Procedure beëindigen huurcontract

Op deze regel gelden een aantal uitzonderingen waarbij de huurovereenkomst zonder opzegging eindigt:

• Bij afloop van tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimten (eengezinswoningen, appartementen, woonwagens, standplaatsen)
• Bij afloop van tijdelijke huurcontracten van maximaal vijf jaar voor kamers (zie onderaan)
• Bij ontbinding van het huurcontract wegens wanprestatie.

Een opzegging moet volgens de wet altijd per aangetekende brief of via een deurwaarder gebeuren. Maar als een huurder bijvoorbeeld per e-mail of gewone brief opzegt en de verhuurder de ontvangst van die opzegging bevestigt, wordt dat ook als rechtsgeldige opzegging gezien. De huurder kan de huurovereenkomst zonder opgaaf van redenen opzeggen. De verhuurder moet de huur wel per aangetekende brief of via een deurwaarder opzeggen.

De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen op grond van een of meer van de redenen die bij vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen zijn genoemd. De huurovereenkomst wordt pas beëindigd als de huurder schriftelijk instemt met de huuropzegging. Doet hij dat niet, dan kan de huurovereenkomst alleen beëindigd worden door tussenkomst van de rechter.

Vaste huurperiode

Alleen als verhuurder en huurder beiden instemmen, kan een huurcontract voor een vaste periode van langer dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte of langer dan vijf jaar voor een kamer beëindigd worden. Met zelfstandige woonruimte wordt een eengezinswoning, appartement, woonwagen of standplaats bedoeld. De huurovereenkomst kan niet door eenzijdige opzegging van alleen huurder of verhuurder eindigen vóór de afgesproken termijn is verstreken. Als voorbeeld: een huurder huurt een woning voor drie jaar en wil toch na een half jaar weg wil. Dat kan alleen als de verhuurder daarmee instemt. Als de verhuurder niet instemt, dan kan de huurder de huur pas opzeggen tegen het einde van de termijn.

Een huurovereenkomst die voor een vaste periode van langer dan twee jaar voor zelfstandige woonruimten en langer dan vijf jaar voor kamers is aangegaan, eindigt niet vanzelf als die periode verstreken is. Voor beëindiging van de huurovereenkomst is opzegging van de huur door huurder of verhuurder nodig. Daarbij zijn ze wel gebonden aan de overeengekomen vaste periode.
Bovendien is de verhuurder verplicht de opzeggingsgrond in zijn huuropzegging te vermelden. Alleen de opzeggingsgronden zoals genoemd bij de vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen kunnen daarbij worden gehanteerd. Als de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter de huur beëindigen. Dit geldt als huurbescherming voor de huurder: de verhuurder moet een wettelijke opzeggingsgrond gebruiken én moet naar de rechter om de huur te beëindigen als de huurder niet met de opzegging instemt.

Onbepaalde periode

De meeste huurovereenkomsten worden gesloten voor onbepaalde tijd; er wordt alleen een begindatum afgesproken, maar geen einddatum. Huurcontracten voor onbepaalde tijd kunnen (afgezien van ontbinding wegens wanprestatie) alleen eindigen door huuropzegging door de huurder of door de verhuurder.

Als de huurder de huur opzegt, eindigt de huur daarmee.

Als de verhuurder de huur opzegt, moet hij een van de wettelijke opzeggingsgronden gebruiken en die in de opzeggingsbrief vermelden. De huur eindigt niet door de huuropzegging door de verhuurder. Alleen als de huurder schriftelijk instemt met de huuropzegging eindigt de huur. Als de huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De verhuurder moet dan de rechter vragen de huur te beëindigen. Dit geldt als huurbescherming voor de huurder: de verhuurder moet een wettelijke opzeggingsgrond gebruiken én moet naar de rechter om de huur te beëindigen als de huurder niet met de opzegging instemt.

Termijnen bij opzeggen

Bij het opzeggen moet de verhuurder zich houden aan een termijn van minimaal drie maanden. Voor elk jaar dat de huurder onafgebroken in de woning heeft gewoond, komt er een maand bij met een maximum van drie maanden. De opzegtermijn kan zo oplopen tot minimaal zes maanden. Als de verhuurder dat wil, mag hij een langere opzegtermijn aanhouden.

Als de huurder de huur wil beëindigen, is de opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één en een maximum van drie maanden. De huurder is vrij om een langere opzeggingstermijn te hanteren.
Deze wettelijke termijnen gelden ook als er mondeling of schriftelijk andere opzegtermijnen zijn afgesproken. Alleen als huurder en verhuurder tijdens de huurovereenkomst overeenkomen de huur op kortere termijn te beëindigen, hoeven zij de wettelijke minimale opzegtermijnen niet aan te houden.

De verhuurder zegt de huur op met vermelding van de wettelijke reden(en) en per aangetekende brief of via een deurwaarder. Als er medehuurders zijn, moeten zij op dezelfde wijze afzonderlijk een opzegging ontvangen. Tevens moet de verhuurder aan de huurder en eventuele medehuurder(s) vragen om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of zij akkoord gaan met de huuropzegging.

Verhuurder naar de rechter

Als een huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging, kan de verhuurder na zes weken vanaf de huuropzegging naar de rechter gaan. Hij kan dan vorderen dat de rechter het tijdstip zal bepalen waarop de huur zal eindigen. Aan een procedure bij de rechter kunnen kosten zijn verbonden. Bij zijn beslissing kijkt de rechter alleen naar de reden(en) die de verhuurder in zijn opzegging noemt.

Als de rechter de vordering afwijst, loopt de huur gewoon door. De verhuurder kan tegen de beslissing van de rechter om de huur niet te beëindigen in beroep bij het gerechtshof.

Wijst de rechter de vordering toe, dan stelt hij ook de dag vast waarop de huurovereenkomst wordt stopgezet en de dag waarop de huurder de woonruimte moet hebben verlaten. De huurder kan tegen de beslissing van de rechter om de huur te beëindigen in beroep gaan bij het gerechtshof.

Ontbinding in verband met wanprestatie

Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de verhuurder zonder eerst op te zeggen bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie van de huurder. Dat kan als de huurder een betalingsachterstand heeft of anderszins niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Voordat de rechter beslist over de ontbinding wegens wanprestatie, kan hij als hij dat redelijk vindt de huurder maximaal een maand de tijd geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen.
Bepalingen in een huurcontract die de huur bij wanprestatie van de huurder ontbonden verklaren zonder tussenkomst van de rechter, zijn ongeldig.

Tijdelijke verhuur van maximaal twee of vijf jaar

Bij tijdelijke verhuur met een vooraf afgesproken termijn van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimten en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woningen (kamers), eindigt de huur van rechtswege (automatisch, zonder opzegging) op de einddatum van de afgesproken huurtermijn. Maar alleen als de verhuurder dit schriftelijk minimaal één en maximaal drie maanden van tevoren heeft bevestigd aan de huurder.
De huurder heeft dus geen huurbescherming na afloop van de afgesproken huurtermijn van twee jaar of korter voor een zelfstandige woonruimte of vijf jaar of korter voor een kamer.
Verlenging van het tijdelijk huurcontract is mogelijk. Maar dan verandert het huurcontract in een contract voor onbepaalde tijd en heeft de huurder voortaan wel huurbescherming. Dit geldt ook bij verlenging van tijdelijke huurcontracten waarvan de eerste termijn korter was dan twee jaar respectievelijk vijf jaar.

De verhuurder mag niet tussentijds opzeggen, de huurder wel. 

Huurprijsbescherming bij tijdelijke huurcontracten

Bij deze tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar of vijf jaar heeft de huurder huurprijsbescherming. Bij huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimten heeft de huurder zelfs meer dan de gebruikelijke huurprijsbescherming. Hij kan tot zes maanden na afloop van het contract nog een toets van de aanvangshuurprijs vragen bij de Huurcommissie (om te voorkomen dat huurders de huurprijs niet durven te laten toetsen uit vrees dat de verhuurder het huurcontract om die reden niet zal verlengen). Bij andere huurcontracten kunnen huurders alleen in de eerste zes maanden van het huurcontract om een toets van de aanvangshuurprijs vragen.