurcontract.

Laat je de huur toetsen na het verstrijken van deze termijn van 6 maanden vanaf de start van het contract? Dan doet de Huurcommissie een huurprijstoetsing op basis van de huidige punten van de woning. Als de huur hoger is dan de maximale toegestane huurprijs, dan moet de huur in de toekomst worden verlaagd. De te veel betaalde huur van eerdere maanden kun je in dit geval niet terugkrijgen.

Een gemeente kan op grond van de Wet betaalbare huur kiezen om vrijkomende middenhuurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden die maximaal een middeninkomen hebben. Daarvoor moet een gemeente toewijzingsregels stellen, die in de huisvestingsvergunning staan.

Middeninkomens zijn:

• Eenpersoonshuishoudens met een inkomen van € 47.699,- tot € 62.191,- (prijspeil 2024);
• Of meerpersoonshuishoudens met een inkomen van € 52.671,- tot € 82.921,- (prijspeil 2024).

Dat hangt af van de situatie. Check hieronder of en per wanneer je je aan de maximale huurprijs volgens het puntenstelstel moet houden: 

Is een maximale huurprijs verplicht, maar is de huurprijs hoger dan de prijs die bij het puntenaantal hoort? Dan moet je de huurprijs verlagen.  

Dit klopt niet helemaal. Voor onzelfstandige woonruimtes en zelfstandige woningen tot en met 143 punten gold altijd al dat je je aan de maximale huurprijs volgens het puntenaantal van de woning of kamer moest houden. Deze verplichting geldt nog steeds. Nieuw is dat gemeenten, met de ingang van de Wet betaalbare huur, er toezicht op houden en erop kan worden gehandhaafd. De handhaving op de maximale huurprijzen en maximale huurprijsverhogingen is sinds 1 januari 2025 van start gegaan.  

Verhuur je dus een woning die in deze categorie valt en klopt de huurprijs nu niet bij het puntenaantal? Dan moet je ook de huurprijs van bestaande contracten aanpassen. 

Voor woningen met 143 punten of minder, die al vanaf de start van de huur een hogere huurprijs hebben dan de liberalisatiegrens, is er een overgangsregeling. Huurders hebben in dit geval vanaf 1 jaar na ingang van de wet (1 juli 2025) recht op een lagere huurprijs. 

Dit klopt niet. Een groepscontract blijft mogelijk voor kamerverhuur. Wel is verduidelijkt dat elke huurder van een kamer een huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) moet krijgen. Met daarbij het puntenaantal waar de huurprijs op is gebaseerd. 

Huurders kunnen ook zelf de Huurprijscheck van de Huurcommissie doen. En met jou als verhuurder in overleg treden als ze denken dat ze te veel huur betalen. Als jullie er dan niet uitkomen, kunnen huurders naar de Huurcommissie stappen om hun huurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie gaat dan onderzoek doen. Ze doen een uitspraak over de WWS-punten en de bijbehorende huurprijs. Die uitspraak is bindend: als verhuurder moet je je daaraan houden. 

Daarnaast houdt de gemeente sinds 1 januari 2025 toezicht op naleving van de Wet betaalbare huur. Vraag je te veel huur? Dan kun je een boete krijgen die kan oplopen tot een fors bedrag. De maximale boete is € 100.000.

Gemeenten kunnen verschillende maatregelen nemen om de nieuwe regels te handhaven, afhankelijk van de situatie. Een gemeente kan waarschuwen of bestuursdwang of strengere maatregelen toepassen, zoals een dwangsom of een boete. In het uiterste geval kan de gemeente het beheer van de huurwoning overnemen. Bij een kleine overtreding wordt meestal eerst gewaarschuwd. Als verhuurder moet je de kans krijgen om je gedrag te veranderen na een waarschuwing of een herstelmaatregel. Als dit niet gebeurt, kan er een boete worden gegeven. De bedragen in de wet zijn de maximale boetes. Bij het bepalen van de hoogte van de boete moet de gemeente kijken naar alle omstandigheden, zoals hoe ernstig de overtreding is. Ook moet de gemeente een lagere boete opleggen als de overtreder kan laten zien dat de boete te hoog is door bijzondere omstandigheden. Als het tot een rechtszaak komt, zal de rechter ook kijken of de gemeente de maatregelen op een eerlijke manier (proportioneel) heeft ingezet. 

Ja, maar dat kan alleen binnen 6 maanden nadat de huurder het huurcontract is aangegaan. De huurder moet dan in die periode de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen. Doet de Huurcommissie een uitspraak dat de huur omlaag moet? Dan ben je verplicht om het verschil met terugwerkende kracht te vergoeden.

De Wet betaalbare huur heeft een overgangsrecht voor sommige bestaande contracten, die vóór 1 juli 2024 zijn ondertekend. Voor die situaties gelden de regels pas als een nieuw contract wordt getekend. Voor andere bestaande contracten gelden de nieuwe regels van de wet wel. Kijk of dit voor jouw woning het geval is op ismijnhuurteduur.nl.

Nee, de wet is van toepassing op de verhuur van woningen. Het verhuren van vakantiewoningen gaat normaal gesproken via een huurovereenkomst waarbij het gebruik van korte duur is. Als dat niet het geval is, bijvoorbeeld als een vakantiewoning permanent wordt bewoond, gelden de regels van huur(prijs)bescherming. Dan valt de woning wél onder de Wet betaalbare huur.

Bij een contract dat op of na 1 juli 2024 is getekend mag je alleen de maximale huurprijs volgens het nieuwe WWS-puntenstelsel vragen voor woningen in het gereguleerde segment. Dat zijn woningen tot en met 186 punten. Vraag je meer dan deze maximale huurprijs? Dan moet je de huur verlagen.

Gaat het om een bestaand contract dat getekend is vóór 1 juli 2024? Dan geldt misschien het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur. Kijk op ismijnhuurteduur.nl of er in uw situatie een maximale huurprijs geldt.

Nee, door de Wet betaalbare huur is de maximale huurprijs een dwingende landelijke norm. Het is dus verboden om bij gereguleerde huurwoningen een hogere huurprijs dan mag volgens het WWS(O). Gebeurt dit toch, dan loopt de verhuurder het risico op een boete van de gemeente.

Ja, je kunt de woning altijd verkopen. Maar in het Nederlandse huurrecht geldt wel de regel “koop breekt geen huur”. Dit betekent dat de huurovereenkomst bij de verkoop van de woning overgaat op de nieuwe eigenaar. De nieuwe regels van de Wet betaalbare huur veranderen niks aan deze rechtsregel en aan opzeggingsgronden van overeenkomsten.

Bij een bestaand contract kan de huurprijs slechts met het maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhogingspercentage verhoogd worden. Per woningsegment geldt een ander percentage. Deze percentages staan op de website van Rijksoverheid.

Bij het afsluiten van een nieuw contract kan je wel meteen de maximale huurprijs vragen voor de gereguleerde woning (een woning tot en met 186 punten). Er gelden aanvullende regels voor een huurverhoging na verbeteringen aan de woning. Kijk daarvoor op deze pagina van Rijksoverheid.nl. 

Jaarlijks worden de WOZ-waarden in het WWS geïndexeerd. Daardoor houdt het stelsel goed rekening met de woningmarktontwikkeling. Een (grote) schommeling in de WOZ-waarde van een specifieke huurwoning, die afwijkt van de landelijke trend, kan zorgen voor een schommeling in de maximale huurprijs voor die woning. Dit kan het geval zijn als de WOZ-waarde van de woning sterk stijgt of daalt ten opzichte van de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde van Nederland. De huurprijs mag bij de zittende huurder alleen verhoogd worden met het door de Rijksoverheid vastgestelde percentage dat van toepassing is op het segment waartoe de woning behoort (laag, midden of hoog). Het segment wordt bepaald door de huurprijs bij start verhuur en het aantal punten dat de woning heeft. Daarbij mag de huurprijs niet verhoogd worden tot boven de geldende maximale huurprijs voor die woning. Een stijgend aantal punten tijdens de huurperiode leidt niet tot een segmentverschuiving. Ook een daling van het puntenaantal als gevolg van alleen een lagere WOZ-waarde leidt niet tot een segmentverschuiving. Wel kan het zijn dat de maximale huurprijs van een woning in het laag- of middensegment naar beneden moet worden bijgesteld.

Wanneer je een tijdelijk contract niet opzegt, dan wordt dit contract door de Wet vaste huurcontracten automatisch een bestaand contract voor onbepaalde tijd. Het moment van afsluiten van het tijdelijk contract blijft gelden als afsluitingsdatum. Ook van het contract voor onbepaalde tijd.

Gaat het om een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is afgesloten? Dan geldt misschien het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur. Kijk op ismijnhuurteduur.nl of er voor uw situatie een maximale huurprijs geldt. Is het tijdelijke huurcontract afgesloten op of ná 1 juli 2024? Dan mag je voor woningen in het gereguleerde segment (tot en met 186 punten) geen hogere huurprijs vragen dan de maximale huurprijs volgens het WWS-puntenstelsel .

De huurprijs mag jaarlijks slechts met een maximaal huurprijsverhogingspercentage verhoogd worden. Dit geldt altijd voor het sociale en middenhuursegment en voor de vrije huursector tot 1 mei 2029. Per woningsegment geldt een ander percentage. Bekijk de percentages op de website van Rijksoverheid.