Van locatieontwikkeling naar gebiedsontwikkeling
Interview voor het Realisatieboek Tijdelijke Huisvesting met Tom van Tuijn, Janine van Heertum en Jurgen Arts: het projectteam van STEK
Tom van Tuijn, Janine van Heertum en Jurgen Arts werken al enkele jaren nauw samen aan de veelbelovende gebiedsontwikkeling STEK – in De Groote Wielen in Rosmalen – in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Het oorspronkelijk plan is in 2020 opgesteld.
Nog voordat de daadwerkelijke ideeën en plannen waren gedeeld was er al protest van omwonenden vanuit ervaringen met eerdere flexprojecten. Dit leidde tot de petitie ‘stop flexwoningen Noordoosthoek’, die door 1.500 personen werd ondertekend. De grootste uitdaging bleek om het negatieve beeld bij te stellen, om meer draagvlak te creëren en tegelijkertijd ook snelheid te behouden. Gemeente en woningcorporatie zijn toen samen gesprekken gaan voeren met omwonenden. Hierin konden zij aangeven wat ze van de plannen vonden en waar hun zorgen zaten. Hierdoor is het plan op diverse punten aangepast; het woningaantal is verlaagd, er is extra aandacht besteed aan de diversiteit van de doelgroep, de variatie in woningtypen en de leefbaarheid. Zo veranderde het perspectief van ‘flexwoningen voor probleemhuurders’ naar ‘een duurzame en verplaatsbare buurt waar mensen op woonerven wonen’. Het kostte veel tijd en energie om deze kanteling te maken, maar het resultaat mag er zijn. De bewoners en omwonenden reageerden positief op de nieuwe plannen.
Gemeente ’s-Hertogenbosch en woningcorporaties Zayaz en JOOST hebben een duidelijk gezamenlijk doel: hoogwaardige gebiedsontwikkeling realiseren. Tom van Tuijn – betrokken als stedenbouwkundige – benadrukt de stap die is gezet van een ‘locatieontwikkeling’ naar een ‘gebiedsontwikkeling’. STEK brengt dan ook meer dan alleen een huurcontract: vanuit een breed leefconcept en een nieuwe definitie van de ruimtelijke kwaliteit van verplaatsbaar bouwen wordt het een leefomgeving met veel kwaliteiten en een duidelijke identiteit.
Deze tijdelijke woonwijk biedt naast wonen ook een duurzame manier van leven. Er is gekozen voor overwegend biobased materialen. Mensen wonen samen rondom erven en er is de vrijheid om het gezamenlijke erf geheel naar eigen keuze in te richten.
Janine van Heertum – betrokken vanuit Zayaz – heeft een sterke focus op het verbeteren van de leefbaarheid van woongebieden. Zij geeft aan dat er veel is geïnvesteerd in het bijstellen van de beeldvorming over de woningen. Aandacht en tijd voor de ontwikkeling van de leefbaarheid en het enthousiasmeren van de toekomstige bewoners en omwonenden over de manier van wonen en leven in STEK zijn belangrijk geweest in dit proces.
“In Stek is het gelukt om ‘ik heb geen andere keuze’ om te draaien naar ‘ik kies er bewust voor om hier te wonen’”
Het project met verplaatsbare woningen van STEK bestaat uit circa 200 woningen verdeeld over twaalf erven. Over acht tot vijftien jaar wordt een deel van de erven verplaatst en vervangen door permanente woningen. De permanente woningen worden geplaatst op de oude plekken van de verplaatsbare woningen zonder dat de aangelegde infrastructuur opnieuw hoeft te worden gerealiseerd. De verplaatsbare erven worden na de periode van acht tot vijftien jaar in zijn geheel verplaatst naar andere gebieden. De bewoners kunnen ervoor kiezen om met hun erf (inclusief buurtbewoners) mee te verhuizen.
Het in zijn geheel verplaatsen van de woonerven van STEK biedt meerdere voordelen. Allereerst kan de gemeenschap intact blijven en kunnen bewoners zich voor lange tijd binden aan hun woning, buren en buurt. De infrastructuur blijft eveneens behouden waardoor deze in een later stadium gebruikt kan worden voor de permanente bebouwing. Daarnaast zorgen de tijdelijke woningen voor ‘placemaking’ van de buurt.
Eén van de unieke aspecten van dit project is dat de STEK-reis al is begonnen vóór de inhuizing. Nadat de woningen zijn geplaatst, nog voordat de inhuizing in April 2023 plaatsvindt, kregen de bewoners al de kans om in de woning te kijken en kennis te maken met de buren.
De verplaatsbare woningen van STEK laten een derde generatie flexwoningen zien. Daar waar ‘flexwonen’ jarenlang voornamelijk bestond uit containerwoningen die werden neergezet voor moeilijke doelgroepen heeft tijdelijke huisvesting zich de afgelopen tien jaar ontwikkeld tot een circulair en kwalitatief hoogwaardige woning. De laatste generatie woningen is niet langer een snel te fabriceren woning maar een totale woonomgeving met identiteit, een goede openbare ruimte en verregaande duurzaamheid.
STEK is een voorbeeld van deze derde generatie flexwoningen: met STEK gekozen voor een totale gebiedsontwikkeling met permanent verplaatsbare woningen. Daarbij is veel aandacht besteed aan de inrichting en kwaliteit van de openbare ruimte. Het resultaat: aantrekkelijke woonerven waar mensen op een prettige manier samen wonen en leven in verbinding met de natuur.