De afgelopen jaren zijn er te weinig betaalbare woningen gebouwd. Mensen met een normale baan, zoals politieagenten, verplegers en leraren, komen er vaak niet meer tussen op de woningmarkt. Daarom moeten er voldoende betaalbare woningen komen. De Wet versterking regie volkshuisvesting draagt daaraan bij.
De wet Versterking regie volkshuisvesting zorgt voor voldoende betaalbare woningen.
Hier vind je veelgestelde vragen over voldoende betaalbare woningen.
We hanteren drie categorieën als het gaat om betaalbare woningbouw: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. We werken per categorie met een uniforme bovengrens, nu ook landelijk voor middenhuur.
In iedere gemeente in Nederland zijn de definities van wat betaalbaar is hetzelfde. Dit helpt om er uiteindelijk voor te zorgen dat overal in Nederland voldoende betaalbare woningen te huur of te koop zijn en dat woningzoekenden met een laag-of middeninkomen overal een passende woning kunnen vinden. De definities zijn als volgt:
Sociale huur
- De huurprijs is gemaximeerd op de sociale huurgrens - (Wet huurtoeslag).
- De huurwoning wordt verhuurd aan huishoudens die bij aanvang een inkomen hebben onder de DAEB-inkomensgrens.
- Minimale instandhoudingstermijn: 25 jaar. Dat betekent dat de woning gegarandeerd 25 jaar als sociale huurwoning in stand wordt gehouden, bijvoorbeeld door regels in het omgevingsplan.
- Sociale huurwoningen van corporaties tellen altijd mee als sociale huurwoningen.
Middenhuur
- De huurprijs van middenhuurwoningen ligt tussen de sociale huurgrens (Wet huurtoeslag) en de bovengrens: maximum gereguleerde middenhuur.
- Minimale instandhoudingstermijn: 10 jaar.
Betaalbare koop
- Tot 2023 gold de NHG-grens als grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn. Door de sterke stijging van de NHG-grens is met ingang van 2023 de NHG-grens losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Voor 2026 betekent dit dat de betaalbaarheidsgrens is vastgesteld op € 420.000, voor 2027 wordt deze € 435.000.
- Gebruik een instandhoudingstermijn van minimaal 1 jaar en maximaal 10 jaar óf gebruik een bij overeenkomst verzekerde andere regeling die speculatie tegengaat en de koper ondersteunt bij de koop van de woning, zoals een vorm van verkoop onder voorwaarden of kopersondersteuning.* Dit is bijvoorbeeld mogelijk via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.
Met de Wet versterking regie volkshuisvesting worden gemeenten verplicht om voldoende betaalbare woningen op te nemen in hun bouwplannen. Hierbij komt ook de verplichting van een minimale instandhoudingstermijn per categorie of het gebruik van een andere regeling die speculatie tegengaat (zoals hierboven beschreven). Als gemeenten hierover geen afspraken maken met de ontwikkelaars of kopers dan telt de woning niet als mee als toevoeging aan de woonvoorraad in het kader van het volkshuisvestingsprogramma. Door deze afspraken wel te maken met ontwikkelaars en kopers kunnen betaalbare (koop)woningen ook betaalbaar blijven.
* Verwijzing naar wettekst BKL
De Wet versterking regie volkshuisvesting zorgt voor een goede regionale verdeling van betaalbare woningen tussen gemeenten en dat elke gemeente bijdraagt. Gemeenten die weinig sociale huurwoningen hebben en onder het landelijk gemiddelde van 25,6% zitten, zullen verplicht méér sociaal moeten bouwen moeten 30% sociale huurwoningen opnemen in hun programmering. Gemeenten die juist boven het landelijk gemiddelde zitten qua woningvoorraad van sociale huurwoningen moeten 40% programmeren voor middeninkomens. Zij vullen hun nieuwbouwopgave in met in ieder geval 40% betaalbare koop- en middenhuurwoningen. Zo ontstaat op termijn een goede balans in de regio en maken mensen met een midden- en laag inkomen in de hele regio kans op een woning.
Gemeenten leggen vast hoe ze zorgen voor voldoende woningen voor aandachtsgroepen, starters en ouderen. Het gaat daarbij niet alleen om voldoende woningen, maar ook om passende woningen die aansluiten bij hun behoefte en het mogelijk maken om langer zelfstandig te wonen. Gemeenten brengen daarom in beeld welke woonvormen nodig zijn, zoals geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen, of welke huurprijs hen op basis van hun inkomen moet worden aangeboden. Daarnaast brengen gemeenten in kaart hoe deze opgave samenhangt met de beschikbaarheid van zorg en ondersteuning.
De provincie heeft in de Wet versterking regie volkshuisvesting een belangrijke rol. Allereerst neemt de provincie het voortouw om met de gemeenten afspraken te maken over de bouw van voldoende woningen en voldoende betaalbare woningen. De Wet versterking regie volkshuisvesting bevat daarvoor de kaders: in iedere regio moet twee derde van die te bouwen woningen betaalbaar zijn en 30% sociaal. De provincie bepaalt ook, in afstemming met de gemeenten, welke gemeenten samen één regio vormen en afspraken maken. Het is logisch dat ze daarbij de bestaande samenwerking in de woondeals voortzetten, omdat die in de praktijk goed werkt. Alle afspraken moeten bij elkaar optellen tot de wettelijke eisen van 30% sociaal en twee derde betaalbaar in de regio. Gemeenten die veel sociale huurwoningen hebben programmeren daarbij 40% voor middeninkomens, gemeenten met weinig sociale huurwoningen programmeren 30% sociale huurwoningen. Deze afspraken landen in het verplichte gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma, in lijn met de instructieregels op die programma’s. Als gemeenten de maatregelen opgenomen in het volkshuisvestingsprogramma bijvoorbeeld niet voldoende uitvoeren, kan de provincie ingrijpen door de gemeente bijvoorbeeld de opdracht te geven in het omgevingsplan te zorgen voor voldoende locaties voor betaalbare woningen.
In sommige gemeenten past een verplichting om 30% in het sociale huursegment te programmeren aantoonbaar niet om volkshuisvestelijke redenen. In eerste instantie de provincie of anders het Rijk kunnen op verzoek van een gemeente op basis van het Besluit versterking regie volkshuisvesting een ontheffing verlenen of instructieregels in de provinciale omgevingsverordening opnemen die een lager percentage bevatten. Een gemeente kan afwijken van het voorgeschreven percentage als zij dit onderbouwen en dit met andere gemeenten in de regio afstemmen. Daarbij moet de regionale doelstelling van 30% sociaal per regio nog steeds worden ingevuld. Dit betekent dat andere gemeenten binnen de regio een hoger aandeel sociaal moeten bouwen.
Gemeenten die boven het landelijk gemiddelde zitten qua woningvoorraad van sociale huurwoningen moeten 40% bouwen voor middeninkomens. Zij programmeren dus in ieder geval 40% betaalbare koop- en middenhuurwoningen. Er is voor deze gemeenten in de wet geen plafond opgenomen voor het totale percentage sociale huurwoningen in de nieuwbouw. Wel is het uitgangspunt dat gemeenten terughoudend zijn met het programmeren van meer dan twee derde betaalbaar. Een eis van 30% sociale huur plus 40% middensegment kan leiden tot stagnering van de woningbouw, omdat projecten financieel niet meer uitkunnen. Als meer dan twee derde betaalbaar wordt geprogrammeerd omdat dit nodig is om de regionale doelen te halen, is het belangrijk dat gemeenten goed overleggen met marktpartijen en zelf ook een financiële bijdrage leveren, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere grondprijs of erfpacht.