Veelgestelde vragen IBW

De IBW moet in het licht van de uitkomsten van het onderzoek ‘Opgaven en middelen corporatiesector’ en de daarin genoemde opgaven worden gezien. Bij dat onderzoek is reeds rekening gehouden met financiële ruimte bovenop bestaande plannen. De IBW kan dus niet ingezet worden bovenop de resultaten uit het onderzoek.

Dat gebeurt formeel op grond van een wettelijke verplichting (Woningwet artikel 42 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting artikel 38). Het doel daarvan is dat gemeenten en huurders tijdens het overleg over prestatieafspraken meer inzicht krijgen in de financiële (on)mogelijkheden van de betrokken corporaties om geld vrij te maken voor investeringen en huurmatiging. Naast de IBW kunnen gemeenten en huurders ook andere informatiebronnen gebruiken.

Sinds 2018 dienen corporaties de DAEB- en niet-DAEB-activiteiten van elkaar te scheiden. Daarom wordt sinds 2018 ook een IBW voor het niet-DAEB-deel van de corporaties berekend. Deze IBW ondersteunt het maken van afspraken tussen gemeenten en corporaties over bijvoorbeeld de bouw van middenhuurwoningen. Daarbij worden twee bestedingsrichtingen onderscheiden: nieuwbouw of een eenmalige uitkering (een dividend) aan de DAEB-tak, waardoor de DAEB-tak op deze wijze in staat wordt gesteld om extra te investeren of huurmatiging toe te passen. Bij een administratieve scheiding zijn beide takken onderdeel van dezelfde juridische entiteit. Dan is niet echt sprake van een dividenduitkering, maar van overheveling van middelen tussen de twee takken. De IBW voor niet-DAEB is, net als de IBW voor DAEB, een indicatie; het feitelijke investeringsvermogen kan verschillen als gevolg van lokale en corporatie-specifieke omstandigheden en financieringscondities.

Het zou natuurlijk makkelijk zijn als de IBW één bedrag is, dat aan alle verschillende doelen besteed kan worden. Maar een nieuwe woning bouwen voor 200.000 euro heeft andere financiële gevolgen dan de huren voor 200.000 euro verlagen of voor 200.000 euro woningen verbeteren. Zo betekenen nieuwbouw en renovatie een eenmalige investering, terwijl huurmatiging ieder jaar weer doorwerkt. Daarnaast levert nieuwbouw en in mindere mate ook renovatie huurinkomsten op. Bij huurmatiging is dat uiteraard niet het geval.

Nee, het is de ruimte die de corporatie maximaal extra kan lenen. Zowel voor de DAEB-tak als voor de niet-DAEB geldt dat de corporatie extra leningen moet aantrekken om de IBW in te zetten.

Nee, het gaat om de extra bestedingsruimte ten opzichte van de investeringen en het huurbeleid die corporaties zich al hebben voorgenomen in hun meerjarenplanning (de zogeheten prospectieve informatie of dPi). In het bestand met cijfers per woningcorporatie is ook opgenomen wat de voorgenomen investeringen van corporaties zijn voor 2021-2025.

Nee. Het gebruik van de bestedingsruimte voor het ene doel verkleint de bestedingsruimte voor de andere twee doelen. De IBW-bedragen geven dus de maximale bedragen per doel weer voor een corporatie.

De voor 2021 berekende indicatieve bestedingsruimte geldt voor meerdere jaren. Als het hele bedrag wordt gebruikt in één jaar, hangt het van de financiële positie van de corporatie af of er in de jaren daarop opnieuw ruimte is. Het kost over het algemeen vele jaren om weer een vergelijkbare bestedingsruimte op te bouwen. Bestedingen in de eerstvolgende jaren moeten worden afgewogen tegen bestedingen op langere termijn. Uit het onderzoek ‘Opgaven en middelen corporatiesector’ blijkt dat corporaties nog maar beperkt kunnen investeren na het inzetten van hun volledige leenruimte.

Het aanhouden van een ‘veiligheidsmarge’ op de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) is een redelijk uitgangspunt om te voorkomen dat een corporatie bij financiële tegenvallers direct niet meer aan de borgingseisen van het WSW kan voldoen. Wat een redelijke hoogte van de ‘veiligheidsmarge’ is, is op voorhand niet te zeggen, want deze zal mede afhangen van de financiële ontwikkeling en risico’s van de corporatie. Met het Rekenmodel IBW kan de corporatie het effect van een ‘veiligheidsmarge’ op de bestedingsruimte doorrekenen. Corporaties kunnen met dit model de effecten van de gekozen marges toe lichten voor gemeenten en huurders.

Om de investeringen te kunnen doen, moet de corporatie geld lenen met borging door het WSW. De IBW-berekeningen sluiten aan op de normen voor de financiële ratio’s die het WSW hanteert. Het WSW hanteert echter zijn eigen beoordelingskader. Daarbij kijkt het Waarborgfonds naar meer dan alleen de financiële ratio’s. Het kan dus voorkomen dat het WSW geen borging wil verstrekken voor investeringen binnen IBW-ruimte en de corporatie zijn plannen moet aanpassen.

Ja. De IBW is, zoals ook in de wet staat, uitdrukkelijk bedoeld voor gemeente en huurdersorganisaties die met de woningcorporatie overleggen over het te voeren beleid. Huurdersorganisaties zijn een volwaardige partij in de prestatieafspraken. Ze moeten over dezelfde informatie beschikken als de gemeente en de corporatie.

Het berekende huurverhogingspercentage voor 2021-2025 is ontleend aan de dPi van de corporaties. Het betreft de reële huurverhoging over de hele vijf-jaarsperiode. Op de opgegeven huurverhoging is de inflatie volgens de Leidraad economische parameters dPi 2020 in mindering gebracht om de reële huurverhoging te bepalen, het resultaat is opgeteld over de vijf jaar. Het percentage is gecorrigeerd voor de huurbevriezing in 2021, die nog niet in de dPi’s verwerkt was. De huurverlaging voor dure scheefhuurders in 2021 is niet verwerkt. Veel corporaties hadden dit nog niet in de dPi opgenomen. Voor de vergelijkbaarheid is deze verlaging overal geëlimineerd.

De IBW-berekening is gebaseerd op de financiële prognoses van de corporatie. Die prognoses heeft de corporatie zelf ingediend bij de Aw en het WSW. Vervolgens is gekeken wat de corporatie extra kan doen, zonder dat de financiële ratio’s van de corporatie de eerstkomende vijf jaar onder de grenzen van WSW en Aw uitkomen. De ratio’s en grenzen voor de DAEB-tak en de niet-DAEB tak zijn te vinden in de rapportage ‘Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties 2021’ via www.woningmarktbeleid.nl.

Voor de DAEB-tak van corporaties geeft de IBW aan wat de corporatie extra kan doen aan nieuwbouw, woningverbetering of huurmatiging. Voor de niet-DAEB-tak is de IBW berekend voor de bestedingsrichtingen die voor deze tak het meest voor de hand liggen: nieuwbouw en een dividenduitkering aan de DAEB-tak.

Naar rato van het aantal woningen in de betreffende gemeenten. Er wordt bij de verdeling van de IBW over gemeenten dus niet gekeken naar de volkshuisvestelijke opgave in de betreffende gemeenten. De corporatie kan de middelen in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties anders verdelen.

Met de IBW wordt de maximaal aanwendbare financiële ruimte berekend zonder dat de financiële continuïteit en de financierbaarheid van de corporatie in het geding komt. De normen voor de financiële ratio’s van WSW en Aw zijn gericht op behoud van financiële continuïteit en financierbaarheid. Bovendien zijn dit ook de normen die WSW en Aw hanteren voor toezicht en borging.

Uit de berekende IBW-bedragen is dat niet af te leiden. De IBW is het begin van een gesprek en geeft de maximale bestedingsruimte weer. De corporatie heeft meestal eigen software om de verschillende beleidsscenario’s door te rekenen.

De rekenmethode voor de IBW is grotendeels hetzelfde, maar de IBW kan tussen 2020 en 2021 afwijken. De belangrijkste redenen zijn:

• Als de corporatie ondertussen zijn plannen heeft gewijzigd (bijvoorbeeld de huren minder verhogen of meer woningen bouwen), dan blijft er meer of minder ruimte over voor nieuwe plannen.
• Het kan ook zijn dat de financiële uitgangspositie van de corporatie is verbeterd of verslechterd door bijvoorbeeld bezuinigingen of onverwachte tegenvallers.
• Door een daling van de disconteringsvoet zijn investeringscondities licht verbeterd.

 De IBW-bedragen worden bepaald door de financiële ratio waarvan de norm het eerst wordt bereikt. Nieuwbouw, verbetering en huurmatiging hebben daarbij verschillende effecten op de financiële ratio’s. Dit kan ertoe leiden dat bij bijvoorbeeld nieuwbouw de ratio solvabiliteit het eerst wordt ‘aangetikt’ en bij huurmatiging de ratio rentedekkingsgraad (ICR). De combinatie van deze twee factoren kan ertoe leiden dat de verhouding tussen de drie IBW-bedragen bij de ene corporatie (of in het ene jaar) anders is dan bij de andere corporatie (of in het andere jaar).

Een corporatie is gebonden aan de eigen werkregio. Dit houdt in dat een corporatie in een gemeente buiten de eigen werkregio geen uitbreidingsnieuwbouw mag plegen. Investeringen in bezit dat de corporatie al had in gemeenten buiten de eigen werkregio zijn wel toegestaan. Dit betekent dat woningverbetering, maar ook sloop en vervangende nieuwbouw van bestaand bezit buiten de eigen werkregio wel zijn toegestaan. Dit geldt ook voor huurmatiging.

Dit is een op individuele corporaties afgestemd IBW-rekenmodel. Het Rekenmodel IBW is uitsluitend gevuld met data van de betreffende corporatie.

Het Rekenmodel IBW is toegestuurd naar het door corporaties zelf aangegeven emailadres. Begin juli zijn de modellen gemaild naar deze adressen. Werkt u bij een corporatie en heeft u het Rekenmodel IBW niet ontvangen? Mail dan naar PostbusIBW@minbzk.nl. Bent u huurder of werkt u bij een gemeente? Vraag dan de corporatie naar het Rekenmodel IBW.

Het Rekenmodel IBW maakt transparant hoe de IBW voor de corporatie is berekend. In beperkte mate kunnen er alternatieve doorrekeningen mee worden gemaakt. Deze kunnen betrekking hebben op de eerdergenoemde ‘veiligheidsmarge’ in de normen voor de financiële ratio’s, of op andere – bijvoorbeeld meer op lokaal niveau toegesneden – uitgangspunten bij de investeringen.