Haarlem: ‘Strenge voorwaarden van de Wbi werkten in ons voordeel’

Aan de zuidoostkant van Haarlem ligt stadsdeel Schalkwijk: een naoorlogse wijk die ongeveer een kwart van de totale oppervlakte van de gemeente beslaat. Door dit stadsdeel loopt de Europaweg en rondom die weg staat er de komende jaren veel te gebeuren. Leegstaande kantoren, een verouderd winkelgebied en overbodige parkeercapaciteit gaan plaatsen maken voor een groen en levendig gebied met ongeveer 5.000 nieuwe woningen. 

“Het gaat om een groot aantal projecten die samen de ontwikkelzone Europaweg vormen”, legt Hein Schouwenaars uit. “Ook de Europaweg zelf pakken we aan. Die gaan we omvormen tot een aantrekkelijke en klimaatbestendige stadsstraat voor fietsers en voetgangers. Een deel van de nieuwe woningen zal direct aan deze straat komen te liggen.”  

Aan de noordkant van de ontwikkelzone komt het ov-knooppunt Haarlem Spaarnepoort: een busstation met een grote nieuwe fietsenstalling. “Op het ov-knooppunt Spaarnepoort komen diverse regionale buslijnen samen, zoals de snelle verbindingen naar Schiphol en Amsterdam Zuid”, legt Manon Vester uit. “Het ov-knooppunt is niet alleen nodig voor de nieuwe woningen in deze zone, maar ook belangrijk voor de bereikbaarheid van de regio.”   

Bestaande afspraken openbreken 

De ontwikkelzone Europaweg is een ambitieus plan en vergt forse investeringen. Hein: “Het gaat om dure locaties, die door ontwikkelaars zijn aangekocht om nieuwe projecten te realiseren. Dat maakt het uitdagend om tot haalbare projecten te komen, zeker omdat de gemeente Haarlem eisen stelt aan de betaalbaarheid van de te realiseren woningen. Juist in Schalkwijk is er veel ruimte voor nieuwbouw, dus is het belangrijk ook hier betaalbare woningen toe te voegen.”  

In 2020 opende voor de eerste keer het loket van de Wbi. Dat bood de gemeente een uitkomst om de publieke onrendabele top in de zone voor 50 procent te dekken. Hein: “Het toekennen van de Wbi heeft de gemeentelijke ambitie betaalbare woningen te bouwen in deze zone hard gemaakt. Het dwong ons om  alle projecten onder de loep te nemen en op zoek te gaan naar kansen om extra betaalbaarheid in het programma toe te voegen. Afspraken daarover hebben we vervolgens vastgelegd in overeenkomsten met de ontwikkelaars. Zo konden we voldoen aan onze eigen stedelijke ambities én aan de voorwaarden van de Wbi.”  

Manon: “Omdat het de eerste tranche van de Woningbouwimpuls betrof had nog niemand ervaring met deze regeling. Het was daardoor best zoeken hoe de subsidie het best kon worden ingezet.” De gemeente gebruikt de Wbi vooral voor investeringen in de openbare ruimte. Manon: “De Europaweg wordt als centrale route door Schalkwijk heringericht tot een stadsstraat, met veel meer groen en ruimte voor fiets en voetganger. Daarnaast investeren we ook om de nieuwe woningen heen veel in meer groen, veilige fiets- en wandelroutes en prettige buitenruimten.”  

Focus aanbrengen 

De Wbi kent duidelijke voorwaarden: de projecten moeten gecofinancieerd worden door de gemeente, binnen drie jaar na de aanvraag starten met de uitvoering en vóór 2030 de laatste woningen in aanbouw nemen. “Juist die voorwaarden werken in ons voordeel”, vertelt Hein. “Na toekenning van de Wbi stelde de gemeente de toegezegde cofinanciering beschikbaar. Daardoor werd met één besluit de publieke onrendabele top voor de hele zone gedekt, voor 50 procent met subsidies en voor 50 procent uit onze reserves ontwikkelzones. Zonder de Wbi was hiervoor een reeks van individuele financiële besluiten nodig geweest, met de bijbehorende onzekerheid van dien.” 

De Wbi brengt extra focus aan, legt hij uit. “Op de projecten met Wbi ontstaat positieve druk. Als gemeente weet je dat je snel moet starten én afronden. Dat zie je bijvoorbeeld ook terug in het vrijmaken van capaciteit. Zo kon voor deze ontwikkelzone heel snel een ontwikkelmanager worden aangesteld.” Dat gemeentelijk commitment sloeg ook over op de ontwikkelaars, weet Manon. “Ook die kent de voorwaarden van de Wbi. Vanaf het begin was duidelijk dat de gemeente de vaart erin wilde houden. Dat geeft vertrouwen.”  

Extra snelheid, zonder concessies 

In de oorspronkelijke Wbi-aanvraag ging het om 3.800 woningen. Uiteindelijk worden het er ongeveer 5.000, waarvan 2800 in de categorie ‘betaalbaar’. Hein en Manon zijn ervan overtuigd dat het zonder de Wbi minder snel was gegaan. Mogelijk had het college ook de extra ambities op het gebied van betaalbaarheid moeten laten varen óf bijvoorbeeld concessies moeten doen aan de kwaliteit van de openbare ruimte. 

En dat laatste was eigenlijk geen optie. Want bij de herontwikkeling van Schalkwijk is verbetering van de openbare ruimte voor de gemeente een randvoorwaarde. Hein: “We willen de kwaliteit van de leefomgeving vergroten. Dat vraagt om denken in zones en een duidelijke visie. In plaats van de uitvoering van een aantal losse bouwprojecten, werken we nu mede dankzij de Wbi aan een mooi samenhangend leefgebied.”