In 2023 kunnen huurders met een laag inkomen en hoge huur huurverlaging krijgen van hun woningcorporatie. Er wordt gekeken naar het geregistreerd inkomen van 2021. Daarnaast kunnen huurders tot en met 30 december 2024 zelf huurverlaging aanvragen indien het inkomen na 2021 is gedaald.
Huurders die in 2021 een laag inkomen hadden, krijgen voor 1 juni 2023 een huurverlaging voorgesteld door de woningcorporatie als zij een huurprijs boven de € 575,03 (prijspeil 2023) betalen. Dit geldt alleen voor huurders die:
op 1 maart 2023 de woning al huren;
een zelfstandige woning (appartement/eengezinswoning) of woonwagen huren, en
een gereguleerd huurcontract hebben.
Een huurder komt in aanmerking voor huurverlaging als het gezamenlijk huishoudinkomen van de huurders niet hoger is dan 120% van het sociaal minimum. Zie onderstaand schema voor de exacte inkomensvoorwaarden.
Meerpersoonsouderen huishouden (1 of meer AOW-gerechtigden)
≤ € 32.730*
*) Het inkomen van inwonende kinderen tot 27 jaar telt niet mee
Ook huurders van woonwagens bij woningcorporaties hebben recht op huurverlaging, maar zij zullen de huurverlaging zelf bij de woningcorporatie moeten aanvragen en daarbij aantonen dat zij aan de gestelde inkomensvoorwaarden voldoen.
Huurverlaging na recente inkomensdaling
Huurders die na 2021 te maken kregen met een inkomensdaling die tenminste zes maanden duurde en een huurprijs boven de € 575,03 (zie hieronder) betalen, kunnen tot op uiterlijk 30 december 2024 de huurverlaging zelf aanvragen bij de woningcorporatie. Om te bepalen of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging, wordt gekeken naar de huishoudgrootte, het (verzamel)inkomen en de huurprijs.
De huurder toont zelf de inkomensgegevens over de laatste zes maanden zodat de woningcorporatie kan beoordelen of de huurverlaging kan worden toegepast. De huurder verstrekt hierbij:
een door hemzelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden (hoeveel bewoners, hoeveel daarvan zijn inwonende kinderen van hem/haar tot 27 jaar);
en bewijsstukken van het inkomen van alle bewoners (behalve de inwonende kinderen tot 27 jaar) in de laatste zes maanden vóór het huurverlagingsverzoek:
van werknemers/flexwerkers: per persoon loonspecificaties van de afgelopen zes maanden (in ieder geval van de eerste en de zesde maand van de zesmaandenperiode);
van bewoners die een uitkering/AOW/pensioen ontvangen: per persoon specificaties van de/het in de laatste zes maanden ontvangen uitkering/AOW/pensioen (in ieder geval van de eerste en de zesde maand van de zesmaandenperiode);
van zzp’ers: per zzp’er een schatting van de winst over de voorafgaande zes maanden;
bij inkomen uit overige werkzaamheden (niet uit loondienst/uitkering en geen inkomen uit onderneming): per persoon een schatting van het bruto-inkomen van de voorafgaande zes maanden uit de opbrengsten van die werkzaamheden minus de daarvoor gemaakte kosten.
Als de huurder aantoont in aanmerking te komen voor de huurverlaging, dan doet de woningcorporatie binnen drie weken na ontvangst van het (eventueel gecompleteerde) verzoek een voorstel tot huurverlaging. De voorgestelde ingangsdatum is de eerste van de maand van de tweede maand (dus ruim 1 maand) na de datum van het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie.
Veelgestelde vragen
De wet is van toepassing als de organisatie een ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’ is, zoals bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Toegelaten instellingen volkshuisvesting (woningcorporaties) hebben per definitie de rechtsvorm stichting of vereniging. Verbonden ondernemingen, juridische afsplitsingen, intermediaire verhuurders of gemeentelijke woningbedrijven zijn geen toegelaten instelling volkshuisvesting, hebben geen L-nummer en vallen niet onder de verplichtingen. Ook particuliere verhuurders, commerciële verhuurders en institutionele beleggers zijn geen toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Als er geen sprake is van een toegelaten instelling kunnen er geen inkomenscategorieën over inkomensjaar 2021 opgevraagd worden bij de Belastingdienst.
Woningcorporaties vragen de inkomenscategorieën aan van huurders (van zelfstandige woningen die met een gereguleerd huurcontract zijn verhuurd) die een kale huur van meer dan € 575,03 betalen. En omdat de voorbereidingstijd voor de huurverhoging én huurverlaging per 1 juli 2023 overlapt mogen woningcorporaties ook woningen waarvan de kale huurprijs door de huurverhoging per 1 juli 2023 boven € 575,03 uitkomt in het aanvraagbestand opnemen.
De definities van wat het huishoudinkomens is, verschilt tussen de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging en de huurverlaging voor huurders met een lager inkomen.
Voor de huurverlaging tellen inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2023 jonger zijn dan 27 jaar in het geheel niet mee; dit omdat ook bij passend toewijzen het inkomen van inwonende kinderen niet meetelt. Het inkomen van inwonende kinderen van 27 jaar en ouder telt wel (geheel) mee.
Voor de huurverhoging tellen inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2023 jonger zijn dan 23 jaar gedeeltelijk mee en het inkomen van inwonende kinderen ouder dan 23 jaar geheel mee. Voor inwonende kinderen jongen dan 23 jaar telt: alleen het gedeelte mee dat boven wettelijk minimumloonniveau (€ 21.835) uitkomt; hiermee worden bijbaantjes van inwonende kinderen niet ontmoedigd. Inkomens van inwonende kinderen van 23 jaar en ouder tellen wel geheel mee.
Daardoor kunnen vooral inkomens van inwonende kinderen in de leeftijd van 23 tot en met 26 jaar een verschil maken: die tellen wel mee voor de huurverhoging maar niet voor de huurverlaging. Maar ook kinderen tot 23 jaar maken verschil: Als inwonende kinderen van 22 jaar of jonger een inkomen boven € 21.835 hebben, telt hun inkomen boven € 21.835 wel mee voor de huurverhoging maar niet voor de huurverlaging.
Welk inkomen van inwonende kinderen telt mee?
Leeftijd inwonende kinderen
Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
Huurverlaging voor lagere inkomens
0-22 jaar
Gedeeltelijk inkomen telt mee: Inkomen boven € 21.835
--
23-26 jaar
Geheel inkomen telt mee.
--
27 jaar en ouder
Geheel inkomen telt mee.
Geheel inkomen telt mee,
De Belastingdienst kan alleen verklaren wat hij weet. En kan alleen verklaren dat het gezamenlijke inkomen boven een bepaalde inkomensgrens ligt als het totaal van de wèl bekende inkomens boven die inkomensgrens ligt.
Voorbeeld: als een inkomen van een van de bewoners van wie het inkomen meetelt ‘onbekend’ is, maar het totaal van de wel bekende inkomensgegevens boven de inkomensgrens voor de huurverlaging ligt, kan de Belastingdienst verklaren dat de inkomenscategorie ‘geen laag inkomen’ is. Maar als het totaal van de wel bekende inkomens niet hoger is dan de inkomensgrens voor ‘middeninkomen’ of ‘hoger inkomen’, dan is het totaalinkomen voor de huurverhoging ‘onbekend’.
Ander voorbeeld: als het inkomen van een inwonend kind tot 27 jaar onbekend is, en het totaal van de wel bekende inkomens is lager dan de inkomensgrens voor ‘middeninkomen’ dan weet de Belastingdienst niet of het totaalinkomen inclusief met het onbekende inkomen van dat inwonende kind wel boven de inkomensgrens voor 'middeninkomen’ of ‘hoger inkomen’ uitkomt. De inkomenscategorie voor de huurverhoging is ‘onbekend’. Maar omdat het inkomen van inwonende kinderen tot 27 jaar voor de huurverlaging niet meetelt, kan de Belastingdienst wel verklaren in welke categorie het totaal van de wel bekende inkomens valt.
Het genereren van de inkomenscategorieën van de gezamenlijke bewoners van een woonadres voor de huurverhoging verloopt geheel geautomatiseerd. Daardoor kunnen de inkomenscategorieën meestal binnen 24 uur teruggeleverd worden.
Voor het genereren van de inkomenscategorie van de gezamenlijke bewoners van een woonadres voor de huurverlaging zijn meer ‘handmatige’ handelingen nodig. Daarom duurt het terugleveren van inkomenscategorieën voor de huurverlaging enkele werkdagen.
De aanzegtermijn voor de reguliere jaarlijkse huurverhoging is minimaal 2 maanden. De huurverhogingsbrief dient dus vóór 1 mei ontvangen zijn door de huurder om per 1 juli de huur te kunnen verhogen. Voor de eenmalige huurverlaging is deze aanzegtermijn minimaal 1 maand. Dit is om de huurverlaging zo snel als mogelijk aan de huurder te kunnen geven.
Als de corporatie de huurverlaging per 1 juli 2023 wil laten ingaan, dan dient het huurverlagingsvoorstel vóór 1 juni door de huurder te zijn ontvangen. Ontvangt de huurder het huurverlagingsvoorstel vóór 1 mei, dan gaat de huurverlaging een maand eerder in, namelijk per 1 juni.
Als woningcorporaties de verlaagde huurprijzen uiterlijk 28 mei 2023 aan de Belastingdienst/Toeslagen doorgeven, is de huurprijs aangepast voor de berekening van de huurtoeslag van juli.
Als huurders zelf een huurverlaging hebben aangevraagd en deze is toegekend, is het belangrijk dat de woningbouwcorporaties de verlaagde huurprijzen binnen drie weken na ingang van de huurverlaging aan Belastingdienst/Toeslagen doorgeven. Na ontvangst (her)berekent Belastingdienst/Toeslagen vervolgens het recht op huurtoeslag en wijzigt zo nodig de hoogte van de huurtoeslag voor de huurder. Dat voorkomt dat huurders te veel ontvangen huurtoeslag moeten terugbetalen.
De huurder houdt ook zijn individuele verantwoordelijkheid om de lagere huurprijs aan de Belastingdienst/Toeslagen door te geven.
Huurders die een zelfstandige woning huren van een woningcorporatie met een gereguleerd huurcontract* kunnen in 2023 een huurverlaging krijgen als hun geregistreerd inkomen in 2021 voldoet aan de inkomensvoorwaarden. Daarnaast kunnen huurders tot op uiterlijk 30 december 2024 zelf huurverlaging aanvragen indien het inkomen ná 2021 is gedaald.
Aanvragen die in november of december 2023 of 2024 bij de woningcorporatie zijn ingediend, zullen (bij toekenning) pas in 2024 of 2025 tot huurverlaging leiden. Het is van belang dat de huurder op 1 maart 2023 de woning al huurde.
Huurders met een geliberaliseerd (vrije sector) huurcontract, huurders van particuliere verhuurders en huurders van onzelfstandige woningen (kamers)hebben geen recht op huurverlaging. Maar het staat verhuurders (ook woningcorporaties) vrij om de huurverlaging eventueel ook voor deze huurders toe te passen.
Er wordt gekeken of de kale huurprijs (dit is zonder eventuele servicekosten) boven de € 575,03 (prijspeil 2023) is, het verzamelinkomen en het aantal personen in het huishouden.
*) Huurcontract waarvan de aanvangshuurprijs (kale huurprijs op ingangsdatum van het huurcontract) niet hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens. Bij twijfel kunt u op de website van Rijksoverheid nagaan of het huurcontract gereguleerd of geliberaliseerd is.
Als de huurder een huurverlaging heeft gekregen wegens laag inkomen, dan mag de woningcorporatie de huur in datzelfde kalenderjaar niet verhogen.
De huurder kan naar de website van de Huurcommissie om een uitspraak te vragen als hij of zij vindt dat de huurprijs ten onrechte niet wordt verlaagd of te weinig wordt verlaagd.
De huurder kan tot en met 30 december 2024 een huurverlaging aanvragen. Wanneer een huurder zelf de aanvraag doet en voor huurverlaging in aanmerking komt, dan moet de corporatie binnen drie weken na ontvangst van de complete aanvraag (actuele inkomensgegevens van alle bewoners, behalve van inwonende kinderen tot 27 jaar; plus een door de huurder opgestelde verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden) het huurverlagingsvoorstel doen.
De huurverlaging gaat in op de eerste dag van de tweede maand na de datum (dagtekening) van het voorstel. Als bijvoorbeeld de huurder op 20 augustus 2023 een huurverlaging aanvraagt en de woningcorporatie het huurverlagingsvoorstel op 9 september naar de huurder verstuurt, dan gaat de huurverlaging in per 1 oktober 2023.
