Parallel plannen in woningbouwproces leidt (nu al) tot versnelling
Parallel plannen in de planfase van het woningbouwproces kan de doorlooptijd verkorten van zes naar twee jaar. Dat betekent dat woningen sneller gerealiseerd kunnen worden. Zo komen woningzoekenden eerder aan een woning. Momenteel lopen er verschillende pilots om deze nieuwe werkwijze te testen. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) hebben Evelyn Rademaker en Annius Hoornstra deze pilots opgezet.
Het 'plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw' vormde begin vorig jaar het nieuwe aanvalsplan van minister Hugo de Jonge om de ontwikkeltijd van woningbouwprojecten fors te verkorten. Om te zorgen dat sneller wordt vergund wat gebouwd kan worden en sneller wordt gebouwd wat vergund is. Het parallel plannen in de planfase van het ontwikkelingsproces is een van de vijf acties. Uit de ervaring die Evelyn Rademaker, partner bij Fakton Executives, en zelfstandig adviseur Annius Hoornstra hadden opgedaan, is het idee ontstaan.
Onmogelijk en onbegrijpelijk
Een jaar later is de pilot in vier woningbouwprojecten en drie NOVEX-gebieden in volle gang. Parallel plannen is hier respectievelijk de komende twee en drie jaar het uitgangspunt. De projecten zijn gekozen uit meer dan vijftig inzendingen die binnenkwamen na een oproep van het ministerie aan de vakwereld. Tijdens het selectieproces vielen Rademaker en Hoornstra van de ene verbazing in de andere, zowel in de gesprekken met de betrokkenen als in de opgestuurde documentatie. Hoornstra: “We zagen in veel projecten dat het ontbreken van planningen aan de orde van de dag was. Dat zorgde voor onrealistische verwachtingen tussen gemeenten en ontwikkelaars.”
Daarnaast waren er volgens Hoornstra verrassend veel projecten waarbij partijen niet van elkaar wisten dat het al als pilot was ingediend of waarbij het project voor de ene partij veel meer prioriteit had dan voor de ander. “Dan was het project voor een gemeente heel belangrijk, terwijl het project bij de ontwikkelaar onderaan de stapel lag – of andersom. Onmogelijk en onbegrijpelijk. Hoezo wil je dan binnen twee jaar van start gaan? En zonde van de capaciteit.”
Verbazingwekkend grote impact
Rademaker en Hoornstra staken veel op van de eerste maanden dat de pilotprojecten draaiden. Er zijn drie belangrijke lessen die ook voor andere gemeenten en ontwikkelaars zeer waardevol zijn. “Als eerste ook hier weer het überhaupt hebben van een planning,” lacht Hoornstra. “Je zou bijna denken: ja, natuurlijk, logisch. Maar het blijkt dat veel projecten helemaal geen planning hebben of een veel te globaal tijdspad hanteren. ‘Over een half jaar mijlpaal X, over twee jaar mijlpaal Y en over 3,5 jaar start bouw.’ En als je dan vraagt: wat gebeurt er in de tussentijd, dan mist het overzicht.”
Hoornstra vervolgt: “Als je die planning wel maakt, zie je dat je al heel veel tijd, geld en capaciteit kan winnen als je dingen net anders in de tijd zet.” Hij noemt een praktisch voorbeeld dat in een van de projecten naar voren kwam. “Sommige gemeenten beginnen pas met een bestemmingsplan als de anterieure overeenkomst is afgesloten. Maar je kan ook denken: we beginnen gewoon en maken intentieafspraken met de ontwikkelaar dat er echt wordt betaald. Daar kan je soms al een jaar mee winnen, maar dat zie je pas als je een planning maakt. Niets revolutionairs, maar dat heeft een verbazingwekkend grote impact op de snelheid van plannen. Wij vielen echt van onze stoel over hoe gemakkelijk het soms kan zijn te versnellen door ingesleten processen ter discussie te stellen.”
Alles uit de kast halen
De tweede les is dat wie met parallel plannen aan de slag wil, dat moet doen op een plek in de organisatie waar al veel energie zit. Het is zaak daar een team omheen te bouwen. “Dan kan je meteen morgen starten, want parallel plannen is echt niet heel ingewikkeld,” zegt Hoornstra. “Alleen we kregen ook vaak de reactie: dit vraagt vast om een enorme cultuuromslag en ik heb het al zo druk, laat maar zitten. Een gekantelde organisatie is niet de randvoorwaarde die nodig is om deze nieuwe manier van werken te organiseren. Vorm een team op een plek waar al energie zit, liefst met minimaal iemand van de gemeente, woningcorporatie en aannemer/ontwikkelaar. Dan kan je meteen een planning maken en alles uit de kast halen.”
De derde les gaat over de participatievraag. Rademaker en Hoornstra geven aan dat die vraag automatisch opkomt wanneer je de tijdspanne korter maakt. ”Begin daarom met een leeg vel en ga vanaf dag één met de omgeving in gesprek over wat zij belangrijk vinden. We merken dat iedereen dat heel spannend en moeilijk vindt. Dat is het ook, maar op de lange termijn betaalt het zich uit. De klassieke manier van ‘ik maak een plan en vraag aan bewoners wat ze ervan vinden’ lijkt veiliger en succesvoller, maar is het niet. Dat maakt de slagingskans van een project juist veel minder groot.”
Annius Hoornstra: ''Vorm een team op een plek waar al energie zit, liefst met minimaal iemand van de gemeente, woningcorporatie en aannemer/ontwikkelaar. Dan kan je meteen een planning maken en alles uit de kast halen.”
Niet de wereld veranderen
Met deze drie lessen hoopt Rademaker zowel bij de deelnemers aan de pilots als bij andere gemeenten en ontwikkelaars een structurele aanpak- en gedragsverandering te realiseren. “Men voelt zich gesteund en geïnspireerd, dat merken we. Wij willen deze lessen en ervaringen delen zodat iedereen de oude manier van werken kan doorbreken en de nieuwe aanpak kan overnemen. Mensen zijn er zo ontzettend aan toe om het anders te doen. En de urgentie om sneller te bouwen en de productie te versnellen is zo hoog. En dus is het van belang niet te blijven hangen in ‘dit kost mij extra werk’, maar de efficiëntieslag te slaan door te prioriteren en veel contact te hebben met elkaar.”
De kern van het parallel plannen is volgens het duo namelijk allang duidelijk: de wetgeving is het probleem niet, parallel plannen kan al. Het inventariseren van de aanpassingen die nodig zijn in de manier van werken, is de hoofdactiviteit. Hoornstra: “Als je het proces om tot uitvoering te komen strakker plant en zaken naar voren haalt in de tijd, veranderen afspraken en mechanismen en moet je zaken aanpassen. Wat betekent het in de praktijk als de ontwikkelaar vroeg in het proces aan tafel komt zitten? Of dat je als ontwikkelaar al heel snel weet: we gaan sowieso bouwen, wat er ook gebeurt. Dat proces van zaken aanpassen noemen wij samen met alle betrokkenen ‘beren op de weg schieten’. Welke problemen zie je en als dat terechte problemen zijn, zijn ze dan ook oplosbaar? De beren verdwijnen. Ja, je moet soms creatieve dingen bedenken, maar er is heel veel mogelijk als alle partijen ook willen.”
De planning indikken van zes naar twee jaar, met tot wel vijftig procent minder capaciteit, waarom zou je dat als gemeente of ontwikkelaar niet willen? Rademaker weet wat de waarde van parallel plannen kan zijn en hoopt dat deze eerste ervaringen als inspiratie kunnen dienen voor projecten die niet als pilot zijn geselecteerd. “Steeds als we dit verhaal vertellen, begint het met reacties als: ‘dit kan toch niet, hoe dan?’ Maar we horen ook: ‘dat hebben we weleens gedaan bij een tender of bij flexwoningen’. Waarom is het niet de standaard werkwijze? Dat is omdat we met z’n allen hebben geaccepteerd dat ontwikkelen zes jaar of meer kost. Dat is onzin. Door de pilots en de ervaringen laten we zien dat wij geen utopie schetsen. Dit is wat er werkelijk kan. Voor deze versnelling hoef je niet de hele wereld te veranderen. We hoeven in deze woningcrisis gewoonweg niet te accepteren dat planontwikkeling lang duurt.”
