In deze fase wordt gestart met het onderzoeken van de politieke, maatschappelijke, juridische, technische en bedrijfseconomische haalbaarheid van de locatie. Hierbij hoort ook de uitwerking van de business case (inclusief de grond- en vastgoedexploitatie) en de onderbouwing van financiering ervan. Bij de haalbaarheid wordt ook naar juridische aspecten gekeken. Bijvoorbeeld welke onderzoeken en procedures nodig zijn om tot een aanvraag voor de benodigde vergunningen en toestemmingen te komen.
Bij een haalbaarheidsstudie komen de kansen, risico’s en aandachtspunten voor de versnelling van een project voor tijdelijke huisvesting in beeld. Er worden maatregelen beschreven om kansen te benutten en risico’s te mitigeren. Het resultaat is een “marsroute” naar een gedragen doelstelling van het project binnen de gegeven kaders en uitgangspunten.
Haalbaarheid
Omgaan met weerstand tegen flexwonen
Gedurende de haalbaarheidsfase wordt er ook gekeken naar de risico’s omtrent weerstand tegen flexwonen. De ervaringen van praktijkdeskundigen uit vier flexwonen projecten zijn daarom door Platform31 vertaald in een publicatie naar handvatten voor gemeenten en huisvesters die willen werken aan draagvlak voor de tijdelijke huisvesting.
Praktijkvoorbeeld
Bij initiatieven voor het versnellen van de tijdelijk huisvesting is de exploitatietermijn vaak korter dan de technische levensduur van woningen. Het resultaat is veelal een financieel tekort in de business case.
Wanneer de grond in eigendom is van de gemeente en tijdelijke woningbouw vooruitlopend op definitieve woningbouw wordt gerealiseerd, zijn gemeenten bereid om de kosten in de grondexploitatie naar voren te halen (zie business case). Voor gemeenten is het lastiger om een vervolglocatie aan te wijzen en toe te zeggen.
BZK bevordert de realisatie van de flexwoningen en/of transformatiewoningen financieel en praktisch met de onderstaande instrumenten, voor zover deze instrumenten niet in strijd zijn met wet- en regelgeving:
- BZK biedt financiële ondersteuning aan overheden met de voorgenomen stimuleringsregeling. De contouren van de voorwaarden van de voorgenomen stimuleringsregeling zijn te raadplegen via de website Versnellen Tijdelijke Huisvesting. Aan deze contouren kunnen geen rechten worden ontleend. BZK zal bevorderen dat de voorgenomen stimuleringsregeling, zodra overheden die van deze stimuleringsregeling gebruik wensen te maken en de projectlocaties waarop de flexwoningen en/of transformatiewoningen zullen worden gerealiseerd bekend zijn, wordt vastgesteld.
- BZK bevordert het vaststellen van een financiële herplaatsingsgarantieregeling.
- BZK bevordert het vaststellen van een fysieke herplaatsingsgarantieregeling.
- BZK beoogt door het Rijksvastgoedbedrijf 2.000 flexwoningen te laten bestellen om de bouwcapaciteit in 2022 maximaal te benutten, welke woningen, in overleg met het Rijksvastgoedbedrijf, kunnen worden afgenomen door woningcorporaties.
- Met woningcorporaties wordt daarnaast een gezamenlijke bestelling voor flexwoningen voorbereid.
- BZK ondersteunt, onder ander door middel van de uitvoeringsorganisatie, partijen bij realisatie van flexwoningen en/of transformatiewoningen in meer praktische zin door middel van het bieden van hulp op juridisch en financieel vlak.
Indien voornoemde instrumenten nader zijn uitgewerkt dan zal hier een nadere toelichting worden opgenomen.
Een business case is een projectmanagement-term waarin de zakelijke afweging om een project te beginnen beschreven wordt. In de business case worden de kosten tegen de baten afgewogen, rekening houdend met de risico’s. Zodoende kan worden getoetst of de investering winst oplevert, dan wel binnen de financiële kaders blijft. Het doel van dit stuk is om overheden en andere woningmarktpartijen te informeren over welke onderwerpen in een business case specifiek van belang zijn voor het kunnen realiseren van de versnelde realisatie van tijdelijke huisvesting. Verder zal in dit stuk de wijze waarop ondersteuning geboden kan worden door de Taskforce Versnelling Huisvesting worden besproken.
Waaruit bestaat een business case?
De business case bestaat veelal uit de grondexploitatie en een vastgoedexploitatie (inclusief beheerexploitatie). De hieronder genoemde kosten en opbrengsten zijn illustratief, niet limitatief.
Grondexploitatie
De grondexploitatie is een berekening van de totale verwachte kosten en opbrengsten van alle grond in een bouwplan. De (toekomstige) grondeigenaar is in de praktijk vaak verantwoordelijk voor het opstellen van de grondexploitatie. De kosten van een grondexploitatie zijn onder andere kosten voor:
- Onderzoek
- Sanering
- Kunstwerken
- Bouwrijp maken
- Woonrijp maken
De opbrengsten in de grondexploitatie bestaan onder andere uit opbrengsten voor tijdelijke verhuur, subsidies en grondopbrengsten.
Vastgoedexploitatie
De vastgoedexploitatie ziet op de exploitatieperiode: het – eventueel met winst – draaiende houden en het managen van het vastgoed. De (toekomstige) vastgoedeigenaar is in de praktijk vaak verantwoordelijk voor het opstellen van de vastgoedexploitatie. De kosten in een vastgoedexploitatie bestaan onder andere uit ontwikkelkosten – zoals stichtingskosten, financieringskosten, grondkosten – en exploitatiekosten – zoals kosten voor beheer, onderhoud en belastingen.
Op welke manier wordt ondersteuning geboden bij het opstellen van een business case?
De Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting kijkt bij een aantal projecten actief mee bij het opstellen van de business case, zowel bij de grondexploitatie als de vastgoedexploitatie. Wij doen dit onder andere door de aangeleverde informatie te toetsen op kengetallen en marktinformatie (onder andere uit vergelijkbare projecten).
Daarnaast beoordelen wij ten behoeve van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen ook de business case op de in de regeling genoemde onderdelen. De contouren van de regeling vind je hier.
Bij een grondexploitatie is het noodzakelijk om na te denken over de meest geschikte vorm van gronduitgifte. In het informatiedocument gronduitgifte zijn verschillende vormen van gronduitgifte uitgewerkt. Ook wordt in het document uitgelegd hoe je kunt kiezen tussen deze verschillende vormen.