Corporaties mogen onder voorwaarden werkzaamheden uitvoeren voor derden. Een voorbeeld hiervan is dat een woningcorporatie woningen en aanhorigheden van derden huurt. Die kan een corporatie vervolgens toewijzen en verhuren. Ook mogen corporaties kleinschalige voorzieningen aan die gebouwen plaatsen of in stand houden. Daarnaast kan een corporatie zorgen voor de administratie en bedrijfsvoering van die woningen van derden.
In de Woningwet, artikel 45 (zevende lid, sub a t/m d) staat dat deze werkzaamheden tot het gebied van de volkshuisvesting behoren. De voorwaarden die hiervoor gelden, staan uitgewerkt in artikel 52d van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). De belangrijkste voorwaarden zijn:
- minimaal 90% van de verhuureenheden wordt verhuurd aan huishoudens uit de DAEB-doelgroep;
- de huur mag niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens;
- de corporatie moet aan dezelfde regels voldoen van de passendheidstoets die gelden voor eigen bezit.
Sinds 1 januari 2022 is het voor werkzaamheden voor derden niet langer nodig om vooraf toestemming aan de Autoriteit woningcorporaties te vragen. Daarmee is het ook niet meer nodig om voorgenomen werkzaamheden voor derden openbaar bekend te maken.
Onderstaand schema toont welke werkzaamheden corporaties voor derden mogen uitvoeren en welke voorwaarden daarbij gelden.
Dit schema toont welke werkzaamheden corporaties voor derden mogen uitvoeren en welke voorwaarden daarbij gelden.
Het schema laat zien dat werkzaamheden voor derden op basis van een tweetal beheerconstructies is toegestaan: werkzaamheden op basis van een dienstverleningsovereenkomst en op basis van een zuivere huurconstructie.
Werkzaamheden op basis van een dienstverleningsovereenkomst
Woningcorporaties mogen diensten voor de bedrijfsvoering of administratie voor gebouwen van derden uitvoeren via een dienstverleningsovereenkomst. Deze constructie is uitgewerkt in artikel 52e, vierde lid. Het gaat om diensten die betrekking hebben op woongelegenheden en aanhorigheden.
Zo’n overeenkomst wordt vormgegeven als overeenkomst van opdracht (lastgeving). Dat betekent dat de corporatie werkzaamheden verricht en dat de pandeigenaar de kosten (en dus het economisch risico) draagt. In de lastgevingsovereenkomst staat duidelijk dat de corporatie handelt namens de pandeigenaar. Zo wordt de corporatie zelf geen contractpartij met derden.
Administratieve diensten mogen gecombineerd worden met het plaatsen of in stand houden van kleinschalige voorzieningen in die woongelegenheden. Ook deze werkzaamheden vallen onder de overeenkomst van opdracht (lastgeving) .
Deze overeenkomst moet minimaal het volgende bevatten:
- een duidelijke omschrijving van de werkzaamheden;
- de duur van de overeenkomst;
- de bepaling dat de woningcorporatie (lasthebber) verplicht is om te handelen in naam van de pandeigenaar (lastgever);
- de hoogte van de vergoeding die de eigenaar (lastgever) betaalt aan de corporatie (de lasthebber).
Werkzaamheden op basis van een zuivere huurconstructie
Bij een zuivere huurconstructie huurt een woningcorporatie een gebouw van een derde partij om dit zelf te exploiteren. Deze mogelijkheid staat in de Woningwet (artikel 45, zevende lid, onderdelen a en c) en is verder uitgewerkt in artikel 52e (eerste en derde lid). Dit betreft de constructie waarbij toepassing wordt gegeven aan artikel 45, zevende lid, onderdeel c, van de wet, waarna toepassing wordt gegeven aan onderdeel a. Die onderdelen zien op het huren van gebouwen van derden, ten behoeve van de exploitatie van die gebouwen. De constructie is uitgewerkt in de nieuwe artikelen 52e, eerste en derde lid.
Omdat de corporatie in dit geval zelf de kosten en risico’s draagt, gelden er strenge voorwaarden:
- de corporatie moet voldoende financiële reserves hebben om de risico’s op te kunnen vangen (voldoende weerstandsvermogen);
- de huurovereenkomst mag maximaal tien jaar duren, met de mogelijkheid tot verlenging;
- er mag géén koopoptie in de overeenkomst staan;
- de corporatie moet de overeenkomst altijd kunnen beëindigen, zonder boeteclausules.
In gehuurde woningen en bijgebouwen mogen corporaties verbouwings- en onderhoudswerk doen. Als het gebouw wordt aangepast om erin te kunnen wonen, mag de investering per woning maximaal € 37.500 zijn.
Een schema met werkzaamheden die toegestaan zijn in gebouwen van derden is in Staatsblad 2017, 240 te lezen.
Niet-DAEB-werkzaamheden voor derden
Sinds 1 januari 2022 mag een woningcorporatie, vanuit de niet-DAEB-tak, werkzaamheden voor derden verrichten. Zo kan een corporatie bijvoorbeeld gemengde complexen beheren, met zowel sociale huurwoningen (DAEB-woningen) van de corporatie als aan een derde verkochte (of te verkopen) woningen. Het kan in zulke situaties lastig zijn om een beheerder te vinden. De kosten voor deze werkzaamheden moeten betaald worden vanuit de niet-DAEB-tak en voor zover dat nodig is ongeborgd gefinancierd worden.
Corporaties mogen deze werkzaamheden alleen uitvoeren in gebieden waar de corporatie woningen in bezit heeft, de werkzaamheden gericht zijn op de wijk, buurt of buurtschap en aansluiten op andere werkzaamheden binnen het gebied van de volkshuisvesting. Dat is vastgelegd in artikel 52e, lid 1, a en b, BTIV.