Gemeente Utrecht zet woningdelen in tegen de woningnood: “Je kunt er morgen al mee beginnen”

Bij woningdelen wonen mensen die geen gezin vormen in één zelfstandige woning. In Utrecht kan dat met maximaal drie personen zonder dat de verhuurder een omzettingsvergunning hoeft aan te vragen. Een verbouwing is meestal ook niet nodig. Daardoor kan een extra bewoner vaak snel zijn intrek nemen. “Woningdelen kan in principe gewoon als jij en je medebewoners dat willen”, zegt Sarah. Jamal vat het nog korter samen: “Je kunt er morgen al mee beginnen.”

Woningdelen biedt daarmee kansen om de woningen die er al zijn beter te benutten. “We zien dat woningen gemiddeld door minder mensen worden bewoond dan vroeger, terwijl daar qua grootte wel ruimte voor is”, vertelt Sarah. “Als je in die woningen meer mensen kunt huisvesten, is dat mooi meegenomen.”

Eerst ervaring opdoen

Om woningdelen op meer plekken mogelijk én makkelijker te maken, schrapte de gemeente Utrecht de vergunningplicht stap voor stap. Vóór 2023 moesten verhuurders die een woning aan drie personen wilden verhuren nog een kamerverhuurvergunning aanvragen. De gemeente beoordeelde die aanvragen al wel soepeler: bepaalde criteria telden niet langer mee, waardoor verhuurders eenvoudiger toestemming konden krijgen. Die versoepeling gold voor heel Utrecht. Op die manier kon de gemeente goed volgen wat er in alle buurten en woningen gebeurde voordat de omzettingsvergunning voor drie woningdelers verviel.

Onder bewoners en medewerkers van de gemeente leefde de vrees dat meer woningdelers tot overlast zouden leiden. Verhuurders zouden woningen kunnen opkopen en aan drie studenten verhuren, waardoor in sommige straten of wooncomplexen veel gedeelde woningen bij elkaar zouden komen. Jamal begrijpt die terughoudendheid. “Als je het nooit probeert, weet je het ook niet. Wij hebben er daarom als gemeente voor gekozen om de regels stap voor stap te versoepelen.”

Geen leefbaarheidsproblemen

De gemeente vindt dat drie woningdelers ongeveer evenveel druk op een woning en de omgeving leggen als een gezin. De ervaringen met de lichtere beoordeling gaven geen aanleiding om grote leefbaarheidsproblemen te verwachten. Daarom besloot de gemeente de vergunningplicht helemaal los te laten. “Wat hielp, is dat we de mogelijkheid geleidelijk hebben geïntroduceerd”, vertelt Sarah. “Zo kregen we inzicht in de vraag of woningdelen tot meer leefbaarheidsproblemen leidde. Dat bleek niet zo te zijn.”

Vanaf 1 juli 2023 hoefden verhuurders geen omzettingsvergunning meer aan te vragen voor drie woningdelers. Daarvoor moesten wel de huisvestingsverordening en het omgevingsplan zijn aangepast. De eerste wijziging was op tijd klaar, de tweede niet. De oplossing: een tijdelijke, zo eenvoudig mogelijk procedure. “Je hoefde als verhuurder alleen het adres van de woning in te voeren”, vertelt Jamal. Toen ook het omgevingsplan was aangepast, verviel deze tussenstap. Sindsdien kunnen verhuurders een woning zonder vergunning of aanvullende toestemming aan maximaal drie woningdelers verhuren.

Steeds meer woningdelers

De omzettingsvergunning voor drie woningdelers verdween, en daarmee ook de bijbehorende aanvraagcijfers. De gemeente Utrecht heeft geen register waarin iedere gedeelde woning staat. Om de beleidswijziging te kunnen evalueren, gebruikte de gemeente de gegevens uit Basisregistratie Personen (BRP). Ze kijkt daarbij naar adressen waar drie mensen wonen die niet dezelfde achternaam hebben. “Op basis hiervan kunnen we het aandeel woningdelers inschatten, maar niet exact vaststellen”, legt Jamal uit. “We kunnen wel ongeveer aangeven waar woningdelen toe- of afneemt.”

In januari 2025 waren er 2.445 driepersoonshuishoudens van mensen zonder familieband in de stad, een stijging van 12 procent ten opzichte van 2023.  Volgens de evaluatie zijn door de maatregel niet meer woningen opgekocht voor verhuur. De groei lijkt vooral te ontstaan doordat in een woning nu bijvoorbeeld drie mensen wonen waar dat er eerder twee waren.

Sarah benadrukt dat de verwachte opbrengst een inschatting is. “We gaan ervan uit dat alleen al de verruiming naar drie personen tot 2030 leidt tot 750 extra woonplekken.” Jamal ziet vooral studenten gebruikmaken van woningdelen. Wie de woning bezit, verschilt: soms kopen ouders een woning voor hun studerende kind en twee medebewoners. In sommige gevallen gaat het om een particuliere verhuurder. De gemeente heeft niet onderzocht hoe groot die verschillende groepen precies zijn.

Vooral appartementen, nog weinig grote woningen

De groep driepersoonshuishoudens groeide vooral in relatief betaalbare en kleine appartementen. In Overvecht nam in anderhalf jaar tijd het aantal driepersoonshuishoudens met 49 procent toe naar 278 in januari 2025. In Vleuten-De Meern, waar meer ruime eengezinswoningen staan, bleef de groei beperkt: van 17 naar 25 huishoudens.

Geen toename van overlastmeldingen

Bij de onderzochte wooncomplexen zag de gemeente geen toename van klachten en meldingen over overlast. “Meldingen geven maar een deel van de ervaringen in een buurt weer. We blijven het daarom in de gaten houden”, zegt Jamal. De gemeente volgt hoeveel gedeelde huishoudens erbij komen, waar de groei plaatsvindt en welke signalen uit buurten en wooncomplexen komen.

Voor Sarah vraagt dat om maatwerk. “Het is echt een balanceeract. Waar draagt woningdelen bij aan het tegengaan van de woningnood? En waar wonen misschien al te veel mensen of spelen al veel problemen? Je moet bekijken waar de kansen liggen en waar minder druk op de leefbaarheid bestaat.”

De cijfers laten niet zien waarom bewoners voor woningdelen kiezen. Sarah kent die kant wel uit eigen ervaring. “Na mijn afstuderen heb ik zelf een tijd in een gedeelde woning gewoond”, vertelt ze. “Als je kijkt naar de prijs-kwaliteitverhouding, de hoeveelheid woonruimte, het woongenot en de voorzieningen, kun je vaak meer krijgen als je een woning deelt dan wanneer je iets voor jezelf zoekt. Ik vond het een heel fijne manier van wonen.”

Ook jonge mensen kiezen volgens Sarah soms bewust voor een huis met anderen. “Wat ik van jongere studenten hoor, is dat zij een eenpersoonsunit soms heel eenzaam vinden. Ze vinden het fijn om voorzieningen te delen en wat gezelligheid in huis te hebben.” De aantrekkingskracht zit volgens Sarah in die combinatie van betaalbaarheid, ruimte en gezelschap. “Als je het goed doet, bied je snel meer mensen een woonplek.”