Woningcorporaties concentreren zich op hun kerntaken. Dit zijn de in de Woningwet omschreven diensten van algemeen economisch belang (DAEB): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid.
Wil je meer weten over de ontwikkelingen rond dit onderwerp? Bekijk dan Dashboard Datawonen voor de meest actuele gegevens.
Woningcorporaties mogen echter ook niet-DAEB activiteiten uitvoeren, zoals het ontwikkelen van woningen in de vrije sector. Deze activiteiten moeten zij dan wel onder dezelfde voorwaarden als marktpartijen uitvoeren. Voor niet-DAEB-activiteiten gelden daarom andere eisen en ander toezicht. Voor niet-DAEB activiteiten ontvangen woningcorporaties geen staatssteun.
Voorwaarden niet-DAEB-activiteiten
Scheiden en splitsen
Woningcorporaties maken op grond van de Woningwet onderscheid tussen hun DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. Zij voeren hun niet-DAEB activiteiten uit in een juridische dochter of vanuit hun administratief gescheiden niet-DAEB-tak, na goedkeuring door de Autoriteit woningcorporaties. Binnen de administratieve scheiding zijn drie sub-varianten mogelijk, te weten het verlicht regime (alleen scheiding van kosten en baten, maar niet van vermogen), de ‘normale’ administratieve scheiding (daarin hanteren woningcorporaties een DAEB-tak en niet-DAEB-tak en zijn een gescheiden boekhouding en vermogensstromen verplicht), en de hybride variant (hierbij wordt een deel van de niet-DAEB-taken in dochters van de niet-DAEB-tak uitgevoerd).
Marktverstoring voorkomen
De scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is per 2018 voltooid. Met die scheiding wordt marktverstoring voorkomen. Het is echter mogelijk dat deze scheidingen ook in de toekomst plaats vinden, bijvoorbeeld omdat een woningcorporatie niet (meer) voldoet aan de voorwaarden voor het verlichte regime en daardoor alsnog een ‘normale’ of ‘hybride’ administratieve scheiding of juridische splitsing zal moeten doorvoeren. De Autoriteit woningcorporaties moet daarvoor goedkeuring verlenen.
Wanneer de toegelaten instelling heeft gekozen voor een juridische splitsing zijn extra waarborgen om marktverstoring te voorkomen niet nodig, omdat er sprake is van een volledig zelfstandige entiteit. Bij een juridische splitsing mag alleen de door de woningcorporatie opgerichte woningvennootschap niet-DAEB-activiteiten ondernemen. De woningcorporatie mag dat zelf dan niet meer doen. Niet-DAEB-investeringen van administratief gescheiden woningcorporaties in een gebied moeten ten dienste staan van hun DAEB-bezit in datzelfde gebied.
Uitgelichte onderwerpen
Het vervreemden van vastgoed is onderdeel van de normale bedrijfsvoering van woningcorporaties. Hiervoor gelden diverse regels en randvoorwaarden. Woningcorporaties zijn er in de eerste plaats om de afgesproken doelgroepen te huisvesten. De verkoopregels zijn opgedeeld in regels voor DAEB en niet-DAEB. Op de pagina Vastgoed verkopen staat meer informatie over de verkoopregels voor woningcorporaties.
Vanuit de niet-DAEB-tak kunnen toegelaten instellingen investeren in bedrijfsmatig onroerend goed (BOG). Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer in de plint van een woongebouw winkel- en bedrijfsruimten worden gerealiseerd. BOG dient ‘kleinschalig’ te zijn en diensten kunnen ook geleverd worden aan huurders van BOG. Op deze manier is er ruimte voor de toegelaten instelling en de toezichthouder om rekening te houden met de specifieke context waarin BOG wordt gerealiseerd.
Het is voor woningcorporaties onder voorwaarden toegestaan werkzaamheden of diensten voor derden te verrichten vanuit de niet-DAEB-tak. Die activiteiten moeten plaatsvinden in gebieden waarin de woningcorporatie woningen bezit en op de wijk of buurt gericht zijn. Tevens moeten deze activiteiten bijdragen aan de andere werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Op deze pagina staat meer informatie over leveren van diensten of werkzaamheden aan derden.
Het is mogelijk om in het geval van een administratieve scheiding bezit over te hevelen tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak. Het overhevelen van bezit kan wenselijk zijn, bijvoorbeeld omdat bepaalde ouderen- of zorgwoningen een hoge mutatiegraad kennen en het daardoor moeilijk te voorspellen is wie de nieuwe potentiële huurders worden en welk inkomen daarbij hoort. Daardoor kan het voorkomen dat meerdere oudere huishoudens met een hoger inkomen op een woning wachten, maar in dat complex enkel DAEB-woningen beschikbaar zijn. Het wordt daarom mogelijk om woningen over te hevelen, zolang de Autoriteit woningcorporaties (Aw) hier toestemming voor geeft en aan de waarborgen tegen kruissubsidiëring en oneigenlijk gebruik van staatssteun wordt voldaan. Goedkeuring is niet vereist voor het overhevelen van onverhuurde DAEB-woningen. Verder kunnen de zienswijzen van gemeenten en bewonersorganisaties achterwege blijven op het moment dat prestatieafspraken zijn gesloten over de omvang van de DAEB.
Kijk op de website van de ILT voor meer informatie over de overgang van DAEB naar niet-DAEB.
Relevante regelgeving
De volgende regelgeving is relevant voor dit onderwerp:
- Woningwet, artikel 45: gebied van de volkshuisvesting.
- BTIV, artikel 52d, 52e en 52f: regelgeving over het verhuren aan derden.