Veel gemeenten maakten de afgelopen jaren gebruik van de Woningbouwimpuls (Wbi): een regeling gericht op de versnelling van de bouw van meer en betaalbare woningen. Eén van die gemeenten is Deventer. Programmamanager Jelmer Kloosterman en programmamanager wonen Denny Lobeek vertellen over hun ervaringen.
Beeld: © Rijksoverheid
Waar veel gemeenten hun binnenstad vooral compact willen houden, wil én kan Deventer deze juist vergroten. De stad kan er aantrekkelijk mee blijven voor bepaalde doelgroepen, zoals jonge professionals. Het faillissement van drukkerij Roto Smeets in 2019 zorgde voor een stroomversnelling in deze ontwikkeling. “Voor de economie en werkgelegenheid in de stad was dit faillissement natuurlijk slecht nieuws”, vertelt Denny Lobeek. “Maar de ligging van het terrein dicht tegen de binnenstad leverde ook kansen op.”
Rond diezelfde tijd kwam de stad namelijk uit de economische crisis die gestart was in 2008 én begon het woningtekort op te lopen. “Het voormalige Roto-terrein bood ruimte voor grootschalige gebiedsontwikkeling én een mooie propositie. Het was de start van het programma ‘Centrum&Schil’, een combinatie van meerdere binnenstedelijke bouwprojecten”, vertelt Denny.
Extra uitdagingen in het centrum
Ontwikkelen in een stadscentrum is echter niet eenvoudig, weet Jelmer Kloosterman. “Vaak gaat het om relatief kleinschalige projecten, waar maatwerk voor nodig is. Verder moeten we hier rekening houden met historisch erfgoed, een spoorviaduct én beperkte mogelijkheden voor parkeerruimte. Dat vraagt om extra ingrepen en maakt het moeilijk om een project rendabel te krijgen.” De start van de Wbi kwam voor Deventer dan ook precies op het goede moment. “We waren in 2020 een van de eerste gemeenten die er gebruik van maakten”, vertelt Denny. “Uiteindelijk ging het om drie deellocaties die volgens de voorwaarden van de Wbi vóór 2030 te realiseren zouden zijn.”
‘Dove gevels’
Een van die locaties is Kop Handelskade: een prestigieuze combinatie van wonen, werken en horeca met een flink aandeel sociale huur- en studentenwoningen. Berekeningen toonden aan dat bij dit project sprake was van een publieke onrendabele top. Denny: “De ligging nabij het spoor zorgt voor hoge investeringskosten. Denk bijvoorbeeld aan aanpassingen in de openbare ruimte, geluidsmaatregelen en het creëren van ruimte voor parkeren. Dit soort kosten konden niet volledig gedragen worden door de ontwikkelaar.”
Beeld: © Rijksoverheid
Ook de gemeente had geen financiële middelen beschikbaar voor deze onrendabele top. De Wbi bood uitkomst. “We hebben de Wbi onder meer gebruikt om te investeren in de openbare ruimte”, legt Jelmer uit. “Denk bijvoorbeeld aan een trap tussen twee van de gebouwen, een mooie inpassing in de buitenruimte en een nette afwerking. Daarnaast konden we de Wbi gebruiken voor het direct dan wel indirect oplossen van de geluidsproblematiek nabij het spoor.”
Concessies waren het alternatief
Voor het deel sociale verhuur kreeg het project in dezelfde periode ook een Startbouwimpuls (SBI) toegekend. Naast deze financiële bijdrage was de toezegging van de gemeente om te investeren in de openbare ruimte voor de ontwikkelaar reden om overstag te gaan. Denny: “Voor deze partij gaven de SBI en de Wbi precies het benodigde duwtje om het plan zoals bedoeld uit te voeren. Anders waren er waarschijnlijk concessies nodig geweest. Bijvoorbeeld op het aandeel sociale huur.”
De Wbi droeg dus direct bij aan het aantal betaalbare woningen én voorkwam onnodige vertraging. Jelmer: “Zo lang er onzekerheid bestaat in een nieuwbouwproject loop je de kans dat partijen afhaken. En dat je weer opnieuw moet beginnen met plannen maken. De Wbi gaf zowel de gemeente als de ontwikkelaar vertrouwen. Samen hebben we gezegd: we gaan het doen!” Binnen het project Kop Handelskade betekent dit de realisatie van 76 sociale huurwoningen en 88 studentenwoningen. Denny: “Alle projecten bij elkaar opgeteld, droeg de Wbi bij aan de bouw van 639 woningen, waarvan 390 betaalbare woningen.”
Oplevering binnen deadline
De door de Wbi ondersteunde deelprojecten worden opgeleverd in 2027 en 2028. Dus ruim voor de vastgelegde deadline. “De werking van deze regeling was voor ons een eye-opener”, zegt Denny. “Het laat zien dat je als gemeente de strategische keuze kunt maken om bij te dragen aan de opbrengstwaarde van een project. Oók als je zelf geen grondeigenaar bent.”
Beeld: © Rijksoverheid
Een belangrijke les die Jelmer en Denny willen meegeven aan andere gemeenten is het belang van ‘een groter verhaal’. Voor Deventer vielen de afgelopen jaren een aantal puzzelstukjes mooi op hun plek. Sociaal én economisch heeft de stad momenteel de wind in de rug. Daarbij komt een beetje geluk kijken, maar het is vervolgens ook zaak om er optimaal gebruik van te maken. Bijvoorbeeld door middel van place branding. Denny: “Binnen de gemeente én in de hele stad zit op dit moment veel enthousiasme. Dat slaat over op ontwikkelaars. Die voelen dat er kansen liggen en willen die graag pakken.”