“Ook in de gereguleerde middenhuur kunnen langetermijnbeleggers successen blijven boeken''
Dat de regulering van de middenhuur voor beleggers voelt als een ruk aan de noodrem is volgens Dirk Brounen, hoogleraar Vastgoedeconomie bij de Tilburg University, niet gek. “Het ingrijpen door de overheid is begrijpelijk, maar had voorkomen kunnen worden als er eerder geanticipeerd was op wat er in de samenleving speelt.”
“Om de felle reacties van een groep investeerders op de invoering van de Wet betaalbare huur te kunnen duiden, is het van belang je te realiseren dat deze maatregel niet op zichzelf staat,” aldus Dirk Brounen. “Het komt direct na een reeks andere maatregelen, zoals de verhoging van de overdrachtsbelasting en het zwaarder belasten van vastgoed in box 3. Door dit stapelen voelt de wet als een laatste dreun, vooral voor de particuliere beleggers.”
Maar of de soep zo heet gegeten wordt als ze wordt opgediend, dat valt te bezien. “In de praktijk is het te behalen rendement in het middenhuursegment nog altijd rond de 6 procent, wat het een prima investering maakt. Alleen voor wie gewend is rond de 10 tot 12 procent te krijgen, is het even slikken. Veel investeerders reageren vooral op deze versobering. Ik snap het gevoel, maar dat wil nog niet zeggen dat 6 procent te weinig is. ”
Verschil tussen institutionele en particuliere beleggers
Brounen verwacht dat de institutionele belegger minder last zal hebben van de gestapelde maatregelen dan de particuliere belegger. Hij legt uit: “Als je berekent welk rendement redelijk is voor een institutionele belegger bij het verhuren van een woning, dan kan je tussen de 6 en 7 procent mikken. Dat blijft haalbaar, ook met de nieuwe wetgeving.”
Daarbij stelt Brounen dat echt niet alle beleggers het onderste uit de kan willen halen. “Zeker institutionele partijen niet, wat vaak pensioenfondsen zijn. Die hebben er helemaal geen baat bij om de hoofdprijs te vragen, want vaak zijn de huurders hun eigen pensioendeelnemers. Daarbij hebben de institutionele beleggers een langere adem, en kunnen ze een rekensom voor de langere termijn maken. Dat wil niet zeggen dat het de particuliere investeerders zijn die hun huurders uitknijpen en gemeen zijn. Maar het is wel de groep die het meest klaagt. De belegging is voor hen vaak een extra pensioenpotje. Dus op het moment dat je het perspectief versoberd, wekt dat emoties op.”
Historisch perspectief woningmarkt
Het was de liberale minister van financiën Nicolaas Pierson die eind 19de eeuw de woningmarkt boetseerde zoals die er vandaag de dag nog steeds is. Dat deed hij door onder andere de hypotheekrenteaftrek en de Woningwet in te voeren. Brounen: “De Woningwet is een blauwdruk voor de corporaties geweest, een introductie van de sociale huur. Pierson voorzag dat de vrije markt de behoefte aan woningen voor arbeiders niet oploste, en nam hierop maatregelen. Omdat hij jong stierf had hij niet de kans deze maatregelen bij te schaven waar nodig, en bovendien heeft niemand anders ze ter discussie gesteld.”
Doordat de overheid lange tijd niet heeft ingegrepen, bestaat het overgrote deel van de Nederlandse woningmarkt (rond de 70 procent) momenteel uit sociale huurwoningen en gesubsidieerde koopwoningen. Het aanbod middenhuurwoningen is, onder aanvoering van minister Stef Blok, de afgelopen tien jaar wel opgeschroefd door beleggers expliciet uit te nodigen om te investeren. Echter, dit gebeurde zonder duidelijke kaders. ”Als Nicolaas Pierson nog zou hebben geleefd, weet ik zeker dat hij wel limieten had gesteld aan de maximale huur en maximale huurverhoging. En dat hij duidelijk had aangegeven dat ze op 6 tot maximaal 7 procent winst konden rekenen voor hun investering.”
Regio versus Randstad
Zeker in de grote steden was het gebruikelijk om voor middenhuurwoningen een hogere huur te vragen dan in de regio. “Je mocht vragen wat je wilde,” aldus Brounen. “Met de invoering van het puntensysteem voor middenhuurwoningen, als onderdeel van de Wet betaalbare huur, wordt het verschil tussen wat investeerders kunnen verdienen in de Randstad en in de regio kleiner. Het puntensysteem geldt namelijk in het hele land. Daarbij maakt de WOZ-cap (punten voor de WOZ-waarde van een woning mogen beperkt meetellen in het woningwaarderingsstelsel, WWS, red.) dat je niet meer de hoofdprijs kan vragen in de Randstad. Het is ook niet meer zo dat in de regio de woningen voor een prikkie te koop staan, dus eigenlijk is het verschil sowieso al kleiner dan het ooit was.”
Duitsers stellen duidelijke kaders
Nederland kan volgens Brounen nog wat leren van Duitsland, waar sprake is van een gezonde huurmarkt die volledig wordt bepaald door de particuliere sector. “Historisch gezien heeft deze markt zich heel anders ontwikkeld dan in ons land. Onder andere doordat West-Duitsland samen is gegaan met Oost-Duistland. Hierdoor is een bepaalde voorraad aan huizen ontstaan, waarvan een groot deel middenhuur. Bij ons is de markt door de grote rol van de corporaties veel meer naar een dominante sociale huursector gegroeid.”
Daarnaast is er ook een groot verschil in aanpak. “Inspirerend voorbeeld is Vonovia, het grootste vastgoedfonds van Duitsland dat beursgenoteerd is en een voorraad van 540.000 huurwoningen heeft. Ze zijn commercieel, maar worden niet ervaren als louche. Net als een pensioenfonds of corporatie is Vonovia een solide partij die tevreden is met een gezond rendement. Ik ben daar wel voorstander van, dat je het als overheid aandurft om dergelijke partijen groot te laten groeien. Uiteraard wel met duidelijke kaders, gesteld vanuit de overheid, om de boel te reguleren.”
Vanaf nu transparant en voorspelbaar
“Als je aan een knop draait, weet je dat er ergens anders iets in beweging komt,” stelt Brounen. “Zoals bij de invoering van de jubelton, waarna de huizenprijzen stegen. Van de draai aan de knop van de regulering en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel is het effect nu al zichtbaar: een deel van de particuliere investeerders heeft zijn investering al verkocht of wil gaan verkopen nu de huizenmarkt gunstig is.”
Daarom is het volgens Brounen tijd voor een masterplan waarin wonen, zorg en pensioen in samenhang worden geregeld, passend bij de samenleving van nu. “Wat ik hoor van beleggers, zowel particulier als institutioneel, is dat ze het fijn vinden als ze een voorspelbare partner hebben in de overheid. Het feit dat je de regels van het spel gedurende het spel verandert, zoals nu het geval is in de middenhuur, daar schrikken beleggers van. Ik snap dat er wordt ingegrepen in de middenhuursector, maar zorg dat je vanaf nu als overheid transparant en voorspelbaar bent. Als je mensen geïnteresseerd wilt blijven houden in deze sector, is dat belangrijk.”