Veelgestelde vragen IBW 2025

De Nationale prestatieafspraken benoemen de opgaven waaraan de verschillende partijen de komende jaren aan de lat staan. Om de afspraken na te komen is voor verschillende regio’s extra geld nodig. De IBW laat zien hoeveel geld corporaties extra kunnen lenen om hun opgaven te realiseren.

Dat gebeurt formeel op grond van een wettelijke verplichting (Woningwet artikel 42 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting artikel 38). Het doel daarvan is dat gemeenten en huurders tijdens het overleg over prestatieafspraken meer inzicht krijgen in de financiële (on)mogelijkheden van de betrokken corporaties om geld vrij te maken voor investeringen en huurmatiging. Naast de IBW kunnen gemeenten en huurders ook andere informatiebronnen gebruiken, zoals het dashboard Prestaties Woningcorporaties in Kaart.

Sinds 2018 dienen corporaties de DAEB- en niet-DAEB-activiteiten van elkaar te scheiden. Daarom wordt sinds 2018 ook een IBW voor het niet-DAEB-deel van de corporaties berekend. Deze IBW ondersteunt het maken van afspraken tussen gemeenten en corporaties over bijvoorbeeld de bouw van middenhuurwoningen. Daarbij worden twee bestedingsrichtingen onderscheiden: nieuwbouw of een eenmalige uitkering (een dividend) aan de DAEB-tak, waardoor de DAEB-tak op deze wijze in staat wordt gesteld om extra te investeren of huurmatiging toe te passen. Bij een administratieve scheiding zijn beide takken onderdeel van dezelfde juridische entiteit. Dan is niet echt sprake van een dividenduitkering, maar van overheveling van middelen tussen de twee takken. De IBW voor niet-DAEB is, net als de IBW voor DAEB, een indicatie; het feitelijke investeringsvermogen kan verschillen als gevolg van lokale en corporatie-specifieke omstandigheden en financieringscondities.

Het zou overzichtelijker zijn als de IBW één bedrag is, dat aan alle verschillende doelen besteed kan worden. Maar een nieuwe woning bouwen voor 200.000 euro heeft andere financiële gevolgen dan de huren voor 200.000 euro verlagen of voor 200.000 euro woningen verbeteren. Zo betekenen nieuwbouw en renovatie een eenmalige investering, terwijl huurmatiging ieder jaar weer doorwerkt. Daarnaast levert nieuwbouw en in mindere mate ook renovatie huurinkomsten op. Bij huurmatiging is dat uiteraard niet het geval.

Nee, het is de ruimte die de corporatie maximaal extra kan lenen. Zowel voor de DAEB-tak als voor de niet-DAEB geldt dat de corporatie extra leningen moet aantrekken om de IBW in te zetten. Daarnaast kan een woningcorporatie het geld reserveren om bestedingen in de toekomst te kunnen doen. Omdat dit geld door elke woningcorporatie anders kan worden besteed, is het belangrijk om het gesprek met elkaar aan te gaan.

Nee, het gaat om de extra bestedingsruimte ten opzichte van de investeringen en het huurbeleid die corporaties zich al hebben voorgenomen in hun meerjarenplanning (de zogeheten prospectieve informatie of dPi). In het bestand met cijfers per woningcorporatie is ook opgenomen wat de voorgenomen investeringen van corporaties zijn voor 2025-2029.

Nee. Het gebruik van de bestedingsruimte voor het ene doel verkleint de bestedingsruimte voor de andere twee doelen. De IBW-bedragen geven dus de maximale bedragen per doel weer voor een corporatie.

De voor 2025 berekende indicatieve bestedingsruimte geldt voor meerdere jaren. Als het hele bedrag wordt gebruikt in één jaar, hangt het van de financiële positie van de corporatie af of er in de jaren daarop opnieuw ruimte is. Het kost over het algemeen vele jaren om weer een vergelijkbare bestedingsruimte op te bouwen. Bestedingen in de eerstvolgende jaren moeten daarom worden afgewogen tegen bestedingen op langere termijn.

Het aanhouden van een ‘veiligheidsmarge’ op de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) is een redelijk uitgangspunt om te voorkomen dat een corporatie bij financiële tegenvallers direct niet meer aan de borgingseisen van het WSW kan voldoen. Wat een redelijke hoogte van de ‘veiligheidsmarge’ is, is op voorhand niet te zeggen, want deze zal mede afhangen van de financiële ontwikkeling en risico’s van de corporatie. Met het Rekenmodel IBW kan de corporatie het effect van een ‘veiligheidsmarge’ op de bestedingsruimte doorrekenen. Corporaties kunnen met dit model de effecten van de gekozen marges toe lichten voor gemeenten en huurders.

Om de investeringen te kunnen doen, moet de corporatie geld lenen met borging door het WSW. De IBW-berekeningen sluiten aan op de normen voor de financiële ratio’s die het WSW hanteert. Het WSW hanteert echter zijn eigen beoordelingskader. Daarbij kijkt het Waarborgfonds naar meer dan alleen de financiële ratio’s. Het kan dus voorkomen dat het WSW geen borging wil verstrekken voor investeringen binnen IBW-ruimte en de corporatie zijn plannen moet aanpassen.

Ja. De IBW is, zoals ook in de wet staat, uitdrukkelijk bedoeld voor gemeente en huurdersorganisaties die met de woningcorporatie overleggen over het te voeren beleid. Huurdersorganisaties zijn een volwaardige partij in de prestatieafspraken. Ze moeten over dezelfde informatie beschikken als de gemeente en de corporatie.

De IBW-berekening is gebaseerd op de financiële prognoses van de corporatie. Die prognoses heeft de corporatie zelf ingediend bij de Aw en het WSW. Vervolgens is gekeken wat de corporatie extra kan doen, zonder dat de financiële ratio’s van de corporatie de eerstkomende vijf jaar onder de grenzen van WSW en Aw uitkomen. De ratio’s en grenzen voor de DAEB-tak en de niet-DAEB tak zijn te vinden in de rapportage ‘Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties 2025’.

Voor de DAEB-tak van corporaties geeft de IBW aan wat de corporatie extra kan doen aan nieuwbouw, woningverbetering of huurmatiging. Voor de niet-DAEB-tak is de IBW berekend voor de bestedingsrichtingen die voor deze tak het meest voor de hand liggen: nieuwbouw en een dividenduitkering aan de DAEB-tak.

Naar rato van het aantal woningen in de betreffende gemeenten. Er wordt bij de verdeling van de IBW over gemeenten dus niet gekeken naar de volkshuisvestelijke opgave in de betreffende gemeenten. De corporatie kan de middelen in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties anders verdelen.

Met de IBW wordt de maximaal aanwendbare financiële ruimte berekend zonder dat de financiële continuïteit en de financierbaarheid van de corporatie in het geding komt. De normen voor de financiële ratio’s van WSW en Aw zijn gericht op behoud van financiële continuïteit en financierbaarheid. Bovendien zijn dit ook de normen die WSW en Aw hanteren voor toezicht en borging.

Uit de berekende IBW-bedragen is dat niet af te leiden. De IBW is het begin van een gesprek en geeft de maximale bestedingsruimte weer. De corporatie heeft meestal eigen software om de verschillende beleidsscenario’s door te rekenen.

De IBW wordt berekend aan de hand van de meest actuele macro-economische veranderingen, beleidswijzigingen en de investeringsvoornemens van woningcorporaties. Een hogere rente, stijgende bouwkosten een huurdaling én meer investeringen kan er voor zorgen dat een woningcorporatie minder geld kan bijlenen.

De IBW-bedragen worden bepaald door de financiële ratio waarvan de norm het eerst wordt bereikt. Nieuwbouw, verbetering en huurmatiging hebben daarbij verschillende effecten op de financiële ratio’s. Dit kan ertoe leiden dat bij bijvoorbeeld nieuwbouw de ratio solvabiliteit het eerst wordt ‘aangetikt’ en bij huurmatiging de ratio rentedekkingsgraad (ICR). De combinatie van deze twee factoren kan ertoe leiden dat de verhouding tussen de drie IBW-bedragen bij de ene corporatie (of in het ene jaar) anders is dan bij de andere corporatie (of in het andere jaar).

Een corporatie is gebonden aan de eigen werkregio. Dit houdt in dat een corporatie in een gemeente buiten de eigen werkregio geen uitbreidingsnieuwbouw mag plegen. Investeringen in bezit dat de corporatie al had in gemeenten buiten de eigen werkregio zijn wel toegestaan. Dit betekent dat woningverbetering, maar ook sloop en vervangende nieuwbouw van bestaand bezit buiten de eigen werkregio wel zijn toegestaan. Dit geldt ook voor huurmatiging.

De voorgenomen huurbevriezing is niet meegenomen in de IBW 2025.

In de Nationale prestatieafspraken 2025-2035 zijn er nieuwe afspraken gemaakt over de huursomontwikkeling van de corporatiesector. Deze afspraken waren nog niet bekend ten tijde dat de begrotingen van woningcorporaties die ten grondslag liggen van de IBW 2025 zijn opgesteld. Hierin werd uitgegaan van een hogere huurverhoging. Om de IBW 2025 zoveel als mogelijk aan te laten sluiten bij de praktijk, is de geplande huurverhoging uit de begrotingen gemaximeerd op de afspraken uit de NPA 2025-2035.

Dit is een op individuele corporaties afgestemd IBW-rekenmodel. Het Rekenmodel IBW is uitsluitend gevuld met data van de betreffende corporatie.

Het Rekenmodel IBW is toegestuurd naar het door corporaties zelf aangegeven emailadres. Eind juni zijn de modellen gemaild naar deze adressen. Werkt u bij een corporatie en heeft u het Rekenmodel IBW niet ontvangen? Mail dan naar PostbusIBW@minbzk.nl. Bent u huurder of werkt u bij een gemeente? Vraag dan de corporatie naar het Rekenmodel IBW.

Het Rekenmodel IBW maakt transparant hoe de IBW voor de corporatie is berekend. In beperkte mate kunnen er alternatieve doorrekeningen mee worden gemaakt. Deze kunnen betrekking hebben op de eerdergenoemde ‘veiligheidsmarge’ in de normen voor de financiële ratio’s, of op andere – bijvoorbeeld meer op lokaal niveau toegesneden – uitgangspunten bij de investeringen.