Om voldoende betaalbare woningen te bouwen, is een goed investeringsklimaat voor middenhuurwoningen belangrijk. Het investeringsklimaat is daarom regelmatig onderwerp van gesprek tijdens het Structureel Overleg Investeringsklimaat (SOI) dat Volkshuishuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) voert met marktpartijen. Met de monitor Investeringsklimaat Middenhuur wordt het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen objectief in beeld gebracht.
Middenhuurwoningen
Middenhuurwoningen zijn huurwoningen met een huurprijs tussen de sociale huur en de vrije sector. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een middeninkomen* die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar voor wie een koopwoning of dure huurwoning vaak lastig betaalbaar is.
Inzicht in ontwikkelingen in de middenhuurmarkt
De monitor vergelijkt jaarlijks het verwachte rendement (IRR verwachting) met het vereiste rendement (CAPM norm) voor investeerders in middenhuurwoningen. Zo wordt inzichtelijk of investeren in middenhuur aantrekkelijk is. Wanneer dit verwacht rendement het vereiste rendement overtreft, spreken we gemiddeld gezien van een gunstig Investeringsklimaat. Hoewel de specifieke situatie verschilt per individuele investeerder, helpt de monitor om een objectief beeld te vormen van het investeringsklimaat en bevordert daarmee het gesprek tussen beleidsmakers en marktpartijen. Ook helpt het beleidsmakers, investeerders, bouwers en andere betrokken partijen om ontwikkelingen op de middenhuurmarkt beter te volgen.
Duiding onderzoekers
Het investeringsklimaat voor de middenhuurmarkt is ook in 2026 niet aantrekkelijk voor (internationale) beleggers. Dit blijkt uit de Investeringsmonitor Middenhuur. In deze monitor wordt het verwachte en het vereiste rendement voor een woningbelegger in de middenhuur berekend en met elkaar vergeleken. In de afgelopen jaren schoot het verwachte rendement tekort, waardoor beleggers hun investeringsambities moesten bijstellen. In de afgelopen 12 maanden is het investeringsklimaat ondanks de verlaagde overdrachtsbelasting toch verslechterd, vooral als gevolg van oplopende inflatie en rentestanden.
Beeld: Prof.dr. Dirk Brounen, dr. Xudong Sun (Universiteit Maastricht) en prof.dr. Arno van der Vlist (Rijksuniversiteit Groningen/Amsterdam School of Real Estate)
Lijngrafiek met de titel ‘Rendementsanalyse (%)’ over de periode 2010–2026. De grafiek vergelijkt het verwachte rendement (IRR-verwachting, blauwe lijn) met het vereiste rendement volgens de CAPM-norm (oranje lijn). Het verwachte rendement stijgt van circa 5,8% in 2010 naar een piek van ongeveer 8,1% in 2020 en daalt daarna naar circa 4,5% in 2026. Het vereiste rendement daalt van ongeveer 8,7% in 2010 naar een dieptepunt van circa 4,8% in 2021 en stijgt vervolgens licht naar ongeveer 6,2% in 2026. Vanaf 2020 ligt het verwachte rendement enkele jaren boven het vereiste rendement, maar vanaf 2024 ligt het weer duidelijk lager.
Gezamenlijk ontwikkeld door wetenschap, markt en overheid
De monitor is ontwikkeld door prof.dr. Dirk Brounen, dr. Xudong Sun (Universiteit Maastricht) en prof.dr. Arno van der Vlist (Rijksuniversiteit Groningen/Amsterdam School of Real Estate), in samenwerking met marktpartijen, brancheorganisaties, andere wetenschappers en het Rijk.
Structureel Overleg Investeringsklimaat
De monitor is gevalideerd binnen het Structureel Overleg Investeringsklimaat (SOI), waarin overheid en investeerders samenwerken aan het versterken van het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen. Het SOI vraagt om een objectief en gedeeld beeld van het investeringsklimaat; de monitor maakt dit inzichtelijk.
Doorontwikkeling
De monitor wordt de komende periode verder ontwikkeld. Eind 2026 komt er een versie beschikbaar waarbij gebruikers zelf de verwachte rendementen kunnen berekenen door filters toe te passen. Daarnaast wordt gewerkt aan verdere uitsplitsing van de monitor, bijvoorbeeld om het rendement voor nieuwbouw en bestaande bouw van elkaar te onderscheiden.