Administratieve scheiding

Bij een administratieve scheiding rekent de woningcorporatie al haar baten, lasten, activa en passiva administratief toe aan een DAEB-tak en een niet-DAEB-tak.

Toedeling baten, lasten, activa en passiva

Baten en lasten die niet direct aan DAEB- of niet-DAEB-activa kunnen worden gerelateerd (overhead) behoren tot de DAEB-tak / niet-DAEB-tak naar rato van het aandeel boekwaarde van het onroerend goed in de DAEB / niet-DAEB in de totale boekwaarde van het onroerend goed van de corporatie.

Overheveling, meenemen DAEB-activa en -passiva naar niet-DAEB bij scheiding

Bij het scheidingsvoorstel hebben corporaties de mogelijkheid gehad een verzoek in te dienen bij de minister, met zienswijze van de gemeente, om bepaalde activa en passiva tot de niet-DAEB te laten behoren. Dit verzoek kon uitsluitend betrekking hebben op geliberaliseerde of (qua punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) te liberaliseren woningen, niet te liberaliseren woningen van een gemengd geliberaliseerd complex (90% woningen heeft genoeg WWS-punten om te liberaliseren) of maatschappelijk onroerend goed.

Financiële randvoorwaarden DAEB en niet-DAEB

De woningcorporatie dient ervoor te zorgen dat zowel de DAEB-tak als de niet-DAEB-tak financieel levensvatbaar en financierbaar zijn en blijven. De financiële criteria voor levensvatbaarheid zijn opgenomen in het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Bij de administratieve scheiding is de interne startlening de ‘knop’ om de financiële levensvatbaarheid van beide takken te realiseren. Doordat de WSW-geborgde leningen in de DAEB achter bleven was de solvabiliteit in de DAEB veelal relatief laag ten opzichte van de solvabiliteit in de niet-DAEB. Met het opvoeren van een hogere of lagere  interne startlening (te zien als een boekhoudkundige vordering van de DAEB op de niet-DAEB) kon worden gestuurd op meer gewenste solvabiliteitsverhoudingen die voldeden aan de eisen van de Aw. 

Voor de interne startlening gelden regels. De rente is minimaal de rente op tienjaars staatsleningen vermeerderd met 1,5%-punt. De lening moet door de niet-DAEB-tak worden afgelost. Het aflossingstempo loopt per 5 jaar minimaal gelijk met het tempo van aflossing van WSW-geborgde leningen in de DAEB, die waren aangetrokken op het moment dat de startlening werd verstrekt. Aflossing van de interne lening kan geheel of gedeeltelijk achterwege blijven zolang alternatieve externe financiering aantoonbaar niet of onvoldoende mogelijk is. Dit uitstel is alleen toegestaan wanneer aflossing de financiële continuïteit van de niet-DAEB-tak in gevaar brengt (bedrijfsmatige toets).

Garanties mogen niet worden verstrekt vanuit de DAEB aan de niet-DAEB. Alleen de interne startlening en, onder voorwaarden, interne leningen uit de verkoopvoorziening ten behoeve van herstructurerings- of andere investeringen zijn toegestaan.

Overgang woningen na scheiding

Na de administratieve scheiding kunnen woningen eveneens overgaan van DAEB naar niet-DAEB, maar dan als verkoop tegen marktwaarde in verhuurde staat, waarbij een interne lening van DAEB naar niet-DAEB kan worden verstrekt ten laste van de voorziening voor interne leningen. Bij liberalisering van een huurwoning (bij huurdersmutatie) moet deze verplicht over van DAEB naar niet-DAEB. Dat geldt omgekeerd niet als een niet-DAEB woning na huurdersmutatie gereguleerd wordt. Deze woning mag worden ‘verkocht’ aan de DAEB."

Om het doorgeven van staatssteun van de DAEB aan de niet-DAEB of 'kruissubsidiëring' te voorkomen gelden strikte regels voor de overgang van activa van DAEB naar niet-DAEB. Omgekeerd is dit niet het geval, mits de niet-DAEB daar niet door wordt bevoordeeld (bijvoorbeeld als een niet-DAEB woning tegen een prijs boven de marktwaarde zou worden verkocht aan de DAEB). De niet-DAEB mag in principe de DAEB steunen door een ‘dividenduitkering’. Er zijn geen wettelijke beperkingen die dat blokkeren. Wel zou bijvoorbeeld de Aw een dergelijke ‘dividenduitkering’ aan de DAEB ongewenst kunnen vinden vanwege de gewenste financiële continuïteit in de niet-DAEB.

Relevante regelgeving

De volgende regelgeving is relevant voor dit onderwerp: