Wat moet ik als (ver)huurder doen vóórdat de Wet betaalbare huur is ingevoerd?
De Tweede Kamer heeft op 25 april ingestemd met het wetsvoorstel betaalbare huur. De gewenste datum waarop de wet gaat gelden is 1 juli 2024. Of dit ook echt gebeurt, hangt af van een aantal zaken. Hieronder vindt u antwoorden op een aantal vragen die u misschien in de tussentijd heeft. De vragen en antwoorden worden steeds aangepast wanneer dit nodig is. U vindt op deze pagina dus altijd de laatste informatie over het wetsvoorstel betaalbare huur.
De Tweede Kamer heeft op 25 april ingestemd met het wetsvoorstel. Het voorstel wordt binnenkort behandeld door de Eerste Kamer. Op het moment dat de Eerste Kamer het wetsvoorstel ook heeft aangenomen, betekent dit dat de Wet betaalbare huur ook echt zal gaan gelden. De verwachting is voor nu dat dit vóór 1 juli duidelijk zal zijn.
Zolang nog niet duidelijk is of de Wet betaalbare huur ingaat, gelden de huidige regels. De regels over de maximale huurverhoging zijn terug te vinden op: Wat is de maximale huurverhoging in 2024? | Rijksoverheid.nl. Als de Wet betaalbare huur op 1 juli ingaat, gelden vanaf dat moment andere regels voor het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Een verhuurder mag de huur niet verder verhogen dan de maximale huurprijs die geldt voor een woning/kamer/woonwagen/standplaats. Deze maximale huurprijs wordt bepaald door het WWS. Hoe u de maximale huurprijs berekent leest u in vraag 6.
Als de huurprijs rond de maximale huurprijs voor die woning ligt, dan is ook nog een andere zaak belangrijk voor de maximale verhoging van de huur. Het gaat om het indexatiepercentage dat wordt toegepast op de maximale huurprijsgrenzen. Ook dit indexatiepercentage is afhankelijk van wanneer de Wet betaalbare huur in werking treedt. Meer over dit indexatiepercentage en hoe dit werkt, is te lezen bij vraag 4.
De maximale jaarlijkse huurverhoging voor vrije sectorhuurcontracten is op dit moment 5,5%. Met de komst van de Wet betaalbare huur wordt een nieuwe sector ingevoerd, de middenhuursector. Er is sprake van een middenhuurcontract, als:
- Het een nieuw huurcontract is (afgesloten op 1 juli 2024 of later);
- Het contract over een zelfstandige woonruimte gaat;
- Het contract een kale huurprijs heeft tussen € 879,66 en € 1157,95;
Voor middenhuurcontracten geldt een maximaal huurverhogingspercentage voor de jaarlijkse huurverhoging van 6,8% (van 1 juli 2024 tot 1 januari 2025). Per 1 januari 2025 geldt dan een maximaal huurverhogingspercentage dat gebaseerd is op de cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024; maar voor de eerste middenhuurcontracten (vanaf 1 juli 2024 en de maanden erna) zal de eerste jaarlijkse huurverhoging in de meeste gevallen niet eerder dan 1 juli 2025 plaatsvinden).
Verhuurders moeten er rekening mee houden dat zij niet te veel aanvangshuur vragen bij het ingaan van het huurcontract als de wet op 1 juli gaat gelden; en dat zij niet een te hoge jaarlijkse huurverhoging vragen (in 2025).
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt hoeveel punten een woning/ kamer/ woonwagen/ standplaats heeft en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Meer over het WWS en de maximale is te lezen in vraag 6. Deze maximale huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd.
Welk indexatiepercentage per 1 juli 2024 wordt toegepast, hangt af van wanneer de Wet betaalbare huur gaat gelden:
- Als de wet op 1 juli 2024 ingaat, dan worden de maximale huurprijzen per 1 juli 2024 geïndexeerd met 3,1% (de halve inflatie van januari tot juli 2023) en worden de maximale huurprijzen per 1 januari 2025 met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024 geïndexeerd.
Let op: voor onzelfstandige woningen (kamers) geldt er dan vanaf 1 juli 2024 een geheel nieuwe tabel (zie Bijlage IV.b van de MG-circulaire over het huurprijsbeleid 2024-2025) - Als de wet later of niet ingaat, worden de maximale huurprijzen per 1 juli 2024 geïndexeerd met 3,8% (de inflatie van 2023).
Verhuurders moeten er rekening mee houden dat zij niet te veel huur vragen als de wet op 1 juli gaat gelden. Daarvoor kunnen zij bij het verhogen van de huur het lagere indexatiepercentage (3,1%) gebruiken voor het bepalen van de maximale huurprijs, als de huidige huurprijs al op de huidige maximale huurprijsgrens ligt. Dan zitten zij altijd veilig. Een verhuurder die het hoge indexeringspercentage (3,8%) gebruikt, zal de huurprijs later mogelijk moeten verlagen als de wet op 1 juli 2024 in werking treedt.
N.B.: dit is alleen relevant voor verhuurders die al op of rond de maximale huurprijs verhuren. Voor verhuurders die (ver) onder de maximale huurprijs verhuren, is het indexatiepercentage niet belangrijk.
De Wet betaalbare huur bevat regels voor nieuwe huurcontracten, die op of na 1 juli worden afgesloten. Daarnaast bevat de wet regels voor bestaande contracten, die vóór 1 juli zijn afgesloten.
Voor nieuwe huurcontracten geldt dat:
- De verhuurder moet aan de huurder een puntentelling verstrekken. Hieruit moet blijken hoeveel punten de woning heeft en welke maximale huurprijs daarbij hoort op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
- De verhuurder zich moet houden aan de maximale huurprijs die hoort bij dit puntenaantal. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de gemeente een boete geven. Ook kan de huurder protesteren tegen de hoge huur en naar de Huurcommissie gaan.
Voor bestaande huurcontracten gelden 3 mogelijke situaties:
- Het contract voor een zelfstandige woning was al gereguleerd onder de oude regels. Dit is zo als de kale huurprijs op het moment van ingang van het contract onder de destijds geldende liberalisatiegrens lag. Bekijk de liberalisatiegrenzen tot januari 2025.
Onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen zijn altijd gereguleerd.
Voor deze situatie geldt dat de Wet betaalbare huur per direct ingaat, op 1 juli. Dit betekent dat de verhuurder zich per direct aan de maximale huurprijs van het WWS moet houden. Lees meer over de maximale huurprijs en WWS bij vraag 6.
- De zelfstandige woning is een vrijesectorwoning (het contract was geliberaliseerd), maar de woning heeft op of na 1 juli minder dan 144 punten. Een contract voor een zelfstandige woning is geliberaliseerd als de huurprijs op het moment van ingang van het contract boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Bekijk de liberalisatiegrenzen tot januari 2025.
Voor deze huurovereenkomst geldt dat de Wet betaalbare huur pas na een jaar ingaat, dus op 1 juli 2025. Vanaf die datum moet de verhuurder zich aan de maximale huurprijs van het WWS en de maximale jaarlijkse huurverhoging voor gereguleerde huurwoningen houden. Lees meer over de maximale huurprijs en WWS bij vraag 6.
- Als het bestaande contract voor een zelfstandige woning niet onder de bovenstaande twee situaties valt, dan geldt de Wet betaalbare huur hier niet voor.
U kunt de maximale huurprijs voor een woning berekenen aan de hand van het puntenaantal dat de woonruimte heeft. U kunt dit puntenaantal berekenen met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Dit is een online tool die het Woningwaarderingsstelsel (WWS) inzichtelijk maakt. Welke Huurprijscheck u gebruikt, hangt ervan af of de woonruimte zelfstandig of onzelfstandig is.
Als onderdeel van de Wet betaalbare huur wordt ook het WWS aangepast. Daardoor verandert mogelijk ook het puntenaantal van uw woning per 1 juli 2024. De Huurcommissie past haar online tool aan, zodat de Huurprijscheck ook na 1 juli volledig bijgewerkt is en klopt. Deze nieuwe Huurprijscheck komt online vóór de Wet betaalbare huur ingaat.
Wilt u nu al inzicht krijgen in het nieuwe puntenaantal van uw woning? Dan kunt u dit zelf berekenen aan de hand van onderstaande gepubliceerde ontwerpbesluiten.