Veelgestelde juridische vragen

Het Kaderbesluit is van toepassing op subsidies die verstrekt worden op basis van een ministeriële regeling, voor activiteiten die aansluiten bij het beleid rondom thema's zoals bouwen, wonen en de woonomgeving. Zie voor meer informatie de Regeling - Kaderbesluit BZK-subsidies - BWBR0033530 op wetten.nl (overheid.nl). Het Kaderbesluit is niet van toepassing op specifieke uitkeringen (als bedoeld in de Financiële-verhoudingswet), omdat een specifieke uitkering geen subsidie is. Specifieke uitkeringen kunnen daarom (in beginsel) worden gestapeld met andere regelingen.

In het Kaderbesluit staat dat geen subsidie wordt verstrekt voor activiteiten die uit anderen hoofde zijn of worden gesubsidieerd of gefinancierd, tenzij bij ministeriële regeling anders is bepaald (artikel 6 lid 4 Kaderbesluit). Dit is een algemene regel voor subsidies, die tot gevolg heeft dat stapeling met een andere subsidie (en mogelijk ook specifieke uitkering) niet mogelijk is, tenzij in de betreffende subsidieregeling is opgenomen dat stapeling wel mogelijk is.

Onder het kopje 'Subsidieregelingen' op de pagina 'Initiatieffase' zijn de actuele subsidieregelingen en specifieke uitkeringen voor de realisatie van tijdelijke woningen opgenomen. Dit stuk gaat onder andere in op de samenloop van regelingen (subsidieregelingen en specifieke uitkeringen) met andere regelingen, en maakt deel uit van de toolbox. 

De mogelijkheid tot het tijdig beëindigen van huurcontracten hangt af van het soort huurovereenkomst dat wordt aangegaan met de bewoners.

Indien er een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of minder voor zelfstandige woonruimte, of vijf jaar of minder voor onzelfstandige woonruimte, wordt afgesloten met de bewoners, dan eindigt de huurovereenkomst vooralsnog automatisch na het verstrijken van de afgesproken periode. Hiervoor dient de einddatum tijdig door de verhuurder aan de bewoners te worden gecommuniceerd. t gebeurt echter alleen als de verhuurder de einddatum op tijd heeft gecommuniceerd.

Indien met de bewoners huurovereenkomsten voor langer dan twee respectievelijk vijf jaar worden aangegaan, biedt de wettelijke beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub g BW (‘omgevingsvergunning voor een aflopende activiteit’) een uitkomst. Let wel, er moet in dat geval aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan.

Nee, dit is niet mogelijk. Dit strookt niet met de huurbeschermingsregels, omdat het meeverhuizen naar een nieuwe locatie per definitie een beëindiging van de lopende huurovereenkomst impliceert. Het ‘voortzetten’ van de lopende huurovereenkomst op de nieuwe locatie is daarom niet mogelijk, omdat het gehuurde waar de huurovereenkomst op ziet verandert.

Nee, de btw is niet aftrekbaar of compensabel, tenzij de woningen in nieuwstaat verkocht worden aan de exploitant. In dat laatste geval is de btw aftrekbaar, omdat de verkoop van nieuwe woningen btw-belast is. Zodoende zal er altijd sprake zijn van btw-druk op de aanschaf van de woningen.

Indien de woningen op dezelfde plek blijven zal er in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Dit is echter niet aan de orde in het geval de woningen elders geplaatst worden en roerend in plaats van onroerend zijn. Woningen die roerend zijn vallen niet onder de heffing van overdrachtsbelasting.

Dit wordt waarschijnlijk gezien als een vorm van compensatie die geen ongeoorloofde staatssteun oplevert. Grond kan door de gemeente in beginsel onder de marktwaarde of om niet worden verkocht aan woningcorporaties omdat dit kwalificeert als compensatie voor de uitvoering van de DAEB (dienst van algemeen economisch belang) activiteiten van woningcorporaties (kort gezegd: sociale huisvesting).

In relevante regelgeving en besluiten is echter niets bepaald over andere vormen van het onder de marktwaarde of om niet in gebruik geven van de grond (anders dan verkoop); zoals bruikleen, erfpacht of huur.

Het verwerven van het eigendom van gronden gaat echter verder dan het verkrijgen van een gebruiksrecht/erfpachtrecht/huurrecht op gronden. Vanuit die ratio kan beargumenteerd worden dat, omdat compensatie mag bestaan uit het laten verwerven van gronden onder de marktwaarde of om niet, het in gebruik krijgen daarvan via een bruikleen/erfpachtrecht/huurrecht onder de marktwaarde of om niet ook is toegestaan.

In alle gevallen dient te worden bijgehouden welk voordeel door de woningcorporatie is verkregen in het kader van deze verlaagde grondkosten. Hierover moet jaarlijks worden gerapporteerd aan de Europese Commissie. Hiermee kan worden gecontroleerd of woningcorporaties niet te veel winst hebben gemaakt op de DAEB-activiteiten.

Ja, dat kan. Hiervoor is wel een wettelijke grondslag nodig. Daarnaast kan dit kwalificeren als staatssteun. De gemeenteraad kan de wettelijke grondslag in een verordening vastleggen. Als het gaat om een incidentele subsidie, of als sprake is van een van de andere uitzonderingen zoals beschreven in onderstaande toelichting, is geen wettelijke grondslag nodig. Een bijdrage van het Rijk aan een gemeente die bedoeld is direct of indirect te worden doorgezet aan een woningcorporatie kwalificeert in beginsel niet als staatssteun aan de gemeente. De steun die een gemeente vervolgens doorzet aan één of meerdere woningcorporaties zal in veel gevallen wel als staatssteun kunnen kwalificeren. Het is in beginsel de verantwoordelijkheid van de gemeente om na te gaan of en, zo ja, op welke manier de steun in kwestie toelaatbaar is, tenzij de gemeente niet meer is dan een 'doorgeefluik' en de staatssteuntoets op rijksniveau moet plaatsvinden.

Ja, dat kan. In meerdere gemeenten is men voornemens om woningen van permanente bouwkwaliteit tijdelijk te plaatsen op een locatie waar dat op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk is. Hiervoor is een omgevingsvergunning nodig om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning nodig voor het bouwen.

Veel gemeenten vinden het onduidelijk of bij een omgevingsvergunning om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan voor de duur van (maximaal) 15 jaar, automatisch de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient te worden getoetst aan de eisen voor bestaande bouwwerken uit het Bouwbesluit 2012. Dit hoeft niet altijd hoeft; dit is afhankelijk van de aanvraag.

Of het bevoegd gezag dient te toetsen aan de eisen voor bestaande bouw of aan de eisen voor nieuwbouw, hangt van de aanvraag af. Het bevoegd gezag is immers volgens vaste jurisprudentie verplicht een beslissing te nemen op grondslag van de aanvraag. De aanvrager van de omgevingsvergunning kan in het zogenaamde OLO-formulier ('Omgevingsloket online') voor de bouwactiviteit aangeven of hij een tijdelijk bouwwerk in de zin van het Bouwbesluit wil realiseren of een permanent bouwwerk (waarbij hij aangeeft of de eisen voor bestaande bouw te willen volgen of de eisen voor nieuwbouw).

De datum van indiening van de aanvraag is doorslaggevend. Dat geldt zowel bij de reguliere als bij de uitgebreide procedure (artikel 4.3 van de Invoeringswet Omgevingswet). Als de aanvraag vóór 1 januari 2024 wordt ingediend, zal deze worden behandeld op basis van de bestaande wetgeving. Na deze datum zal de aanvraag worden behandeld op basis van de Omgevingswet.

Voor lopende procedures geldt als uitgangspunt dat deze worden afgerond op basis van het oude recht (het op dit moment geldende recht). Voor besluiten op aanvraag geldt dat wanneer de aanvraag is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet, het oude recht van toepassing blijft totdat het besluit onherroepelijk is. Bij ambtshalve besluiten, zoals een bestemmingsplan, geldt dat het oude recht van toepassing blijft als het ontwerpbesluit vóór de inwerkingtreding ter inzage is gelegd.

 In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn twee soorten voorbereidingsprocedures te onderscheiden: (1) de reguliere voorbereidingsprocedure en (2) de uitgebreide voorbereidingsprocedure. De wet schrijft voor welke voorbereidingsprocedure van toepassing is, en dit kan niet door het bestuursorgaan zelf worden beslist.

De reguliere procedure wordt voornamelijk gebruikt voor veelvoorkomende gevallen, zoals bouwactiviteiten. Onder de huidige wetgeving geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure voor aanvragen omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, als dit niet mogelijk is via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid of via de kruimelgevallenregeling. De uitgebreide voorbereidingsprocedure mag in beginsel maximaal 26 weken duren.

Voorheen bestond de mogelijkheid om, als er geen gebruik kon worden gemaakt van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid en de kruimelgevallenregeling, toch de reguliere voorbereidingsprocedure te volgen als het project was aangemeld als Crisis- en herstelwetproject (Art. 6 Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet). Deze mogelijkheid is komen te vervallen voor projecten die nog niet zijn aangewezen in de Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet.

Onder de Omgevingswet geldt een uniforme aanpak; er wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen verschillende vormen van afwijking van het bestemmingsplan (onder de Omgevingswet: omgevingsplan). Voor dergelijke aanvragen geldt in beginsel de reguliere voorbereidingsprocedure. Dit betekent dat er binnen 8 weken een besluit moet worden genomen, waarbij een eenmalige verlenging van de termijn met 6 weken mogelijk is. Dit kan anders zijn in drie gevallen, in welk geval de uitgebreide procedure als voornoemd van toepassing is:

1) Activiteiten waarvoor een milieueffectrapportage vereist is;

2) Wanneer het bevoegd gezag beslist dat dit nodig is. Dit is het geval als:

1. De gevraagde activiteit aanzienlijke effecten kan hebben op de fysieke leefomgeving;
2. En verwacht wordt dat meerdere belanghebbenden bedenkingen/bezwaren zullen hebben;

3) Wanneer aanvrager verzoekt om of instemt met deze voorbereidingsprocedure.

Bekijk meer informatie in het kennisdocument Omgevingswet.

Verplaatsbare woningen of flexwoningen zijn tijdelijke bouwwerken. Een tijdelijk bouwwerk mag op grond van de Omgevingswet maximaal 15 jaar op een bepaalde locatie blijven staan. In de omgevingsvergunning voor een tijdelijk bouwwerk moet een termijn worden opgenomen. Na afloop van die termijn moet de vergunninghouder de locatie weer in de toestand hebben gebracht zoals die was voor de verlening van de omgevingsvergunning (sie artikel 10.23, eerste lid van het Omgevingsbesluit). 

Als in de omgevingsvergunning niet expliciet is aangegeven wanneer de termijn ingaat, dan zal de termijn beginnen te lopen als de omgevingsvergunning in werking treedt.  Vaak is dat de dag na de bekendmaking van de omgevingsvergunning (zie artikel 16.79 Omgevingswet). 

Om onduidelijkheid te voorkomen, is het belangrijk om in de omgevingsvergunning duidelijk aan te geven hoe lang de termijn duurt en wanneer de termijn ingaat. Dit kan door middel van een voorschrift in de vergunning worden geregeld. Een voorschrift in de omgevingsvergunning zou bijvoorbeeld kunnen luiden: “De vijftienjaarstermijn vangt aan op het moment dat de bouwwerkzaamheden gereed zijn gemeld bij het bevoegd gezag.” 

Zo kan worden voorkomen dat de termijn al gaat lopen terwijl de flexwoningen nog moeten worden gerealiseerd. De initiatiefnemer kan in de vergunningaanvraag de gewenste termijn (maximaal 15 jaar) én de startdatum van de termijn expliciet aangeven.