Veelgestelde vragen

De grondwettelijke zorg voor voldoende woningen wordt verankerd in de Omgevingswet. Gemeenten moeten regionaal afspraken maken over hoeveel, waar en voor welke doelgroepen er gebouwd gaat worden. Deze afspraken moeten optellen tot de bouw van 100.000 woningen per jaar. Als gemeenten er onderling over de verdeling van de opgave niet uitkomen, dan zullen provincies of het Rijk na zes maanden de knoop doorhakken.

Afspraken hierover worden opgenomen in de volkshuisvestingprogramma’s die het Rijk, provincies en gemeenten verplicht vast moeten stellen. Het Rijk en gemeenten stellen uiterlijk 1 juli 2027 hun volkshuisvestingprogramma’s vast. Provincies hebben hun ontwerp volkshuisvestingprogramma uiterlijk 1 juli 2027 gereed en stellen deze uiterlijk 1 januari 2028 vast. De eisen waar de volkshuisvestingprogramma’s aan moeten voldoen zijn opgenomen in het Besluit versterking regie volkshuisvesting dat naar verwachting 1 januari 2027 in werking treedt.

Provincies moeten, samen met gemeenten, zorgen voor voldoende bouwlocaties. In totaal gaat het om genoeg locaties om 100.000 woningen per jaar te realiseren. Zo worden landelijke doelen naar lokaal niveau vertaald. Als medeoverheden er onderling niet uitkomen, kan de minister via instructieregels en besluiten in het uiterste geval nieuwbouwlocaties aanwijzen.

Met de woondeals wordt invulling gegeven aan een deel van de volkshuisvestingsprogramma’s, namelijk hoeveel woningen er worden gebouwd, welke woningen betaalbaar zijn en hoeveel woningen er voor ouderen en studenten worden gebouwd. De afspraken die in het kader van de woondeals worden gemaakt worden opgenomen in de volkshuisvestingsprogramma’s.

Ook nu de Wet versterking regie volkshuisvesting van kracht is, gaan we door met het maken van bestuurlijke afspraken over de woningbouw tussen de verschillende overheden. De regionale afstemming om tot deze afspraken te komen blijft plaatsvinden in een woningbouwregio, de opvolger van de woondealregio. Deze regio wordt met de wet verankerd in de omgevingsverordening. De provincie voert nog steeds de regie op de realisatie van de woningbouwopgave. Ook voert de provincie het gesprek over wat partijen van elkaar verwachten en van elkaar nodig hebben. Bijvoorbeeld op het gebied van voorwaarden voor woningbouw of het oplossen van knelpunten rondom netcongestie. Wat verandert ten opzichte van de huidige situatie is dus dat de bestuurlijke afspraken vervolgens worden opgenomen in de volkshuisvestingsprogramma’s die het Rijk, provincies en gemeenten verplicht vast moeten stellen.

De bestuurlijke afspraken over de verdeling van betaalbaarheidseisen en ouderen- en studentenwoningen tot en met 2036 worden op dit moment herzien. Dit moet uiterlijk eind 2026 klaar zijn. De actualisatie van de woondeals worden vervolgens in het eerste kwartaal van volgend jaar bestuurlijk bekrachtigd. Bekijk ook de visual over de samenhang tussen de wet Versterking regie, de woondeals en de volkshuisvestingprogramma’s. 

We hanteren drie categorieën als het gaat om betaalbare woningbouw: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. We werken per categorie met een uniforme bovengrens, nu ook landelijk voor middenhuur. 

In iedere gemeente in Nederland zijn de definities van wat betaalbaar is hetzelfde. Dit helpt om er uiteindelijk voor te zorgen dat overal in Nederland voldoende betaalbare woningen te huur of te koop zijn en dat woningzoekenden met een laag-of middeninkomen overal een passende woning kunnen vinden. De definities zijn als volgt:  

Sociale huur

• De huurprijs is gemaximeerd op de sociale huurgrens - (Wet huurtoeslag).
• De huurwoning wordt verhuurd aan huishoudens die bij aanvang een inkomen hebben onder de DAEB-inkomensgrens.
• Minimale instandhoudingstermijn: 25 jaar. Dat betekent dat de woning gegarandeerd 25 jaar als sociale huurwoning in stand wordt gehouden, bijvoorbeeld door regels in het omgevingsplan. 
• Sociale huurwoningen van corporaties tellen altijd mee als sociale huurwoningen.

Middenhuur

• De huurprijs van middenhuurwoningen ligt tussen de sociale huurgrens (Wet huurtoeslag) en de bovengrens: maximum gereguleerde middenhuur.
• Minimale instandhoudingstermijn: 10 jaar.

Betaalbare koop

• Tot 2023 gold de NHG-grens als grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn. Door de sterke stijging van de NHG-grens is met ingang van 2023 de NHG-grens losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Voor 2026 betekent dit dat de betaalbaarheidsgrens is vastgesteld op € 420.000, voor 2027 wordt deze € 435.000.
• Gebruik een instandhoudingstermijn van minimaal 1 jaar en maximaal 10 jaar óf gebruik een bij overeenkomst verzekerde andere regeling die speculatie tegengaat en de koper ondersteunt bij de koop van de woning, zoals een vorm van verkoop onder voorwaarden of kopersondersteuning. Dit is bijvoorbeeld mogelijk via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.

Met de wet Versterking regie volkshuisvesting worden gemeenten verplicht om voldoende betaalbare woningen op te nemen in hun bouwplannen. Hierbij komt ook de verplichting van een minimale instandhoudingstermijn per categorie of het gebruik van een andere regeling die speculatie tegengaat. Als gemeenten hierover geen afspraken maken met de ontwikkelaars of kopers, dan telt de woning niet als mee als toevoeging aan de woonvoorraad in het kader van het volkshuisvestingsprogramma. Door deze afspraken wel te maken met ontwikkelaars en kopers kunnen betaalbare (koop)woningen ook betaalbaar blijven.

De wet Versterking regie volkshuisvesting zorgt voor een goede regionale verdeling van betaalbare woningen tussen gemeenten en dat elke gemeente bijdraagt. Gemeenten die weinig sociale huurwoningen hebben en onder het landelijk gemiddelde van 25,6% zitten, zullen verplicht méér sociaal moeten bouwen. Zij moeten 30% sociale huurwoningen opnemen in hun programmering. Gemeenten die juist boven het landelijk gemiddelde zitten qua woningvoorraad van sociale huurwoningen moeten 40% programmeren voor middeninkomens. Zij vullen hun nieuwbouwopgave in met in ieder geval 40% betaalbare koop- en middenhuurwoningen. Zo ontstaat op termijn een goede balans in de regio en maken mensen met een midden- en laag inkomen in de hele regio kans op een woning.

Gemeenten leggen vast hoe ze zorgen voor voldoende woningen voor aandachtsgroepen, starters en ouderen. Het gaat daarbij niet alleen om voldoende woningen, maar ook om passende woningen die aansluiten bij hun behoefte en het mogelijk maken om langer zelfstandig te wonen. Gemeenten brengen daarom in beeld welke woonvormen nodig zijn, zoals geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen, of welke huurprijs hen op basis van hun inkomen moet worden aangeboden. Daarnaast brengen gemeenten in kaart hoe deze opgave samenhangt met de beschikbaarheid van zorg en ondersteuning.

De provincie heeft in de wet Versterking regie volkshuisvesting een belangrijke rol. Allereerst neemt de provincie het voortouw om met de gemeenten afspraken te maken over de bouw van voldoende woningen en voldoende betaalbare woningen. De wet bevat daarvoor de kaders: in iedere regio moet twee derde van die te bouwen woningen betaalbaar zijn en 30% sociaal.

De provincie bepaalt ook, in afstemming met de gemeenten, welke gemeenten samen één regio vormen en afspraken maken. Het is logisch dat ze daarbij de bestaande samenwerking in de woondeals voortzetten, omdat die in de praktijk goed werkt. Alle afspraken moeten bij elkaar optellen tot de wettelijke eisen van 30% sociaal en twee derde betaalbaar in de regio. Gemeenten die veel sociale huurwoningen hebben programmeren daarbij 40% voor middeninkomens, gemeenten met weinig sociale huurwoningen programmeren 30% sociale huurwoningen.

Deze afspraken landen in het verplichte gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma, in lijn met de instructieregels op die programma’s. Als gemeenten de maatregelen opgenomen in het volkshuisvestingsprogramma bijvoorbeeld niet voldoende uitvoeren, kan de provincie ingrijpen door de gemeente bijvoorbeeld de opdracht te geven in het omgevingsplan te zorgen voor voldoende locaties voor betaalbare woningen.

In sommige gemeenten past een verplichting om 30% in het sociale huursegment te programmeren aantoonbaar niet om volkshuisvestelijke redenen. In eerste instantie kunnen de provincie of anders het Rijk op verzoek van een gemeente op basis van het Besluit versterking regie volkshuisvesting een ontheffing verlenen of instructieregels in de provinciale omgevingsverordening opnemen die een lager percentage bevatten. Een gemeente kan afwijken van het voorgeschreven percentage als zij dit onderbouwen en dit met andere gemeenten in de regio afstemmen. Daarbij moet de regionale doelstelling van 30% sociaal per regio nog steeds worden ingevuld. Dit betekent dat andere gemeenten binnen de regio een hoger aandeel sociaal moeten bouwen.

Gemeenten die boven het landelijk gemiddelde zitten qua woningvoorraad van sociale huurwoningen moeten 40% bouwen voor middeninkomens. Zij programmeren dus in ieder geval 40% betaalbare koop- en middenhuurwoningen. Er is voor deze gemeenten in de wet geen plafond opgenomen voor het totale percentage sociale huurwoningen in de nieuwbouw. Wel is het uitgangspunt dat gemeenten terughoudend zijn met het programmeren van meer dan twee derde betaalbaar. Een eis van 30% sociale huur plus 40% middensegment kan leiden tot stagnering van de woningbouw, omdat projecten financieel niet meer uitkunnen. Als meer dan twee derde betaalbaar wordt geprogrammeerd omdat dit nodig is om de regionale doelen te halen, is het belangrijk dat gemeenten goed overleggen met marktpartijen en zelf ook een financiële bijdrage leveren, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere grondprijs of erfpacht.

In het onderliggende Besluit versterking regie volkshuisvesting wordt een aantal besluiten voor woningbouwprojecten vanaf één woning aangewezen waarvoor een verschillende procedurele versnellingen gelden. Zo komt er één gang naar de rechter in plaats van twee. Bij deze projecten doet de bestuursrechter binnen zes maanden uitspraak, het beroep wordt versneld behandeld en de redenen van het beroep moeten sneller zijn ingediend. De tijdswinst kan oplopen tot een jaar.

Ja, tegen een aanwijzing van gedeputeerde staten tot indeling in een regio staat beroep en bezwaar open. Dit is omdat deze aanwijzing voldoet aan de criteria van een besluit, zoals staat in de Algemene wet bestuursrecht. Dat is een schriftelijke beslissing van een bestuursorgaan, inhoudende een publiekrechtelijke rechtshandeling.

De grote woningbouwopgave maakt het noodzakelijk om zowel binnen- als buitenstedelijke locaties te benutten. Ook kleinere woningbouwlocaties aan de randen van steden en dorpen kunnen helpen om het woningtekort te verkleinen. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt daarom uitgezet voor nieuwe woningbouwlocaties. Dit scheelt tijd, geld en onderzoekslasten. Daarmee kan ook sneller worden besloten over nieuwbouwprojecten buiten de bebouwde kom, zoals  een straatje erbij . Gemeenten en provincies mogen in hun eigen regels niet een vergelijkbare motiveringsplicht opnemen.

Het bijbouwen van een mantelzorg- of familiewoning op een bestaande kavel bij een woning of het gebruik van een bestaand bijbehorend bouwwerk als mantelzorg- of familiewoning kan een oplossing bieden voor een grote groep mensen die zo lang mogelijk in hun eigen omgeving wil blijven wonen en voor kinderen die geen betaalbare woning kunnen vinden. Daarom wordt geregeld dat familie- en mantelzorgwoningen op eigen erf onder voorwaarden vergunningvrij worden. De regels voor mantelzorg- en familiewoningen worden niet in de wet Versterking regie volkshuisvesting uitgewerkt, maar in het onderliggende Besluit versterking regie volkshuisvesting. Het Besluit treedt naar verwachting 1 januari 2027 in werking.

Deze vergunningvrije woningen op het eigen erf zijn bedoeld voor huisvesting voor mantelzorg of als ‘familiewoningen’ voor familieleden in de eerste graad. Hierbij gaat het niet alleen om (biologische) ouders en kinderen, maar ook om adoptieouders- en adoptiekinderen. Daarnaast geldt de regeling ook voor pleegkinderen van de bewoner van het hoofdgebouw.

Familiewoningen kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt voor pre-mantelzorg voor familieleden in de eerste graad. Hierdoor kan de toekomstige mantelzorgvrager of mantelzorger alvast in de familiewoning gaan wonen vóór het aanbreken van de zorgrelatie. Daarnaast wordt het mogelijk dat (meerderjarige) kinderen, die bijvoorbeeld door de woningnood noodgedwongen bij hun ouders wonen, in een dergelijke woning op het achtererf kunnen wonen.

Het bouwen, in stand houden en gebruiken van bijbehorende bouwwerken voor mantelzorg- en familiewoningen wordt een vergunningvrije omgevingsplanactiviteit als wordt voldaan aan een aantal bebouwings- en stedenbouwkundige voorwaarden. Hierbij wordt aangesloten bij de regeling voor mantelzorgwoningen die voor 1 januari 2024 gold en de zogenoemde bruidsschat, die is opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Het gaat onder andere om de volgende voorwaarden:

Bouwen op het achtererf

Het kan zowel gaan om het bouwen van een bijbehorende bouwwerk bij een woning als het gebruiken van een bestaand bijbehorend bouwwerk. Dit bouwwerk moet wel op het achtererf van de woning staan of worden geplaatst. Het is onder de landelijke regeling niet mogelijk om dit bouwwerk vergunningvrij op het voorerf te plaatsen.

Maximale oppervlakte

Er geldt een maximale oppervlakte van de mantelzorg- of familiewoningen. Hierdoor wordt niet het gehele achtererf van een woning volgebouwd. De oppervlakte van bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied is niet meer dan:

• Bij een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied.
• Bij een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2.
• Bij een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2.

Maximale bouwhoogte

Ook geldt een maximale bouwhoogte van 5 meter. Als hoger dan 3 meter wordt gebouwd, moet het bijbehorende bouwwerk een schuin dak hebben. Daarnaast zijn alle eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving, waaronder de eisen voor brandveiligheid, onverminderd van toepassing.

Het wordt mogelijk om meerdere mantelzorg- en familiewoningen op eigen achtererf te plaatsen. Hiervoor blijven wel alle bovengenoemde voorwaarden van toepassing. De maximale oppervlakte-eis geldt voor het totaal aan te plaatsen woningen, waarmee wordt voorkomen dat een erf volledig wordt volgebouwd.

Nee, er is niet voorzien in een meldingsplicht. Ook is het voor een mantelzorgwoning niet langer nodig om een mantelzorgverklaring voor te leggen. Het uitgangspunt van de regeling is dat wordt voorzien in een zo eenvoudig mogelijke regeling voor een mantelzorger of een persoon die de mantelzorg ontvangt. Wel kan een gemeente, als er gerede twijfels bestaan over de aanwezige mantelzorgbehoefte, informatie opvragen om aannemelijk te maken dat er sprake is van een mantelzorgrelatie.

Momenteel kunnen veel urgent woningzoekenden geen beroep doen op een voorrangsregeling. Voor bepaalde groepen urgent woningzoekenden, zoals jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg of mensen die uit het beschermd wonen of de maatschappelijke opvang komen, is het van groot belang dat zij snel een woning vinden. Dat is voor henzelf beter, maar ook maatschappelijk, bijvoorbeeld omdat het kosten bespaart in de zorg. Passende huisvesting draagt bovendien bij aan herstel, participatie en het voorkomen van terugval of een hernieuwd beroep op zorg- en opvangvoorzieningen.

Op dit moment kunnen deze groepen vaak alleen met voorrang terecht in de grote gemeenten. Kleinere gemeenten hebben vaak geen urgentieregeling en huisvesten dus ook minder woningzoekenden uit deze groepen. Dat leidt ertoe dat regulier woningzoekenden in grote gemeenten onvoldoende kans op een woning hebben. De wet Versterking regie volkshuisvesting zorgt ervoor dat alle gemeenten gaan bijdragen aan de huisvesting van urgent woningzoekenden. De wet verplicht namelijk alle gemeenten om een huisvestingsverordening vast te stellen waarin in ieder geval een urgentieregeling is opgenomen. In deze urgentieregeling nemen de gemeenten de in de wet geregelde categorieën van urgent woningzoekenden verplicht op. 

De wet gaat uit van regionale samenwerking voor de verdeling van de urgent woningzoekenden. De verdeelafspraak die gemeenten hierover met elkaar maken moet volstaan om de wettelijk verplicht urgent woningzoekenden uit de woningmarktregio met voorrang te kunnen huisvesten. Deze afspraken maken de colleges van burgemeester en wethouders en worden daarna vastgelegd in de huisvestingsverordening. Zo maken urgent woningzoekenden meer kans op een passende woning en behouden ook reguliere woningzoekenden een goede kans op een woning. Dit draagt er ook aan bij dat mensen sneller kunnen uitstromen uit jeugdhulp, beschermd wonen en maatschappelijke opvang naar een passende en duurzame woonplek.

Om gemeenten en lokale partijen te ondersteunen bij het maken van regionale afspraken en om de voortgang hiervan te monitoren is de Monitor Huisvesting Aandachtsgroepen ontwikkeld. In de monitor staat informatie over de omvang en ontwikkeling van aandachtsgroepen die huisvesting nodig hebben. De informatie is op landelijk, provinciaal, regionaal en lokaal niveau in de monitor beschikbaar. De monitor wordt twee keer per jaar waar mogelijk verbeterd en aangevuld. Ook is er een handreiking gemaakt voor het maken van prestatieafspraken en een model-huisvestingsverordening met urgentieregeling.

De huisvestingsopgave voor aandachtsgroepen vergt goede regionale afstemming tussen provincies, gemeenten, woningcorporaties, huurders en zorg- en welzijnsorganisaties. Soms moet de samenwerking tussen partijen nog worden opgebouwd, moet er langs verschillende regionale indelingen worden samengewerkt of is de benodigde data en capaciteit voor uitvoering niet voorhanden. Dankzij het breed gedragen besef dat er urgent hulp nodig is voor mensen die dat niet goed zelf kunnen, is in bijna het hele land regionale samenwerking tot stand gebracht tussen betrokken partijen. Daarbij is het van belang dat ook zorgaanbieders, welzijnsorganisaties en andere partijen die betrokken zijn bij wonen, zorg en ondersteuning actief worden betrokken bij de regionale afstemming en uitvoering.

Als gemeenten niet samenwerken, is het moeilijker om woningzoekenden passende woonruimte aan te bieden. De wet Versterking regie volkshuisvesting verplicht gemeenten daarom om regionale afspraken te maken over de verdeling van de bij wet vastgelegde categorieën van urgent woningzoekenden. Gemeenten moeten uiterlijk 1 januari 2028 hun huisvestingsverordening vaststellen en de regionale verdeling daarin vastleggen. Mocht het niet lukken om voor die tijd tot regionale verdeelafspraken te komen, dan moet iedere gemeente voor urgent woningzoekenden een wettelijk bepaald percentage van de vrijkomende aangewezen categorie van huurwoonruimte beschikbaar stellen. Dit percentage wordt nog bepaald en vastgesteld in de Regeling versterking regie volkshuisvesting die naar verwachting 1 oktober 2026 in werking treedt.

Op basis van het interbestuurlijk toezicht is de provincie verantwoordelijk voor het eerste toezicht op gemeenten. Mocht het aan de orde zijn, dan kan ook de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het interbestuurlijk toezicht inzetten.

Woningcorporaties spelen een belangrijke rol bij de totstandkoming van sociale huurwoningen. Via lokale prestatieafspraken leggen zij met gemeenten en huurdersorganisaties vast waar en wanneer deze woningen er komen. Als dit spaak loopt, kan de minister op advies van een landelijke adviescommissie een bindende uitspraak doen over de totstandkoming of nakoming van de lokale prestatieafspraken. Daarmee kan iedereen verder.

De woonvisie vervalt en wordt vervangen door het volkshuisvestingsprogramma en de omgevingsvisie, zoals opgenomen in de Omgevingswet. Het volkshuisvestingsprogramma schrijft voor over welke onderwerpen de gemeente lokaal beleid maakt. De uitvoering van dit beleid, met de onderwerpen vanuit het volkshuisvestingsprogramma, vindt haar beslag in de lokale prestatieafspraken die worden gesloten tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties. De wet Versterking regie volkshuisvesting zorgt op deze manier voor een versteviging van de lokale prestatieafspraken: de lokale prestatieafspraken vormen een uitwerking van de geïntroduceerde volkshuisvestingsprogramma’s. 

De lokale prestatieafspraken worden verder verstevigd door in het Besluit versterking regie volkshuisvesting te bepalen dat de woongerelateerde zorg en ondersteuning bij de lokale prestatieafspraken wordt betrokken en de behandeling van geschillen over de nakoming van lokale prestatieafspraken mogelijk te maken. Dat betekent dat zowel geschillen over de totstandkoming als geschillen over de nakoming van lokale prestatieafspraken bij de minister kunnen worden aangebracht. Zo verstevigen we de wederkerigheid van de lokale prestatieafspraken. Het Besluit treedt naar verwachting op 1 januari 2027 in werking.

De gemeente moet in het volkshuisvestingsprogramma de verbinding leggen tussen wonen, zorg en ondersteuning. Zorg en ondersteuning zijn voor een deel van de mensen immers randvoorwaardelijk om passend en zelfstandig te kunnen wonen. Daarbij brengt de gemeente ook de woonbehoefte in beeld van mensen die zijn aangewezen op zorg of ondersteuning, zoals ouderen, mensen met een beperking en mensen die uitstromen uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang.

De wet regelt dat de gemeente het initiatief neemt om bij het gesprek over lokale prestatieafspraken de (zorg)aanbieders te betrekken die hieraan een bijdrage kunnen leveren. De gemeente bepaalt welke partijen worden betrokken, want de lokale praktijk is in iedere gemeente anders. De gemeente bepaalt ook op welke manier zij de relevante zorg- en ondersteuningspartijen betrekt. De zorg- en ondersteuningspartijen zijn geen ondertekenende partij bij de lokale prestatieafspraken, maar leveren daarvoor dus wel input. Hiermee kunnen wonen, zorg en ondersteuning beter op elkaar worden afgestemd en kan tijdig worden voorzien in passende huisvesting voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag.